Zeitliche Einordnung kriegsbeschädigter Gebäude in die Baualtersklassen des Berliner Mietspiegels

Eine Einstufung eines vor 1918 errichteten, kriegsbeschädigten Gebäudes in eine neuere Baualtersklasse kommt nach dem Mietspiegel u. a. nur dann in Betracht, wenn die Wohnung bzw. das Haus nach vollständiger Zerstörung wieder neu aufgebaut wurde, es, nachdem es nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet war, wiederhergestellt wurde oder die Wohnung erstmalig von Gewerberaum zu Wohnraum umgewandelt wurde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten im Rahmen eines Zustimmungsverfahrens um die Einordnung der Wohnung des Bekl. in die zutreffende Baualtersklasse des Berliner Mietspiegels.

Das Haus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, wurde vor 1918 erbaut. Während des Zweiten Weltkrieges (1939-1945) kam es zu einem Fliegerbombenschaden am Haus. Die Kl. behaupten, dass von dem Bombenschaden lediglich die Ecke des Gebäudes und davon nur je zwei Zimmer in drei Wohnungen übereinander - insgesamt also sechs Zimmer des Häuserblocks - betroffen gewesen sei. Eine komplette Wohnung sei nicht zerstört worden, insbesondere nicht die streitgegenständliche Wohnung. Durch den Bombenschaden sei lediglich eine Gesamtfläche von 5-10 % der Wohnung betroffen gewesen.

Die Bekl. behaupten, beim Bombenangriff seien zwei Drittel des Hauses mit der Hausnummer 7 zerstört worden. Sie meinen, dadurch, dass eine Fliegerbombe auf das Haus abgeworfen wurde, könnten nicht nur 2 Zimmer des Gebäudes zerstört worden sein. Vielmehr durchschlage eine Bombe dieser Größenordnung das Dach, bohre sich in die 2.-3. Etage oder weiter und zerlege sodann aufgrund der Detonation alles im Umkreis in „Schutt und Asche“. Die Bekl. behaupten, das Haus sei erst in den 1960er Jahren wieder neu aufgebaut worden. Ferner habe sich in der streitgegenständlichen Wohnung bis zum Jahre 1980 ein Gewerbe in Form eines Perückengeschäftes befunden. Sie meinen, dass hiernach sogar eine Einordnung in das Mietspiegelfeld H6 erfolgen müsse.

Die Kl. haben einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1 BGB. Denn die ortsübliche Miete liegt über der derzeit von den Bekl. geschuldeten Miete und die Wartefrist und Kappungsgrenze sind gewahrt.

Die streitgegenständliche Wohnung ist entgegen der Ansicht der Bekl. weder in das Mietspiegelfeld H4 (Bezugsfertigkeit 1965-1972) noch H6 (Bezugsfertigkeit 1973-1990), sondern in das Mietspiegelfeld H1 (Bezugsfertigkeit bis 1918) des Berliner Mietspiegels 2021 einzustufen. Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes H1 liegt bei 6,84 m2 und ist damit höher als der von den Kl. geforderte Mietzins in Höhe von 6,59 €/m2.

Unstreitig wurde das Haus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, vor 1918 errichtet. Eine Einstufung in eine neuere Baualtersklasse kommt nach dem Mietspiegel u. a. nur dann in Betracht, wenn die Wohnung bzw. das Haus nach vollständiger Zerstörung wieder neu aufgebaut wurde, es, nachdem es nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet war, wiederhergestellt wurde oder die Wohnung erstmalig von Gewerberaum zu Wohnraum umgewandelt wurde.

Nach der Definition des Mietspiegels wird die Beschaffenheit einer Wohnung im Mietspiegel durch das Alter erläutert, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird, wobei die Wohnung grundsätzlich in das Baualter und/oder das Jahr der Bezugsfertigkeit einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Hintergrund dessen ist, dass das Baualter des Gebäudes auch maßgeblich für dessen Qualitätsstandard ist, da sich die technischen Vorgaben über die Jahre verändert haben und die Anforderungen z. B. an den Schallschutz gestiegen sind.

Auch nach der Rechtsprechung sind die im Mietspiegel genannten Ausnahmen restriktiv auszulegen. So hat beispielsweise das Amtsgericht Köpenick mit Urteil vom 4. November 2014 (3 C 29/14) erkannt, dass ein im Zweiten Weltkrieg durch Fliegerbomben beschädigtes Gebäude keinen Nachkriegsbau darstellt, wenn nach der Bombardierung die Außenmauern noch komplett waren, der Keller einschließlich Kellerdecke unbeschädigt, die Treppenhäuser intakt und die Wohnungen noch begehbar waren. Es stellte fest, dass eine Instandsetzung und kein Wiederaufbau anzunehmen ist, wenn die ursprüngliche Bausubstanz des Hauses bzw. der Wohnung noch in prägendem Ausmaß erhalten ist.

So liegt es hier. Weder die Kl. noch die für die Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse beweisbelasteten Bekl. haben vorgetragen, dass von der ursprünglichen Bausubstanz der Wohnung nach der Bombardierung nichts mehr übrigblieb, insbesondere, dass die Außenmauern nicht erhalten blieben oder das Treppenhaus zerstört wurde. Bei der Behauptung, eine Bombe dieser Größenordnung zerstöre mitnichten nicht nur zwei Zimmer, handelt es sich um eine bloße Mutmaßung. An substantiiertem Vortrag zu dem konkreten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung nach der Bombardierung fehlt es. Die Bekl. sind für diesen Umstand beweisbelastet, da die Einordnung in das Mietspiegelfeld H4 bzw. H6 für sie günstig wäre (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12. Mai 2017 - 63 S 276/16, GE 2017, 955, Rn. 8 - juris).

Auch eine Einordnung in das Mietspiegelfeld H6 kommt nicht in Betracht. Zwar hat der Bekl. zu 2) in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, dass die streitgegenständliche Wohnung bis 1980 als Perückengeschäft genutzt wurde und hierfür auch Beweis durch Zeugenvernehmung eines Mieters angeboten, allerdings ändert dies nichts an der Einordnung in die Baualtersklasse vor 1918. Denn es wurde weder behauptet noch substantiiert vorgetragen, dass die Umwandlung des Perückengeschäfts in Wohnraum zu einer erheblichen Veränderung der Bausubstanz der Wohnung führte.

Nach der Rechtsprechung kommt bei einer erstmaligen Umwandlung von Gewerberaum älteren Baujahrs in Wohnraum im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Einordnung in die Baualtersklasse des Zeitpunkts der Umwandlung nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch die Modernisierung insgesamt den baulichen Standard einer Neubauwohnung aufweist (LG Berlin, Urteil vom 24.6.2020 - 65 S 149/19 = GE 2020, 1070). Dies ergäbe sich zum einen daraus, dass die im Mietspiegel benannten Ausnahmen eng auszulegen seien, und zum anderen aus der Zusammenschau mit den anderen Ausnahmen. Denn im Hinblick auf Ausnahmen wie den Wiederaufbau nach vollständiger Zerstörung und der neubaugleichen Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wird, kann nicht jede bloße Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum zu einer Einordnung in eine neuere Baualtersklasse führen.

Nach diesen Maßstäben kann selbst, wenn der bestrittene Vortrag des Bekl., die streitgegenständliche Wohnung sei bis 1980 als gewerbliches Perückengeschäft genutzt worden, als wahr unterstellt werden würde, keine Einordnung in eine neuere Baualtersklasse erfolgen. Auf die Vernehmung des angebotenen Zeugen kommt es daher nicht an. Ein Neubaustandard der Wohnung wurde zu keinem Zeitpunkt behauptet. Insbesondere die Tatsache, dass in der Wohnung ein Perückengeschäft vorhanden gewesen sein soll, deutet darauf hin, dass eine Veränderung der grundsätzlichen Bausubstanz für ein derartiges Gewerbe nicht erforderlich war. Es steht vielmehr zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der wesentliche Charakter der Wohnung einem Altbau entsprechend der Baualtersklasse vor 1918 entspricht.

Eine Einstufung eines vor 1918 errichteten, kriegsbeschädigten Gebäudes in eine neuere Baualtersklasse kommt nach dem Mietspiegel u. a. nur dann in Betracht, wenn die Wohnung bzw. das Haus nach vollständiger Zerstörung wieder neu aufgebaut wurde, es, nachdem es nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet war, wiederhergestellt wurde oder die Wohnung erstmalig von Gewerberaum zu Wohnraum umgewandelt wurde.

Die Parteien streiten im Rahmen eines Zustimmungsverfahrens zur Mieterhöhung um die Einordnung der Wohnung des Beklagten in die zutreffende Baualtersklasse des Berliner Mietspiegels. Die Wohnung des Beklagten liegt in einem vor 1918 erbauten, während des Zweiten Weltkrieges bombenbeschädigten Haus. Laut Angaben der Klägerin war von dem Bombenschaden lediglich die Ecke des Gebäudes und davon nur je zwei Zimmer in drei übereinanderliegenden Wohnungen betroffen. Keine Wohnung sei vollständig zerstört worden, insbesondere nicht die der Beklagten, die wiederum behaupten, zwei Drittel des Hauses seien zerstört worden. Das Haus sei erst in den 1960er Jahren wieder neu aufgebaut worden. Ferner habe sich in der streitgegenständlichen Wohnung bis zum Jahre 1980 ein Gewerbe in Form eines Perückengeschäftes befunden. Sie meinen, dass hiernach sogar eine Einordnung in das Mietspiegelfeld H6 erfolgen müsse.

Das Amtsgericht verurteilte die Beklagten, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die streitgegenständliche Wohnung sei weder in das Mietspiegelfeld H4 (Bezugsfertigkeit 1965-1972) noch H6 (Bezugsfertigkeit 1973-1990), sondern in das Mietspiegelfeld H1 (Bezugsfertigkeit bis 1918) des Berliner Mietspiegels 2021 einzustufen. Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes H1 liegt bei 6,84 m2 und sei damit höher als der von den Klägern geforderte Mietzins in Höhe von 6,59 €/m2.

Das Haus sei vor 1918 errichtet worden. Eine Einstufung in eine neuere Baualtersklasse komme nach dem Mietspiegel u. a. nur dann in Betracht, wenn die Wohnung bzw. das Haus nach vollständiger Zerstörung wieder neu aufgebaut wurde, es, nachdem es nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet war, wiederhergestellt wurde oder die Wohnung erstmalig von Gewerberaum zu Wohnraum umgewandelt wurde.

Nach der Rechtsprechung sind die im Mietspiegel genannten Ausnahmen restriktiv auszulegen. So hat beispielsweise das Amtsgericht Köpenick mit Urteil vom 4. November 2014 - 3 C 29/14 - GE 2015, 660 erkannt, dass ein im Zweiten Weltkrieg durch Fliegerbomben beschädigtes Gebäude keinen Nachkriegsbau darstellt, wenn nach der Bombardierung die Außenmauern noch komplett waren, der Keller einschließlich Kellerdecke unbeschädigt, die Treppenhäuser intakt und die Wohnungen noch begehbar waren. Es stellte fest, dass eine Instandsetzung und kein Wiederaufbau anzunehmen ist, wenn die ursprüngliche Bausubstanz des Hauses bzw. der Wohnung noch in prägendem Ausmaß erhalten ist.

So liege es hier. Weder die Klägerin noch die für die Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse beweisbelasteten Beklagten hätten vorgetragen, dass von der ursprünglichen Bausubstanz der Wohnung nach der Bombardierung nichts mehr übrigblieb, insbesondere, dass die Außenmauern nicht erhalten blieben oder das Treppenhaus zerstört wurde.

Auch eine Einordnung in das Mietspiegelfeld H6 (Bezugsfertigkeit 1973-1990) komme nicht in Betracht. Zwar hätten die Beklagten vorgetragen, dass ihre Wohnung bis 1980 als Perückengeschäft genutzt wurde und hierfür auch Zeugenbeweis angeboten, was aber nichts an der Einordnung in die Baualtersklasse vor 1918 ändere, weil weder behauptet noch substantiiert vorgetragen wurde, dass die Umwandlung des Perückengeschäfts in Wohnraum zu einer erheblichen Veränderung der Bausubstanz der Wohnung geführt habe.

Nach der Rechtsprechung komme bei einer erstmaligen Umwandlung von Gewerberaum älteren Baujahrs in Wohnraum die Einordnung in die Baualtersklasse des Zeitpunkts der Umwandlung nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch die Modernisierung insgesamt den baulichen Standard einer Neubauwohnung aufweise (LG Berlin, Urteil vom 24. Juni 2020 - 65 S 149/19 - GE 2020, 1070).

Wenn der Mietspiegel als Ausnahmen für eine Baualtersänderung den Wiederaufbau nach vollständiger Zerstörung und die neubaugleiche Modernisierung wesentlicher Bereiche der Wohnung nenne, könne nicht jede bloße Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum zu einer Einordnung in eine neuere Baualtersklasse führen.