Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag; Fortsetzungsverlangen; Räumung; Widerspruch; Sozialklausel

Der Mieter eines befristeten Wohnungsmietverhältnisses (Zeitmietvertrag mit Bestandschutz) kann gemäß § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB die Fortsetzung des durch Zeitablauf beendeten Mietverhältnisses gemäß § 556 a Abs. 2 und 3 BGB noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits verlangen, wenn der Vermieter dem Mieter nicht vor Ablauf der 2 Monats-Frist des § 556 a Abs. 6 Satz 1 BGB den in § 564 a Abs. 2 BGB bezeichneten Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs bzw. Fortsetzungsverlangens nach § 556 a BGB (sogenannte Sozialklausel) erteilt hat.

I. Der Bekl. bewohnt ein in Düsseldorf gelegenes Appartement, zuletzt aufgrund eines zwischen der Bevollmächtigten der Kl. und ihm abgeschlossenen Zeitmietvertrages, der eine Mietzeit vom 1. April 1988 bis zum 31. März 1989 vorsieht.

Das Amtsgericht hat der von der Kl. nach dem 31. März 1989 erhobenen Räumungsklage, der eine erfolglose schriftliche Räumungsaufforderung der Kl. vom 15. Februar 1989 vorausgegangen war, durch ein im schriftlichen Vorverfahren erlassenes Versäumnisurteil stattgegeben, gegen welches der Bekl. Einspruch eingelegt hat. In der ersten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat der Bekl. sich nach der Erörterung der Frage, ob er von der Kl. gemäß § 556 b Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. §§ 556 a Abs. 6 Satz 2, 564 a Abs. 2 BGB darauf hingewiesen worden sei, eine Verlängerung des Mietverhältnisses aufgrund der Sozialklausel des § 556 a BGB verlangen können, auf diese Sozialklausel durch Protokollerklärung berufen und die Verlängerung des Mietverhältnisses mit der Begründung verlangt, er bewohne das Appartement seit 26 Jahren, sei in dem Wohnviertel verwurzelt, lebe von Sozialhilfe und könne aufgrund der Wohnungsmarktsituation keine vergleichbare Wohnung in Düsseldorf finden.

Das Amtsgericht hat daraufhin sein Versäumnisurteil aufgehoben, die Räumungsklage abgewiesen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Es hat gemeint, § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB sei auch auf befristete Mietverhältnisse anwendbar. Der Bekl. habe deshalb sein Fortsetzungsverlangen noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits stellen können.

Die Kl. vertritt demgegenüber die Ansicht, daß § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB nur im Falle der Kündigung eines Mietverhältnisses Anwendung finde, und hat das amtsgerichtliche Urteil deshalb mit der Berufung angefochten, deren Zurückweisung der Bekl. unter Verteidigung der amtsgerichtlichen Rechtsauffassung begehrt.

Das Landgericht ist der Ansicht der Kl., daß § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB auf Zeitmietverträge nicht anwendbar sei, und hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Kann der Mieter eines befristeten Wohnungsmietverhältnisses, der bis spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietvertrages weder ein Mietfortsetzungsverlangen nach § 564 c Abs. 1 BGB gestellt hat noch ein Mietfortsetzungsverlangen aufgrund der Sozialklausel nach § 556 b, 556 a BGB, trotz unterbliebener Belehrung des Vermieters nach §§ 556 a Abs. 6 Satz 2, 564 a Abs. 2 BGB das Mietfortsetzungsverlangen aufgrund der Sozialklausel nicht mehr im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits nachholen?"

II. Die Vorlage ist gemäß dem im Zeitpunkt der Vorlage noch gültigen Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (ab dem 1. April 1991 gilt § 541 ZPO) zulässig.

Das Landgericht hat als Berufungsgericht eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu beantworten, die den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum betrifft und durch einen Rechtsentscheid noch nicht beantwortet ist.

Die Rechtsfrage, ob § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB auf Zeitmietverträge anzuwenden ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum zum Teil verneint (so das vorlegende Landgericht in seinem Vorlagebeschluß vom 26. Oktober 1990; Amtsgericht München, DWW 1978, 150; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 364, anders aber unter B 779; Roquette, das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, § 556 b Rdz. 14; Huber, Beendigung von Zeitmietverträgen, DWW 1988, 36), zum Teil bejaht (Landgericht Hildesheim, WuM 1990, 209, 210; Amtsgericht Köln, WuM 1990, 210; Münchener Kommentar-Voelskow, Bürgerliches Gesetzbuch, 2. Aufl., §§ 556 a bis 556 c Rdz. 36, § 564 c Rdz. 18, anders aber unter § 564 a Rdz. 9; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 556 b Rdz. 13; Barthelmes, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 4. Aufl., § 564 c Rdz. 18; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, IV Rdz. 278; Sternel, Mietrecht, 4. Aufl., IV Rdz. 299; Palandt-Putzo, BGB, 50. Aufl., § 556 b Rdz. 3; Erman-Schopp, Handkommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 8. Aufl., § 556 b Rdz. 4; Schade/Schubart/Wienecke, Wohn- und Mietrecht, Loseblattkommentar, § 556 b III Anm. 2; Gather, Der Zeitmietvertrag über Wohnraum, DWW 1991, 69, 71; Rambach, Zweifelsfragen zur Belehrungspflicht des Vermieters bei Beendigung von Zeitmietverhältnissen, WuM 1991, 323, 325 f.).

Da sich die Frage nicht nur im vorliegenden Einzelfall, sondern in zahlreichen, wohl nicht selten vergleichbaren Fällen in der Praxis stellt, ist sie von grundsätzlicher Bedeutung (Voelskow, a. a. O., §§ 556 a - 556 c Fn. 45, fordert sogar die Vorlage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid).

Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Berufungsentscheidung des Landgerichts auch erheblich, weil es nach der vom Landgericht vertretenen Rechtsauffassung, die zumindest nicht unhaltbar ist, darauf ankommt, ob § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB grundsätzlich anwendbar ist. Der Senat hält insoweit an seiner Rechtsprechung fest (vgl. Rechtsentscheid vom 30. Dezember 1986 - 30 RE Miet 2/86 -), daß die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage auf der Grundlage der Rechtsauffassung und Tatsachenwürdigung des Landgerichts zu beantworten ist, es sei denn, daß die Auffassung unhaltbar ist (so auch die herrschende Meinung der mit Rechtsentscheiden befaßten Oberlandesgerichte, zuletzt OLG Frankfurt a. M., Rechtsentscheid vom 19. November 1990, DWW 1991, 46; offengelassen vom BGH, Rechtsentscheid vom 11.7.1990, NJW 1990, 3142, 3143). Dabei geht der Senat davon aus, daß das Landgericht, obwohl es dazu im Vorlagebeschluß ausdrücklich nichts gesagt hat, in der Mietvertragsbeendigung für den Bekl. eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sieht, wie dies das Amtsgericht angenommen hat und wie es auch von der Berufung nur insoweit angegriffen wird, als das Amtsgericht die Fortsetzung des Mietvertrages über den 30. Juni 1990 hinaus angeordnet hat. Daß die Bejahung der Voraussetzungen des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nicht unhaltbar ist, ergibt sich bereits aus § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB, auf den der Bekl. sein Fortsetzungsverlangen stützen kann.

Auch die übrigen sich stellenden Rechtsfragen (Vermietereigenschaft der Kl.; vertragliche Befristung der Mietzeit durch überraschende und damit unwirksame AGB-Klausel; wirksamer Ausschluß des § 568 BGB durch AGB; Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren bereits 1. Termin im Sinne des § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB; Wiedereinsetzungsgrund bezüglich der Versäumung der Einspruchsfrist), hat das Landgericht jedenfalls nicht mit unhaltbarer Begründung beantwortet.

Der Senat kann über die vorgelegte Rechtsfrage auch in den Gerichtsferien befinden. Zum einen handelt es sich bei dem vorliegenden Räumungsrechtsstreit um eine Feriensache im Sinne des § 200 Abs. 2 Ziffer 4 GVG, zum anderen stellt ein Rechtsentscheid einen gerichtsinternen Akt der Rechtsfindung dar, der durch die Gerichtsferien nicht berührt wird (herrschende Meinung, vgl. OLG Hamm, ZMR 1984, 414 m. w. N.).

III. Die vorgelegte Rechtsfrage war, wie dies aus der Entscheidungsformel ersichtlich ist, zu beantworten.

1) Der Wortlaut der Regelung des § 556 b Abs. 1 Satz 2 BGB, der Ausgangspunkt und Grenze der Auslegung bildet (vgl. Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 5. Aufl., 1983, S. 309/310), spricht für eine Anwendung aller Regelungen des § 556 a BGB bei befristeten Wohnungsmietverhältnissen. Die Verweisungsregelung "im übrigen gilt § 556 a sinngemäß" enthält nämlich keine Einschränkung und wird ausdrücklich nur durch § 556 b Abs. 2 BGB modifiziert. Auch die Regelungen der §§ 564 c Abs. 1 Satz 2, 564 b Abs. 5 BGB enthalten keine ausdrückliche Einschränkung der Mieterschutzrechte für Zeitmietverträge, sondern ordnen vielmehr an, daß die über § 564 b BGB hinausgehenden Mieterschutzrechte, also auch § 556 a BGB (einschließlich des Abs. 6 Satz 2) unberührt bleiben. Neben § 556 b Abs. 2 BGB ist lediglich in § 564 c Abs. 2 BGB eine weitere ausdrückliche Einschränkung für den Fall des Zeitmietvertrages vorgesehen. Schopp (in Erman-Schopp a. a. O.) und Putzo (in Palandt-Putzo a. a. O.) halten die Regelung des § 556 b Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb auch offenbar für so eindeutig, daß sie gar nicht von einem Auslegungsproblem ausgehen.

2) Für die Anwendung des § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB auf Zeitmietverträge spricht auch der vom Gesetzgeber beabsichtigte Regelungszweck der Mieterschutzvorschriften.

Sinn und Zweck der Kündigungsschutzregeln der §§ 556 a bis 556 c BGB ist es, die Vertragsbeendigungsmöglichkeit des Vermieters gemäß den §§ 564 b und 564 c BGB über die in diesen Vorschriften enthaltenen Mieterschutzrechte hinaus zu korrigieren, wenn besonders schutzwürdige Interessen des Mieters dies erforderlich erscheinen lassen (vgl. dazu Voelskow, a. a. O., §§ 556 a bis 556 c Rdn. 5).

Daß dieser Schutz grundsätzlich auch bei Zeitmietverträgen gelten soll, ergibt sich bereits aus dem eindeutigen Wortlaut des § 556 b Abs. 1 Satz 1 BGB, der unstreitig zumindest auf die Sozialklausel des § 556 a Abs. 1 BGB verweist.

Der Schutzzweck der Regelung des § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB erfaßt nicht nur die Fälle der Vertragsbeendigung durch Kündigung, sondern auch die Fälle der Vertragsbeendigung durch Zeitablauf. Der Gesetzgeber hat die Regelung des § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB nämlich geschaffen, weil die Praxis gezeigt hat, daß gerade Mieter aus sozial schwachen Bevölkerungskreisen von ihrem Widerspruchsrecht aus Rechtsunkenntnis nur selten fristgerecht Gebrauch machten (vgl. die Begründung des Entwurfes des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften, Bundestagsdrucksache V/1743 Anlage 1 Seite 3; so auch Sonnenschein, a. a. O.). Diesem Personenkreis sollte die Möglichkeit gegeben werden, den Widerspruch und das Fortsetzungsverlangen notfalls - wie vorliegend geschehen - erst in der ersten mündlichen Verhandlung (in der Regel nach entsprechendem Hinweis des Gerichts) geltend zu machen. Diesbezüglich macht es keinen sachlichen Unterschied, ob das Mietverhältnis gekündigt worden ist oder infolge Zeitablaufs sein Ende gefunden hat. In beiden Fällen wird der unkundige Mieter sein Widerspruchsrecht bzw. sein Recht, die Vertragsverlängerung zu verlangen, häufig erst nach entsprechender Belehrung wahrnehmen.

Auch die Gesetzesmaterialien vor und nach der Einführung des § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB deuten darauf hin, daß der Gesetzgeber diese Regelung auch auf Zeitmietverträge angewandt wissen wollte und noch will. Der Regierungsentwurf des Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Bundestagsdrucksache IV/806, Seiten 3 und 10) enthält in § 556 b Satz 2 die Regelung, daß der Vermieter die Einwilligung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses verweigern könne, wenn der Mieter den Widerspruch nicht 3 Monate vor Ablauf der Zeit, für die das Mietverhältnis eingegangen sei, erklärt habe, verweist also nicht auf § 556 a BGB, sondern enthält vielmehr eine eigenständige Widerspruchsregelung für den Zeitmietvertrag. Aufgrund des ersten schriftlichen Berichts des Rechtsausschusses des deutschen Bundestages vom 12. Juni 1963 (Bundestagsdrucksache IV/1323) ist diese Regelung dann durch den später zum Gesetz gewordenen Satz 2 des § 556 b Abs. 1 BGB ersetzt worden, der die sinngemäße Anwendung des § 556 a BGB anordnet. Im Bericht des Ausschußmitgliedes Dr. Hauser heißt es hierzu (S. 3 der Anlage zur Bundestagsdrucksache IV/1323):

Der Zweck der Vorschrift ist es, auch für befristete Mietverhältnisse die Anknüpfung an die Sozialklausel des § 556 a zu ermöglichen. Das geschieht in der Weise, daß dem Mieter der Anspruch auf Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses in gleicher Weise eingeräumt wird wie im Falle einer Kündigung. Da in diesem Falle ein Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung nicht in Betracht kommt, bedeutet die vorgesehene entsprechende Anwendung des § 556 a, daß der Mieter spätestens 3 Monate vor der termingemäßen Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber erklären muß, daß er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt (vgl. § 556 a Abs. 6).

Diese Ausführungen verdeutlichen, daß der Gesetzgeber damals mit Ausnahme der Regelung des § 556 b Abs. 2 BGB eine Gleichbehandlung von unbefristeten und befristeten Wohnungsmietverträgen erreichen wollte. Zwar bezog sich die damalige gesetzgeberische Gleichstellungsabsicht nicht konkret auch auf § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB, da diese Regelung erst durch das Dritte Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (Bundesgesetzblatt I Seite 1248) eingefügt worden ist. In der Begründung des Entwurfs dieses Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Bundestagsdrucksache V/1743) deutet allerdings auch nichts darauf hin, daß der Gesetzgeber den zuvor eingeschlagenen Weg der Gleichbehandlung wieder verlassen wollte.

Daß der Gesetzgeber auch später noch davon ausgegangen ist, daß die Verweisungsregelung des § 556 b Abs. 1 Satz 2 BGB den gesamten § 556 a BGB erfaßt, ergibt sich aus der Begründung des Entwurfs des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (Bundestagsdrucksache 9/2079 Seite 14, 15), in der klargestellt ist, daß die Verweisungsregelung des § 564 c Abs. 1 Satz 2 BGB den gesamten § 564 b BGB meint, wie dies entsprechend auch bei der bereits geltenden Verweisung auf § 556 a BGB durch die Regelung des § 556 b Abs. 1 Satz 2 BGB der Fall sei.

Durch die mit diesem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (Bundesgesetzblatt I 1912) geschaffene Besserstellung des Vermieters bei Zeitmietverträgen hat der Gesetzgeber keinen Abstand von der grundsätzlichen Gleichbehandlung des Mieterschutzes bei unbefristeten und befristeten Wohnraummietverhältnissen genommen. Auch bei Zeitmietverträgen gelten nach neuem Recht gemäß § 564 c Abs. 1 BGB die Kündigungsschutzregelungen des § 564 b BGB entsprechend und gemäß § 556 b Abs. 1 Satz 1 BGB auch die Sozialklausel des § 556 a BGB. Nur bei kumulativem Vorliegen der verschiedenen Voraussetzungen des § 564 c Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber den Mieterschutz gemäß § 564 b BGB, die Sozialklausel gemäß § 556 a BGB und die zivilprozessualen Räumungsschutzvorschriften (vgl. § 721 Abs. 7 und § 794 a Abs. 5 ZPO) mit Ausnahme des § 765 a ZPO aufgehoben, um das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen (vgl. die Begründung des Entwurfs des Gesetzes zur Erhöhung des Angebotes an Mietwohnungen, Bundestagsdrucksache 9/2079, S. 15).

3) Die vorgenannten Gesichtspunkte haben auch in der Gesetzessystematik ihren Niederschlag gefunden. Der Gesetzgeber hat den Mieterschutz in den §§ 564 b und 556 a BGB zunächst für den in der Praxis häufigsten Fall der Vertragsbeendigung durch Kündigung geregelt. In den §§ 564 c Abs. 1 und 556 b Abs. 1 BGB hat er dann angeordnet, daß die Mieterschutzregelungen der §§ 564 b und 556 a BGB auch für Zeitmietverträge gelten. In § 564 c Abs. 2 und § 556 b Abs. 2 BGB hat er schließlich zum Schutz des Vermieters Ausnahmeregelungen von dieser grundsätzlichen Gleichbehandlung geschaffen. Hätte er die Regelung des § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB nicht angewandt wissen wollen, so hätte er dies gesetzessystematisch sinnvoll bei der Ausnahmeregelung des § 556 b Abs. 2 BGB aussprechen müssen.

4) Die gegen dieses Auslegungsergebnis vorgebrachten Argumente überzeugen nicht. Wenn Huber (a. a. O.) meint, § 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB sei schon deshalb nicht anwendbar, weil § 564 a Abs. 2 BGB, auf den die Vorschrift Bezug nehme, eine Kündigung voraussetze, so ist dieser Schluß nicht zwingend, da § 556 b Abs. 1 Satz 2 BGB nur die sinngemäße Anwendung des § 566 a BGB anordnet, also verlangt, daß die in § 556 a BGB und in den von § 556 a BGB in Bezug genommenen Vorschriften vorausgesetzte Kündigung durch das Tatbestandsmerkmal "Zeitablauf" ersetzt wird (vgl. dazu bereits Weimar, Zweifelsfragen zur Belehrungspflicht bei Vermieterkündigung, WuM 1969, 177).

Da der Hinweis gemäß § 564 a Abs. 2 BGB nicht zwingend zeitgleich mit der Kündigung erfolgen muß (vgl. Sonnenschein, a. a. O., § 564 a Rdz. 15; Palandt-Putzo, a. a. O., § 564 a Rdz. 11), besteht auch keine Veranlassung, an einen Vermieter, der einen Mietvertrag durch Kündigung beendet, strengere Anforderungen zu stellen als an einen Vermieter, dem das Vertragsende durch Zeitablauf zuwächst. Der kündigende Vermieter wird in der Regel ebensogut bzw. ebensowenig an seine Belehrungs-obliegenheit denken wie der Vermieter eines Zeitmietvertrages.

In der grundsätzlichen Gleichstellung des Mieterschutzes bei unbefristeten und befristeten Wohnungsmietverträgen liegt auch keine Überspitzung des Mieterschutzgedankens, wie das vorlegende Landgericht meint, sondern vielmehr eine sachgerechte Gleichbehandlung vergleichbarer Fallkonstellationen.