Zeitlicher Anwendungsbereich des Sozialklauselgesetzes

Dem Bundesgerichtshof wird gemäß § 541 ZPO folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

ist Satz 2 Nr. 1 des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I Seite 466, 487) in Verbindung mit der Sozialklauselverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18. Mai 1993 (HmbGVBl. 1993 S. 98) auf Fälle anwendbar, in denen das Wohnungseigentum nicht vor dem 1. August 1990, aber vor dem 1. Mai 1993 erstmals veräußert worden ist?

I. Die Kl. verlangt die Herausgabe einer Wohnung. Diese hatte die Bekl. mit Vertrag vom 25.2.1986 von Karl-Heinz B. angemietet, der das Grundstück im Jahre 1982 zusammen mit Herrn Klaus-Dieter B. erworben und es im Jahre 1983 in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte. Am 25.6.1986 erklärten die Eigentümer die Aufhebung des Wohnungseigentums und verkauften das Grundstück an einen Herrn W., der als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Am 26.6.1991 teilte dieser das Grundstück erneut in Wohnungseigentum auf. Die von der Bekl. bewohnte Wohnung verkaufte er am 21.8.1991 an die Firma VVG Vermögensverwaltungsgesellschaft R. mbH, die am 14.1.1992 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Sie veräußerte die Wohnung weiter an die Kl., die am 14.4.1992 in das Grundbuch eingetragen wurde.

Mit Anwaltsschreiben vom 5.5.1998 kündigte die Kl. das Mietverhältnis zum 30.4.1999 wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung ihrer Tochter zur Verfügung zu stellen. Die Bekl. widersprach dieser Kündigung mit Schreiben vom 15.2.1999 und verlangte die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und ausgeführt, daß die Kündigung wegen der zehnjährigen Kündigungssperrfrist des sog. Sozialklauselgesetzes unwirksam sei. Dieses Gesetz sei auf den hier vorliegenden Eigentumserwerb aus der Zeit vor seinem Inkrafttreten anwendbar.

Das Landgericht möchte die Berufung der Kl. mit derselben Begründung zurückweisen, sieht sich daran aber durch den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart - 8 RE Miet 1/95 - vom 22.2.1995 (GE 1995, 420 = DWW 1995, 143 = WuM 1995, 262 = ZMR 1995, 200) gehindert, wo-nach das Sozialklauselgesetz nicht anwendbar ist auf Fälle, in denen das Wohnungseigentum vor dem 1.5.1993 veräußert worden ist. Soll-te dieser Ansicht zu folgen sein, müsse über den bestrittenen Eigenbedarf Beweis erhoben werden und ggf. auch über die behaupteten Härtegründe im Sinne von § 556 a BGB. Das Landgericht hat deshalb mit Beschluß vom 18.1.2000, auf dessen weitere Begründung verwiesen wird, dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist das am 1.5.1993 in Kraft getretene sog. Sozialklauselgesetz (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 2.4.1993, BGBl. I, 466, 487) in Verbindung mit der SozialklauselV der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18.5.1993 (HmbGVBl. 1993, 98) auf Erst Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 1. August 1990, aber vor dem 1. Mai 1993 abgeschlossen worden sind?

II. Die Vorlage des Landgerichts ist zulässig.

Die Rechtsfrage, die sich dem Landgericht als Berufungsgericht aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum stellt und auch den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft (§ 541 Abs. 2 Satz 1 ZPO), ist erheblich. Das Landgericht hat nachvollziehbar dargelegt, daß von ihrer Beantwortung abhängt, ob die Berufung ohne weiteres zurückzuweisen oder ob über die Frage des Eigenbedarfs und der Härtegründe im Sinne von § 556 a BGB Beweis zu erheben ist. Dabei geht das Landgericht insbesondere davon aus, daß die Anwendung des Sozialklauselgesetzes nicht schon daran scheitert, daß bei Überlassung der Wohnung an die Bekl. bereits Wohnungseigentum begründet worden war. Da die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum im Jahre 1986 zunächst wieder aufgehoben wurde, habe sie keine mietrechtlichen Auswirkungen mehr. Diese Rechtsauffassung ist vom Senat nicht in Frage zu stellen, weil sie naheliegend und jedenfalls nicht eindeutig unhaltbar ist (vgl. Fischer bei Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdn. 170; Zöller/Gummer, ZPO, 21. Aufl., § 541 Rdn. 63, jeweils m. N.).

Im Hinblick auf die Absicht des Landgerichts, die Rechtsfrage abweichend von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22.2.1995 zu beantworten, ist auch die weitere Voraussetzung einer Divergenz gegeben. Zwar lag jener Entscheidung ein Erwerb des Wohnungseigentums aus der Zeit vor dem 1.8.1990 zugrunde, jedoch hat das OLG Stuttgart eine diesbezügliche Differenzierung, wie sie später vom Kammergericht (RE 9.5.1996, GE 1996, 795 = WuM 1996, 395 = ZMR 1996 428), vom Senat (RE 22.11.1996, GE 1997, 115 = WuM 1997, 29 = ZMR 1997, 136) und vom OLG Hamm (RE 20.10.1997, GE 1997, 1460 = WuM 1997, 664 = ZMR 1998, 31) vorgenommen wurde, weder im Tenor noch in den Gründen seines Rechtsentscheids getroffen. Aus dem Zusammenhang der Gründe ergibt sich vielmehr, dass eine generelle Aussage für alle Erwerbsvorgänge vor dem 1.5.1993 getroffen werden sollte. Das reicht für eine Divergenzvorlage aus (vgl. BGH WuM 1986, 209; Fischer bei Bub/Treier VIII Rdn. 183), wie auch die Bindungswirkung sich auf den Tenor im Zusammenhang mit den Gründen erstreckt, unabhängig von der zugrunde liegenden Vorlagefrage (OLG Frankfurt WuM 1985, 139; Fischer a.a.O. Rdn. 185).

III. Auch der Senat hält eine Abweichung von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22.2.1995 für richtig und legt die Rechtsfrage deshalb dem Bundesgerichtshof vor (§ 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO).

1. Der Senat ist - in Übereinstimmung mit dem Kammergericht und dem OLG Hamm dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart im Ergebnis insoweit gefolgt, daß das Sozialklauselgesetz auf Erwerbsvorgänge vor dem 1.8.1990 nicht anwendbar ist. Anders als das OLG Stuttgart hat der Senat den Grund in einer Regelungslücke des Sozialklauselgesetzes im Zusammenhang mit Art. 2 des Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20. Juli 1990 (BGBl. I Seite 1456; im folgenden RStVerbG) gesehen, die - auch aus verfassungsrechtlichen Überlegungen - zu schließen sei durch eine teleologische Reduktion im Sinne einer Begrenzung der (unechten) Rückwirkung des Sozialklauselgesetzes. Auch das Kammergericht stellte für die nach seiner Ansicht angebrachte verfassungskonforme Auslegung des Sozialklauselgesetzes maßgeblich auf Art. 2 RStVerbG ab. Diese Vorschrift ist auf die jetzt zu bewertende Fallgruppe nicht anwendbar. Eine abschließende Stellungnahme zu dieser Fallgruppe hat der Senat deshalb ebenso wie das Kammergericht und das OLG Hamm in ihren Rechtsentscheiden bisher nicht abgegeben.

2. Allerdings ist der Senat bei der Auslegung des Sozialklauselgesetzes zu dem Ergebnis gelangt, daß nach seinem Wortlaut, seiner Entstehungsgeschichte und seinem Sinn und Zweck grundsätzlich auch bei seinem Inkrafttreten bereits verkaufte Eigentumswohnungen in seinen Anwendungsbereich einzubeziehen sind. Daran wird festgehalten, auf die damaligen Ausführungen wird Bezug genommen.

Ergänzend ist zu bemerken, daß kaum angenommen werden kann, daß nach den Vorstellungen des Gesetzgebers das Sozialklauselgesetz nur auf Veräußerungsverträge nach seinem Inkrafttreten angewendet werden sollte (so aber Grapentin bei Bub/Treier IV Rdn. 76 b). Ein Problembewußtsein zur Frage der (unechten) Rückwirkung bestand bei der Formulierung des Gesetzes im Vermittlungsausschuß offenbar nicht, da sonst - wie das RStVerbG zeigt - eine ausdrückliche Festlegung erfolgt wäre.

3. Auch aus verfassungsrechtlichen Gründen ist eine Anwendung des Sozialklauselgesetzes auf Wohnungsverkäufe aus der Zeit vor seinem Inkrafttreten nicht generell ausgeschlossen. Die Rückbezüglichkeit eines gesetzlichen Tatbestands ist grundsätzlich zulässig, kann aber ausnahmsweise unzulässig sein, wenn die Betroffenen bei ihren Dispositionen mit dem späteren Eingriff nicht zu rechnen brauchten ("Vertrauensinvestition") und eine Abwägung zwischen dem Ausmaß des durch die Gesetzesänderung verursachten Vertrauensschadens und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Gemeinwohl ergibt, daß das Vertrauen schutzwürdiger ist (BVerfGE 75, 246, 280).

Der Erwerber einer vor dem 1.5.1993 gekauften Eigentumswohnung konnte zwar davon ausgehen, nach Ablauf von spätestens fünf Jahren Eigenbedarf geltend machen zu können. Ein festes Vertrauen darauf war allerdings kaum gerechtfertigt, nachdem es bereits am 1.8.1990 zu einer partiellen Verlängerung der Sperrfrist gekommen war und die mietrechtspolitische Diskussion der Umwandlungsproblematik weiterhin um längere Sperrfristen kreiste (RE 22.11.1996 sub III 2 c). Der Umstand, daß bei der zurückliegenden Sperrfristverlängerung ein Vertrauensschutz gemäß Art. 2 RStVerbG ausdrücklich gewährt worden war, war kein sicheres Präjudiz für künftige Verlängerungen, zumal da bei der erstmaligen Einführung einer Kündigungssperrfrist gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB keine Beschränkung auf künftige Erwerbsfälle stattgefunden hatte (a.a.O. sub III 1, letzter Absatz). Auch dies war eines der Beispiele, daß "der Bürger gerade im sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des sozialen Mietrechts ohnehin mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen muß und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihm derzeit günstigen Rechtslage vertrauen kann" (BVerfGE 71, 230, 252).

Die Abwägung zwischen dem Ausmaß des durch die Gesetzesänderung verursachten Vertrauensschadens und der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Gemeinwohl ergibt hier nicht, daß das Vertrauen der Wohnungskäufer schutzwürdiger ist als die Verbesserung der Rechtslage der von umwandlungsbedingter Kündigung be-drohten Mieter. Anlaß der Neuregelung war die starke Zunahme von Umwandlungsanträgen im Anschluß an die Entscheidung des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 (GE 1992, 1262 = NJW 1992, 3290), mit der Umwandlungen er leichtert wurden (BT-Drs 12/4340 S. 19). Das von der Mehrheit des Bundestags-Ausschusses formulierte Ziel, einen besonders wirksamen Kündigungsschutz bei Geltendmachung von Eigenbedarf sicherzustellen, war zumal vor diesem Hintergrund nicht zu erreichen, wenn die Neuregelung nur auf künftige Veräußerungen hätte angewendet werden sollen. Schon vor der Entscheidung des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes hatte der Bundesrat weitere Maßnahmen zur Sicherung des Mietwohnungsbestandes gegen die Folgen von Umwandlungen für erforderlich gehalten (BT-Drucksache 12/2605). Bei der Behebung bereits aufgetretener Mißstände, wie sie besonders nach der Entscheidung des Gemeinsamen Senats zutage traten, kann dem Vertrauensschutz ein geringeres Gewicht beigemessen werden (Hans Schneider, Gesetzgebung, Rdn. 540). Zu berücksichtigen ist auch, daß die als Mißstand angesehene Umwandlungs- und Verdrängungsproblematik jedem Käufer einer durch Umwandlung entstandenen vermieteten Eigentumswohnung bewußt gewesen sein dürfte.

Das sogenannte Sozialklauselgesetz von 1993 sah eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren für eine Eigenbedarfskündigung nach Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung vor. Übergangsvorschriften hatte der Gesetzgeber vergessen, so daß bald streitig wurde, ob das Gesetz auch für Altfälle gilt oder nicht. In mehreren Rechtsentscheiden ist inzwischen geklärt, daß für Veräußerungsfälle vor dem 1. August 1990 die Kündigungssperrfrist nicht anzuwenden ist. Noch weitergehend hatte das Oberlandesgericht Stuttgart mit einer etwas zweifelhaften Begründung, die sich nur auf die Äußerung eines Abgeordneten im Gesetzgebungsverfahren stützte, eine Anwendung auch für die Erwerbsfälle vor dem 1. Mai 1993 ausgeschlossen.

Das Oberlandesgericht Hamburg will diesem Rechtsentscheid nicht folgen und hat deshalb durch Beschluß vom 3. Mai 2000 die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.