Zeitlicher Umfang des Besichtigungsrechts des Vermieters

Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht zur Überprüfung des vertragsgemäßen Zustands der Mieträume jedenfalls dann, wenn die letzte Besichtigung mehr als zwei Jahre zurücklag.

Die Kl. hat als Vermieterin gegen den Bekl. einen Anspruch auf Duldung der Besichtigung der vermieteten Einzimmerwohnung. Dieses Recht ergibt sich aus den wirksam in den Mietvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Kl., die unter Nr. 8 Abs. 1 ein solches Besichtigungsrecht für Beauftragte der Kl. nach rechtzeitiger Ankündigung zu angemessener Tageszeit vorsehen. Das Recht steht dem Vermieter nach dieser Bestimmung auch ohne besonderen Grund zu. Eine solche Regelung ist auch in Formularverträgen nicht zu beanstanden (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 82). Der Mieter wird dadurch nicht unangemessen benachteiligt, gegen eine mißbräuchliche Ausübung des Rechts ist er durch § 242 BGB hinreichend geschützt.

Im übrigen kann sich eine Verpflichtung des Mieters, Besichtigungen des Vermieters zu dulden, aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) im Einzelfall bei Vorliegen besonderer Gründe ergeben. Ein ausreichender Grund ist - jedenfalls in längeren Zeitabständen von 2 Jahren - auch darin zu sehen, daß sich der Vermieter vom Zustand der Wohnung z. B. im Hinblick auf die Beachtung der ihm oder dem Mieter obliegenden Instandhaltungs-, Obhuts- und Verkehrssicherungspflichten überzeugen möchte (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil II, Rdnr. 292; BGH VersR 66,82; LG Stuttgart ZMR 85, 273; AG Tiergarten GE 1987, 1163). Der Vermieter muß nicht abwarten, bis sich konkrete Anhaltspunkte für eine Vernachlässigung dieser Pflichten z.B. durch das Auftreten von Schäden ergeben haben. Die letzte Wohnungsbesichtigung lag hier unstreitig mehr als zwei Jahre zurück, so daß der Kl. ein Recht zur Besichtigung der Wohnräume zwecks Überprüfung ihres vertragsgemäßen Zustandes zuzubilligen ist, und zwar werktags zwischen 10 und 13 oder 15 und 18 Uhr, wobei der Besichtigungstermin mit einer Frist von zwei Wochen vorher schriftlich anzukündigen ist.

In vielen Formularmietverträgen finden sich Regelungen über das Besichtigungsrecht des Vermieters. Diese Regelungen können als unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam sein. Das Recht des Vermieters kann sich aber auch aus Treu und Glauben ergeben.

Der Vermieter hatte vor mehr als zwei Jahren die Einzimmerwohnung des Mieters letztmals besichtigt. Eine erneute Besichtigung verweigerte der Mieter. Die Klage des Vermieters auf Duldung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 6. Dezember 2006 verwies das Amtsgericht Schöneberg auf die Regelungen im Mietvertrag, die ein Besichtigungsrecht vorsahen. Auch ohne eine solche Regelung wäre aber, wie das Amtsgericht ausführt, die Klage begründet gewesen, denn es sei ein ausreichender Grund zur Besichtigung, wenn nach mehr als zwei Jahren der Vermieter sich vom ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung überzeugen wolle.