Zeitliche Begrenzung eines formularmäßigen Kündigungsverzichts

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Der Kl. mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 vom Bekl. eine Wohnung. In § 2 des von dem Bekl. gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet:

"Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsverzicht

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."

In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kl. das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Zeitpunkt, d. h. bis spätestens 31.1.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Bekl. die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter.

In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kl. den Bekl. auf Rückzah­lung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefallenen Zinsen in Anspruch. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam ist.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Das LG hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt der Bekl. sein zweitinstanzliches Begehren weiter.

I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt:

In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung.

Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden werden könnten.

II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. (...) Die Kündigung war dem Kl. nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt.

1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist.

Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor entschieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 = GE 2004, 348). § 573 c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraussetzt (Senatsurteil, aaO. unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen.

Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO. unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117= GE 2004, 1166; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543 = GE 2004, 1165; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672).

Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO. unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO. unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündigungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO.). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrags der Parteien sei schon gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam, nicht zu vereinbaren.

2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete.

b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Bekl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kl. selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Bekl. hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kl. durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit gehabt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aushandeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st. Rspr. des BGH, z. B. BGHZ 143, 103, 111 f.).

c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgelegte Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbereich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Ergebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter).

d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.

Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter jedoch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhalten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gegebenenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO. unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vornherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zuzulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündigungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m. w. N.), läßt das Gesetz selbst in § 557 a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages ... erforderlich, den Ausschluß des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für zulässig erachtet (z. B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511;

Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für zulässig erachtet (z. B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börstinghaus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573 c BGB Nr. 9). Unter besonderen Umständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.

3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer von fünf Jahren den Kl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m. w. N.). Unter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsverzicht, wie von dem Kl. in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überraschende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305 c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbestandteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinen Entscheidungen vom 19. November 2003 (GE 2004, 349), 30. Juni 2004 (GE 2004, 1166) und vom 14. Juli 2004 (GE 2004, 1165) entgegen vielen Literaturstimmen den befristeten Ausschluß des gesetzlichen Kündigungsrechts grundsätzlich für zulässig erachtet. Kritische (offene) Frage war es allerdings, wie viele Jahre man den Mieter damit binden durfte. Das klärt jetzt eine neue BGH-Entscheidung: nicht mehr als vier Jahre!

In einem nach der Mietrechtsreform abgeschlossenen (Formular-) Mietvertrag verzichteten die Parteien wechselseitig für die Dauer von fünf Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Die Zahl fünf war handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Der Mieter kündigte vorfristig und zog aus. Er nahm den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch, der seinerseits mit Mietansprüchen aufrechnete.

Die Vorinstanzen hielten den Kündigungsverzicht für unwirksam, der BGH im Ergebnis auch, aber nicht mit der Begründung der Instanzgerichte.

Zunächst verwies der BGH auf seine Rechtsprechung, daß ein zeitlich begrenzter Ausschluß des Kündigungsrechts möglich sei. Zur zeitlichen Begrenzung könne auf die gesetzliche Regelung zur Staffelmiete (§ 557 a BGB) zurückgegriffen werden, so daß ein Zeitraum von mehr als vier Jahren zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe. Vorliegend sei der Kündigungsverzicht für fünf Jahre insgesamt unwirksam. Die Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer (vier Jahre) komme wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht.

Die Entscheidung des BGH ist in der Begründung teilweise zweifelhaft, in der Aussage, in Anlehnung an § 557 a Abs. 3 BGB (Staffelmiete) sei der formularmäßige Kündigungsverzicht nur für vier Jahre möglich, jedoch eindeutig und gut vertretbar.

In der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 22. Dezember 2003 (GE 2004, 348) war durch handschriftlichen Zusatz vereinbart, daß die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichten. Der BGH hat das ohne jegliche nähere Begründung als Individualvereinbarung angesehen und bleibt auch in der vorliegenden Entscheidung (II 1. der Entscheidungsgründe) dabei.

In seiner Entscheidung vom 14. Juli 2004 (GE 2004, 1165 f.) war zum Kündigungsverzicht das Datum, zu dem das Mietverhältnis erstmalig ordentlich kündbar sein sollte, handschriftlich eingefügt. In dieser Entscheidung hatte der BGH es offengelassen, ob wegen der handschriftlichen Einfügung des Datums eine Individualvereinbarung gegeben sei. Denn selbst wenn es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte, wäre von einem wirksamen Kündigungsverzicht auszugehen.

Schon in der Kommentierung der Entscheidung vom 22. Dezember 2003 hatte der Unterzeichner (Schach in GE 2004, 339, 340) erhebliche Zweifel angemeldet, ob es sich in dem damaligen Fall tatsächlich um eine im einzelnen ausgehandelte Vertragsbedingung, also eine Individualvereinbarung gehandelt hat. Dieses Problem greift der BGH in seiner neuen Entscheidung auf und kommt zu dem Ergebnis, daß die handschriftliche Eintragung der Dauer des Kündigungsverzichts keine Individualvereinbarung, sondern eine Formularklausel darstelle. Auf die Schriftart komme es nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht an. Eine individuelle Aushandlung der Dauer des Kündigungsverzichtes könne vorliegend nicht angenommen werden. Der Vermieter habe insofern lediglich behauptet, daß der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag mit dem Mieter durchgegangen worden sei; dabei habe dieser Gelegenheit gehabt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reiche aber für ein Aushandeln nicht aus (eben!).

§ 10 Abs. 2 Satz 6 des früheren Miethöhegesetzes (MHG) bestimmte für die temporäre Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters beim Abschluß einer Staffelmietvereinbarung, eine Vereinbarung sei unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluß der Vereinbarung erstreckt. Daraus folgerte man (vgl. z. B. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 Rdn. 72), daß nur der vier Jahre überschießende Teil einer Vereinbarung unwirksam ist, der vierjährige Kündigungsverzicht also wirksam war.

Die Formulierung in § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB, wo die Staffelmietvereinbarung jetzt geregelt ist, lautet anders (die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulässig - höchstens vier Jahre). Nach der regierungsamtlichen Begründung sollte damit keine Änderung der Rechtslage, sondern nur eine sprachliche Klarstellung erreicht werden. Wenn nun der BGH seine Entscheidung für den Kündigungsverzicht außerhalb der Staffelmiete an die gesetzliche Regelung in der Staffelmiete anlehnt (ohne das Wort Analogie zu erwähnen), dann hätte er sich auch mit der Wirksamkeitsregelung des § 557 a Abs. 3 BGB auseinandersetzen, zumindest erklären müssen, warum es außerhalb der Staffelmiete trotz Heranziehung der dortigen Grundsätze bei dem allgemeinen Verbot der geltungserhaltenden Reduktion verbleiben muß.