Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag; Eigenbedarf; Fortsetzungsverlangen

Bei einem befristeten Mietverhältnis kann der Mieter nur dann keine Fortsetzung verlangen, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluß einen konkreten Eigenbedarf mitgeteilt hatte.

Die Berufung ist nicht begründet, denn das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Klage-antrag bezeichneten Wohnung gem. § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, die gemiete-te Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Eine Beendigung des durch den Vertrag vom 10. September 1986 begründeten Mietverhältnisses liegt nicht vor.

Das Mietverhältnis hat nicht durch Zeitablauf am 30. September 1991 ge-endet. Dies folgt aus § 564 c BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Miet verhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn es sich um ein Miet-verhältnis über Wohnraum handelt, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist (Abs. 1).

Die Bekl. hat als Mieterin mit Schreiben der Anwälte vom 2. Juli 1991 recht-zeitig die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. verlangt.

Dieses Fortsetzungsverlangen ist nicht durch § 564 c Abs. 2 BGB ausge-schlossen. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn

1. das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen ist,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will,

3. der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluß schriftlich mitgeteilt hat und

4. der Vermieter dem Mieter drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitgeteilt hat, daß diese Verwendungsabsicht noch besteht.

Die unter 1. genannte Voraussetzung ist erfüllt, denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien war genau für fünf Jahre eingegangen worden. Auch die unter 2. genannte Voraussetzung ist erfüllt, denn der Kl. will die Wohnung für eine Familienangehörige, nämlich seine Tochter, nutzen.

Der Kl. hat diese Absicht der Bekl. aber nicht gem. Nr. 3 der genannten Voraussetzungen bei Vertragsschluß schriftlich mitgeteilt. Ausweislich des Mietvertrages hat er lediglich mitgeteilt: "Selbstnutzung durch den Ei gentümer". Dies ist keine ausreichende Mitteilung im Hinblick auf den be absichtigten Verwendungszweck der Wohnung. An den Inhalt der Mitteilung sind generell strenge Anforderungen zu stellen, es ist nicht ausreichend, den Gesetzeswortlaut wiederzugeben oder eine Leerformel zu ver wenden. Es ist erforderlich, daß ein konkreter Lebensvorgang so ausführlich bezeichnet wird, daß er identifizierbar und von anderen Gründen un-terscheidbar ist. Es ist auch erforderlich, jedenfalls eine identifizierbare Personengruppe anzugeben, die die Wohnung nach Vertragsende übernehmen soll (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. IV 313). Die Wiederholung des Gesetzestextes ist nur ausreichend, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich selbst nutzen will. Der Vermieter darf nicht den gesam-ten Kreis der nach dem Gesetz begünstigten Personen benennen, um spä-ter auswählen zu können, wen er einsetzen will. Dies wäre keine "Absicht" im Sinne des Gesetzes, sondern lediglich das Offenhalten aller Möglichkeiten für den Fall späterer Absicht, mithin unzulässige Vorratshaltung. Hingegen ist die Angabe mehrerer Gründe grundsätzlich möglich (Barthelmess, Wohnraumschutzgesetze, § 564 c BGB, Rn. 78, 93).

Nach dem zuvor Genannten ist die in dem Mietvertrag vorgenommene An-gabe nicht ausreichend. Zum einen beabsichtigt der Kl. nicht, die Wohnung selbst, das heißt als "Eigentümer" zu nutzen, sondern durch seine Tochter nutzen zu lassen. Zum anderen ist nach dem Vortrag des Kl. davon aus-zugehen, daß die verwendete Formulierung lediglich die allgemeine Be-zugnahme auf § 564 c Abs. 2 Nr. 2 a BGB bedeuten soll. Dies ist gerade nicht hinreichend konkret, sondern nur die Verwendung einer Leerformel zur formalen Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen. Sofern der Kl. vor-trägt, er habe im Jahr 1986 nicht wissen können, daß seine Tochter jetzt in Berlin studieren wolle, ist dies nicht beachtlich. Es ist nicht grundsätzlich auszuschließen, daß diese Möglichkeit jedenfalls so konkret gewesen wä-re, daß man sie vorsorglich im Mietvertrag hätte angeben können. Jedenfalls ist dies ein Umstand, den der Kl. zu vertreten hat.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist auch nicht deshalb beendet worden, weil der Bekl. möglicherweise ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 564 b BGB daran hat. Dafür wäre es erforderlich gewesen, daß der Kl. das Mietverhältnis mit der Bekl. hilfsweise für den Fall des Fortbestehens über den vereinbarten Zeitraum hinaus ausdrücklich gekündigt hätte. Dies ist nicht geschehen. Eine entsprechende Erklärung in der gebotenen und dem anwaltlich vertretenen Kl. zumutbaren Bestimmtheit ist dem dafür allenfalls in Betracht kommenden Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten I. Instanz vom 20. August 1991 nicht zu entnehmen.

Wir hatten über die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg berichtet (GE 1992, 1126), wonach dem Fortsetzungsverlangen des Mieters nach Ablauf eines Zeitmietverhältnisses der Vermieter nur dann mit Erfolg widersprechen kann, wenn er schon bei Vertragsabschluß einen konkreten Eigenbedarf mitgeteilt hatte.

Das Landgericht Berlin hat dies mit Berufungsurteil vom 19. März 1993 nunmehr bestätigt und dabei die Formalien erneut hervorgehoben, die jeder Vermieter bei Abschluß eines Zeitmietvertrages beachten sollte.

Besonders hervorzuheben sind zwei Punkte: Das Landgericht hält die Angabe von mehreren Gründen im Sinne des § 564 c Abs. 2 Nr. 2 BGB für zulässig. Der Vermieter, der nach Zeitablauf die Wohnung selbst oder durch einen Familienangehörigen nutzen will, darf dies also als Alternativmöglichkeit im Mietvertrag angeben, ebenso wie etwa einen geplanten Umbau. Wichtig ist allerdings, daß dies möglichst konkret angegeben und nicht etwa bloß der Gesetzestext abgeschrieben wird. Aber auch dann, wenn dies versäumt wurde, ist nicht alles verloren.

Das Urteil weist zu Recht auf die Möglichkeit einer Kündigung hin, die auch noch während des Prozesses erklärt werden kann. Sie muß allerdings unmißverständlich so bezeichnet werden; ein bloßer Schriftsatz, mit dem das Räumungsbegehren begründet wird, reicht nicht aus.