Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag; vorfristige Kündigung; Unklarheit

Ist im Formularmietvertrag einerseits angegeben, daß das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft, andererseits aber eine bestimmte Dauer vorgesehen ist, geht die Unklarheit zu Lasten des Vermieters, so daß der Mieter zur fristgerechten Kündigung berechtigt ist.

Im Mietvertrag war folgendes vorgesehen: "§ 2 Mietzeit:

Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juli 1995.

1. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil gekündigt werden mit einer Frist von

3 Monaten, wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre gedauert hat,

6 Monaten, wenn das Mietverhältnis mindestens 5 Jahre gedauert hat,

9 Monaten, wenn das Mietverhältnis mindestens 8 Jahre gedauert hat,

12 Monaten, wenn das Mietverhältnis mindestens 10 Jahre gedauert hat.

2. Für Verträge, von unbestimmter Dauer:

Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen und endet am 30. Juni 2000, ohne daß es einer gesonderten Kündigung bedarf."

Der Mieter kündigte kurze Zeit nach Vertragsabschluß das Mietverhältnis fristgerecht, woraufhin der Vermieter Klage auf Feststellung erhob, daß das Mietverhältnis bis zum Jahre 2000 besteht.

Die Feststellungsklage ist unbegründet, da zwischen den Parteien ein unbefristetes Mietverhältnis bestanden hat, das durch die mit Schreiben des Bekl. vom 29. November 1995 erklärte Kündigung wirksam beendet worden ist. Von einem befristeten Mietverhältnis gem. § 564 c BGB kann demgegenüber nicht ausgegangen werden. Unter § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages haben die Parteien geregelt, daß das Mietverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf unbestimmte Zeit laufen soll und von jedem Teil unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann. Eine bestimmte Laufzeit des Vertrages ergibt sich nicht aus § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages, denn diese Vorschrift regelt lediglich die Vertragsmodalitäten, die gelten sollen, wenn zwischen den Parteien eine Befristung des Mietverhältnisses vereinbart worden wäre.

Die Unklarheiten, die sich aus den einander widersprechenden Regelungen unter § 2 Ziff. 1 und 2 des Mietvertrages ergeben, gehen gem. § 5 AGBG zu Lasten des Kl. als Verwender des Vertragsformulars. Das AGBG ist gem. § 1 Abs. 1 AGBG anwendbar, denn es handelt sich um vorformulierte Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen, die dem Bekl. von seiten des Kl. einseitig gestellt worden sind. Bei der unter § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung handelt es sich nicht um eine Individualvereinbarung, so daß ihr ein Vorrang gem. § 4 AGBG nicht zukommt. Der handschriftliche Zusatz unter § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages stellt eine unselbständige Ergänzung dar, die nicht als individuelle Vertragsabrede qualifiziert werden kann. Durch die handschriftliche Einfügung des Datums wird nicht bereits eine eigenständige, individuelle Vereinbarung getroffen, die den vorformulierten Vertragsbedingungen vorgehen könnte.

Nach § 564 BGB ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses ausgeschlossen.

In dem vom Landgericht Berlin am 25. Oktober 1996 entschiedenen Fall glaubte sich der Vermieter sicher, denn es hieß in dem Formularmietvertrag, das Mietverhältnis sei bis zum Jahr 2000 auf die Dauer von fünf Jahren geschlossen.

Das Landgericht Berlin sah das anders und wies eine Feststellungsklage des Vermieters ab, da in dem Formularvertrag eine entsprechende Passage nicht gestrichen war, in der es hieß, daß das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufe und von jedem mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden könne. Unklarheiten gehen aber nun mal zu Lasten des Formularverwenders, was in der Praxis - jedenfalls bei Wohnraummietverträgen - noch immer der Vermieter ist. Damit war der Mieter zur vorfristigen Kündigung berechtigt. Dieselbe Auffassung hat schon vorher das Landgericht Gießen (ZMR 1996, 609) vertreten.