Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag; Fortsetzung des Mietverhältnisses/Zeitmietvertrag; Verwendungsabsicht/Mitteilung des Vermieters bei Zeitmietvertrag; Mitteilungsvoraussetzungen/Verwendungsabsicht bei Zeitmietvertrag; Ausschluß der Fortsetzung/Zeitmietvertrag; Fortsetzungsverlangen/Zeitmietvertrag; Beendigung des Mietverhältnisses, Zeitmietvertrag

1. Zu der Pflicht des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, daß ihm rechtserhebliche Erklärungen des Mieters auch rechtzeitig zugehen können.

2. Über die Zulässigkeit der vom Vermieter beabsichtigten Baumaßnahmen bestimmt im Anwendungsbereich des § 564 c Abs. 2 Nr. 2 b BGB das Vorliegen der entsprechenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, wobei maßgeblicher Zeitpunkt die (vereinbarte) Beendigung des Mietverhältnisses ist.

3. Zu den Mitteilungsvoraussetzungen des § 564 c Abs. 2 Nr. 4 BGB.

... Das Amtsgericht hat die Bekl. gemäß den §§ 564 c Abs. 1 BGB, 894 ZPO zu Recht verurteilt, ihre Zustimmung zur Fortsetzung des mit dem Vertrage vom 25. Juli 1985 bis zum 31. Juli 1986 befristeten Mietverhältnissen zu erklären.

Die Kl. haben mit dem Schreiben vom 13. Mai 1986 form- und fristgerecht die Fortsetzung des bis zum 31. Juli 1986 abgeschlossenen Mietvertrages verlangt, ohne daß sich die bekl. Vermieterin rechtzeitig (vgl. § 564 c BGB) und formgerecht auf ein berechtigtes Interesse an der fristgerechten Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 1, 2 BGB berufen hat. Dieses begründete Fortsetzungsverlangen der Kl. war auch nicht gemäß § 564 c, Abs. 2 BGB ausgeschlossen, denn die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 564 c Abs. 2 Nr. 1 -4 BGB liegen kumulativ (vgl. Palandt, a.a.O., Anm. 4 a zu § 564 c BGB) nicht vor.

Die Kl. haben mit der Postaufgabe des Schreibens vom 13. Mai 1986 am 23. Mai 1986 als Einschreibebrief mit Rückschein alles ihrerseits Erforderliche getan, um die Bekl. rechtzeitig (also vor dem Fristablauf des 31. Mai 1986) in den Besitz des Fortsetzungsverlangens kommen zu lassen.

Daß die Bekl. das Einschreiben dann doch nicht fristgerecht erhalten hat, liegt allein in ihrer Sphäre und kann daher nach Treu und Glauben nicht den Kl. zum Nachteil gereichen (vgl. Landgericht Duisburg in WuM 1987, Seite 85). Nicht zuletzt deshalb, weil unstreitig mindestens vier Mietverhältnisse auf dem Grundstück der Bekl. bis zum 31. Juli 1986 befristet waren, hätte die Bekl. insbesondere in der Zeit von Mitte bis Ende Mai 1986 mit der Abgabe rechtserheblicher Erklärungen der Mieter nach § 564 c Abs. 1 BGB rechnen müssen. Sie hätte daher unbedingt dafür Sorge tragen müssen, daß ihr diese Erklärungen dann auch rechtzeitig zugehen können (vgl. in diesem Zusammenhang auch BGH in BGHZ 67 Seite 271 ff. und in NJW 1983 Seite 929 ff.).

Ihren diesbezüglichen Verpflichtungen hat die Bekl. aber ausweislich der Auskunft der Bundespost vom 2. Oktober 1986 gerade nicht entsprochen.

Selbst wenn die Post den jedenfalls auch im Namen der Bekl. gestellten Postlagerungsantrag vom 12. Mai 1986 entgegen postinternen Bestimmungen auch auf Einschreibesendungen erstreckt hatte, geht dieser Umstand allein zu Lasten der Bekl., denn ohne den Lagerungsantrag wäre das Fortsetzungsverlangen - soweit ersichtlich - rechtzeitig zugegangen. Bezüglich der Lagerung liegt aber allein ein Auftragsverhältnis zwischen der Bekl. und der Deutschen Bundespost vor, so daß sich die Bekl. ein etwaiges Fehlverhalten des zuständigen Postamtes zurechnen lassen muß.

Auch die weiteren Einwände der Bekl. gingen fehl. Das rechtzeitige Fortsetzungsverlangen der Kl. war nicht gemäß § 564 c Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Über die Zulässigkeit der von der Bekl. beabsichtigten Baumaßnahmen bestimmt im Anwendungsbereich des § 564 c Abs. 2 Nr. 2 b BGB das Vorliegen der entsprechenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, wobei maßgeblicher Zeitpunkt die (vereinbarte) Beendigung des Mietverhältnisses ist (vgl. Palandt, a.a.O., Anm. 4 a bb zu § 564 c BGB). Öffentlich-rechtliche Baugenehmigungen liegen jedoch unstreitig nach wie vor nicht vor. Die Bekl. hat aber auch für die von ihr behauptete Genehmigungsfähigkeit nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

Darüber hinaus liegt auch keine wirksame schriftliche Mitteilung des Fortbestehens der Verwendungsabsicht gemäß § 564 c Abs. 2 Nr. 4 BGB vor. Mit dem hier maßgeblichen Schreiben vom 15. April 1986 wird lediglich die Ablehnung einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31. Juli 1986 hinaus mitgeteilt, ohne konkret klarzustellen, daß die in § 5 C 2 b des Mietvertrages angesprochene Verwendungsabsicht (Ausführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten) fortbesteht. Da im Schreiben vom 15. April 1986 selbst eine Bezugnahme auf die vertragliche Regelung fehlt, sind die Mitteilungsvoraussetzungen des § 564 c Abs. 2 Nr. 4 BGB keinesfalls erfüllt.

Schließlich war das Fortsetzungsverlangen der Kl. nicht gemäß den §§ 564 c Abs. 1, 564 b Abs. 1 - Abs. 3 BGB ausgeschlossen, denn die Bekl. hat bis zum 31. Juli 1986 keine schriftliche Erklärung abgegeben, in der sie ihr Interesse an der fristgerechten Beendigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf die in § 564 b Abs. 1, Abs. 2 BGB genannten Umstände im einzelnen begründet hat (vgl. § 564 b Abs. 3 BGB; Palandt, a.a.O., Anm. 2 c zu § 564 c BGB).

Der diesbezügliche Hinweis der Bekl. auf die Regelung in § 564 b Abs. 7 Nr. 1 BGB rechtfertigt keine abweichende Betrachtung. Die genannte Regelung gilt nur für Verträge, die für eine kurze und absehbare Zeit abgeschlossen wurden. Hierunter fallen insbesondere Mietverträge während (auch längerer) Reisen des Vermieters, während eines zeitlich bedingten Studienaufenthalts des Mieters oder etwa bis zur Fertigstellung eines Neubaus (vgl. erneut Palandt, a.a.O., Anm. 3 c zu § 564 b BGB). Vorliegend besteht nach dem Wortlaut des Mietvertrages vom 25. Juli 1985 aber eine abweichende Interessenlage, denn zu welchem Zeitpunkt alle Voraussetzungen für die beabsichtigten Baumaßnahmen erfüllt sein werden, war (und ist) gerade nicht absehbar, zumal die in dem Mietvertrag beigefügten Schreiben vom November 1983 (vgl. Bl. 5 d.A.) genannten Arbeiten die Beendigung des Mietverhältnisses nicht notwendig bedingen.