Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag; Beendigung; Kündigung; Aufhebungsvertrag; Fälligkeit; Kautionsrückzahlungsanspruch

1. Die Beendigung eines auf feste Zeit geschlossenen Mietvertrages ist lediglich durch außerordentliche Kündigung aus besonderem Grund oder durch Aufhebungsvertrag möglich.

2. Eine grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, einen Zeitmietvertrag auf Verlangen des Mieters aufzuheben, besteht nicht, auch wenn dieser einen zumutbaren, die Vertragsbedingungen uneingeschränkt übernehmenden Ersatzmieter stellt, gegen den keine persönlichen Einwendungen bestehen.

... Unstreitig bestand zwischen den Parteien ein Zeitmietvertrag für die Zeit vom 15.1.1994 bis 15.1.1999. Ein auf feste Zeit geschlossener Mietvertrag endet gemäß § 564 Abs. 1 BGB erst mit dem Zeitablauf. Eine Beendigung des Mietverhältnisses vor diesem Zeitpunkt ist lediglich durch außerordentliche Kündigung aus besonderem Grund oder durch Aufhebungsvertrag möglich. Obwohl von keiner der beiden Möglichkeiten zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegend auszugehen ist, sind die Bekl. vorzeitig am 13.5.1995 ausgezogen. Sie haben zwar das Mietverhältnis wegen Arbeitslosigkeit und Erkrankung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt, jedoch stellt dies keinen Grund dar, der zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt. Daß sie einen Aufhebungsvertrag mit dem Kl. geschlossen haben, behaupten die Bekl. selbst nicht. In seiner Antwort auf die Kündigung hatte der Kl. den Bekl. lediglich in Aussicht gestellt, daß für den Fall der Gestellung eines akzeptablen Nachmieters, der bereit sei, in den Vertrag einzutreten, über die Aufhebung des Mietvertrages "verhandelt" werden könne. Da die Bekl. vor der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogen sind und den Gebrauch der Wohnung aufgegeben haben, sind sie nach § 552 BGB zur Weiterzahlung des Mietzinses verpflichtet, denn der Mieter wird von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch befreit, daß er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts gehindert ist. Dabei befreit auch eine unverschuldete persönliche Verhinderung den Mieter nicht von seiner Mietzinszahlungspflicht, weder Tod noch Krankheit noch alles, was in seinen Risikobereich fällt, ohne Rücksicht darauf, ob die Umstände vor oder nach Überlassung der Mietsache entstanden sind, bzw. ob er die Umstände beeinflussen konnte oder nicht (vgl. Palandt, BGB, 54. Aufl., Rdn. 4 zu § 552). Infolgedessen kam es auch nicht darauf an, ob die finanzielle Einschränkung der Bekl. vor oder nach Abschluß des Mietvertrages entstanden ist und ob sie der Bekl. zu 1) durch Nichtannahme zumutbarer Arbeit zu vertreten hatte oder nicht. Nach Aufgabe des Mietgebrauchs durch den Mieter mußte sich der Kl. als Vermieter lediglich ersparte Aufwendungen sowie diejenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt, solange er zur Gebrauchsgewährung der Mietsache gegenüber den Mietern in der Lage war. Insoweit ist wegen ersparter Aufwendungen jedoch nichts vorgetragen. Was die anderweitige Verwertung anlangt, ist ebenfalls nichts vorgetragen und nichts ersichtlich bis zum Zeitpunkt der Weitervermietung ab 15.1.1996. Auch war der Kl. als Vermieter unter dem Gesichtspunkt der Schadensgeringhaltung nicht zur anderweitigen Verwertung der Wohnung vor diesem Zeitpunkt verpflichtet, weil § 254 BGB hier keine Anwendung findet, da es sich bei dem Mietzinsanspruch um einen Erfüllungsanspruch handelt (vgl. Palandt, a. a. O., Rdn. 7).

Es gibt auch keine grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, den Mietvertrag auf Verlangen des Mieters aufzuheben, auch wenn dieser einen zumutbaren, die Vertragsbedingungen uneingeschränkt übernehmenden Ersatzmieter stellt, gegen den keine persönlichen Einwendungen bestehen. Grundsätzlich muß es nämlich dem Vermieter freigestellt bleiben, nach Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter frei auszuwählen und neue Vertragsbedingungen auszuhandeln (vgl. Palandt, a. a. O., Rdn. 8). Insoweit darf das Verhalten des Vermieters lediglich nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen. Zur Beurteilung eines solchen Verstoßes ist bei Wohnraum eine Interessenabwägung vorzunehmen. Dabei darf dem Vermieter das alleinige Festhalten am Vertrag nicht negativ angelastet werden, insbesondere dann nicht, wenn der Mieter aus vorhersehbaren Gründen vorzeitig auszieht. Von einem Verstoß gegen Treu und Glauben könnte vielmehr nur dann ausgegangen werden, wenn das Festhalten am Vertrag für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt und der Vertragsabschluß mit dem gestellten Nachmieter annehmbar ist.

... Entgegen der Ansicht der Bekl. war dieser nicht verpflichtet, die Wohnung ... von dem Konkurrenzunternehmen vermakeln zu lassen. ...

Mithin ist das AG zu Recht davon ausgegangen, daß der Kl. von den Bekl. bis zur Weitervermietung der Wohnung den Mietzins für acht Monate verlangen kann. (...)

Diesem Restmietzinsanspruch steht der von den Bekl. geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber. Entgegen der Meinung des AG wurde dieser nicht erst sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses am 15.1.1996 fällig. Vielmehr ist er mit der Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur entstanden, sondern auch fällig geworden. Daß der Kautionsrückzahlungsanspruch mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht, entspricht allgemein der herrschenden Meinung. Die Rückzahlung ist dann bedingungslos fällig, wenn alle Ansprüche des Vermieters erfüllt bzw. verjährt sind. Wenn hiervon nicht ausgegangen werden kann, tritt die Fälligkeit nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Klärung eventueller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, zu deren Sicherung die Kaution bestimmt ist, ein. Allerdings ist diese Frist entgegen der Meinung des Kl. nicht starr auf sechs Monate festgelegt. Vielmehr verlangt die beiderseitige Interessenlage, daß der Vermieter sich alsbald nach Beendigung des Mietverhältnisses schlüssig wird, ob er die Sicherheit in Anspruch nehmen will oder nicht. Wieviel Zeit er hierzu hat, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab (vgl. BGHZ 101, 244). Nachdem die Bekl. vorliegend bereits im Mai 1995 endgültig ausgezogen sind, war es bei der Weitervermietung klar, daß Schadenersatzansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr bestehen und lediglich der Restmietzinsanspruch für die Zeit bis zur Weitervermietung als Forderung des Kl. und Vermieters noch im Raum steht, der bereits rechtshängig war.

Der Kl. bedurfte daher keiner besonderen Frist, um sich schlüssig zu werden, ob er hierwegen die Kaution in Anspruch nehmen will oder nicht. Mithin war der Kautionsrückzahlungsanspruch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am 15.1.1996 nicht nur entstanden, sondern auch fällig.

Der Kl. hat allerdings ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der Rückzahlung der Kaution bzw. der Erklärung der Freigabe des Mietkautionskontos, solange er eine Restmietzinsforderung in der den Kautionsrückzahlungsanspruch übersteigenden Höhe besitzt. Auf dieses Leistungsverweigerungsrecht beruft sich auch der Kl., wenn er in erster Instanz vorgetragen und in zweiter Instanz hierauf Bezug genommen hat, "daß eine Rückzahlung der Kaution deswegen nicht in Betracht komme, weil er ein den Kautionsbetrag übersteigenden Anspruch auf Restmietzins gegen die Bekl. habe". Gemäß § 274 Abs. 1 BGB konnte daher eine Verurteilung des Kl. zur Freigabe des Mietkautionskontos nur Zug um Zug gegen Bezahlung des Restmietzinsanspruchs des Kl. durch die Bekl. erfolgen.