Zeitlich befristeter Ausschluss der Kündigung

Der Ausschluss der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum stellt keine unzulässige Verlängerung der Kündigungsfristen dar. Die Vereinbarung ist auch formularmäßig möglich, wenn sie für beide Seiten gilt und die mögliche Höchstdauer von vier Jahren zwischen Vertragsschluss und erstmaligem Beendigungszeitpunkt nicht überschritten wird.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien schlossen unter dem 24./26. Januar 2011 einen Mietvertrag ab 1. April 2011. Gleichzeitig vereinbarten sie in einer Zusatzvereinbarung abweichend von § 11 Abs. 2 des Mietvertrags, der auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweist, einen beiderseitigen Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht bis zum 31. März 2013. Die Kl. haben den Mietvertrag mit Schreiben vom 7. Februar 2011 widerrufen und mit Schreiben vom 9. Februar 2011 fristgemäß gekündigt. Die Bekl. hat die Kündigung zum 31. März 2013 bestätigt. Die Kl. verlangen Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2011. Sie halten die Vereinbarung des Kündigungsausschlusses für unwirksam. Jedenfalls gelte dieser nicht bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung der Kl. blieb erfolglos.

Das Amtsgericht ist mit zutreffenden Erwägungen davon ausgegangen, dass der vorliegend vereinbarte Kündigungsausschluss im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht und die Kündigungen der Bekl. das Mietverhältnis nicht zum 30. Juni 2011 beendet haben.

Der Ausschluss der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum stellt keine - nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksame - Verlängerung der Kündigungsfristen dar (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, GE 2004, 348). Die Vereinbarung ist auch formularmäßig möglich, wenn sie - wie hier - für beide Seiten gilt (BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, GE 2004, 1166), und die in einem Formularvertrag mögliche Höchstdauer von vier Jahren zwischen Vertragsabschluss und erstmaligem Beendigungszeitpunkt ist nicht überschritten (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, GE 2005, 606; Urteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, GE 2011, 121).

Die Auffassung der Kl., es sei ein zweijähriger Kündigungsausschluss vereinbart worden, der erst ab Vertragsbeginn laufe, greift nicht durch. Bereits aus dem Wortlaut der Vereinbarung ergibt sich, dass nicht eine bestimmte Dauer des Mietverhältnisses vereinbart worden war, sondern dass ein Endzeitpunkt bestimmt ist, bis zum dem eine Beendigung des Vertrags durch eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.

Entgegen der Auffassung der Bekl. besteht auch keine Unklarheit, ob eine Kündigung bereits vor dem 31. März 2013 zu diesem Zeitpunkt erklärt werden kann, oder ob die Abgabe der Kündigungserklärung erst ab diesem Zeitpunkt zu einem unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen späteren Beendigungszeitpunkt möglich ist. Denn bereits der Wortlaut ergibt hinreichend, dass eine Kündigung für den 31. März 2013, d. h. zum 31. März 2013 möglich ist. Aber selbst wenn man vom Wortlaut auch die zweite oben dargelegte Möglichkeit als gedeckt ansähe, führte diese Unklarheit nicht zur Unwirksamkeit der Regelung, sondern wäre gemäß § 305 c Abs. 2 BGB in der für den Verbraucher günstigsten Weise auszulegen, d. h. hier, dass eine Kündigung zum 31. März 2013 möglich ist.

Die Kl. können auch nicht mit der Ansicht durchdringen, dass der Kündigungsausschluss für die Bekl. nur eingeschränkt gelte, weil er nur § 11 Abs. 2 des Mietvertrags, nicht aber die besonderen Kündigungsmöglichkeiten in § 11 Abs. 3 des Mietvertrags erlasse, wonach die Bekl. das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen werde, wenn wichtige berechtigte Interessen dies notwendig machten. Die Kl. übersehen dabei, dass die Regelung in § 11 Abs. 3 des Mietvertrags gegenüber § 11 Abs. 2 keine zusätzlichen Kündigungsmöglichkeiten für die Bekl. enthält. Diese beinhaltet vielmehr eine Einschränkung der gesetzlichen Kündigungsgründe. Die Bezugnahme auf § 11 Abs. 2 des Mietvertrags erfasst damit nur die Kündigungsgründe, soweit sie die Bekl. unter Berücksichtigung der Einschränkung in § 11 Abs. 3 des Mietvertrags überhaupt geltend machen kann.

Der genossenschaftliche Charakter des Mietverhältnisses wird durch den Ausschluss des Kündigungsrechts nicht berührt. Der Umstand, dass die Bekl. unter diesem Gesichtspunkt nur wenige Kündigungsgründe geltend machen kann, führt nicht zur Annahme, dass hier ein einseitiger Kündigungsverzicht vereinbart worden ist. Zwar mag sie keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen können. Das trifft aber letztlich für jede andere juristische Person zu. Aber die übrigen Gründe, die zu einem berechtigten Interesse führen, können, wie vom Amtsgericht zutreffend ausgeführt, grundsätzlich auch von der Bekl. geltend gemacht werden.

Soweit die Kl. sich auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshof beruft, wonach die Vereinbarung eines zweijährigen Kündigungsausschlusses bei der Anmietung eines Zimmers in einem Studentenwohnheim unzulässig ist (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 308/08, GE 2009, 1309), beruht diese ausdrücklich auf dem besonderen Mobilitätsinteresse von Studenten. Dieses ist auf die Anmietung einer Wohnung von einer Wohnungsbaugenossenschaft nicht zu übertragen. Vielmehr sind gerade solche Mietverhältnisse durch die genossenschaftliche Bindung der Parteien auf einen längeren Zeitraum angelegt.

Ein temporärer Kündigungsausschluss stellt keine Verlängerung der Kündigungsfristen dar. Eine derartige Vereinbarung ist auch formularmäßig möglich, wenn sie für beide Seiten gilt und die mögliche Höchstdauer von vier Jahren zwischen Vertragsschluss (nicht Mietbeginn!) und erstmaligem Beendigungszeitpunkt nicht überschritten wird.

Die Kläger schlossen im Januar 2011 mit der Beklagten, einer Wohnungsbaugenossenschaft, einen Mietvertrag mit Beginn 1. April 2011 ab. Gleichzeitig vereinbarten sie in einer Zusatzvereinbarung einen beiderseitigen Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht bis zum 31. März 2013.

Mit Schreiben vom 7. Februar 2011 widerriefen die Kläger den Mietvertrag und kündigten am 9. Februar 2011 fristgemäß. Die Beklagte bestätigte nur die Kündigung zum 31. März 2013. Die Kläger verlangten klageweise die Feststellung, dass das Mietverhältnis zum 30. Juni 2011 beendet sei. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung der Kläger zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Der Ausschluss der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum stelle keine – nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksame – Verlängerung der Kündigungsfristen dar (BGH GE 2004, 348).

Die Vereinbarung sei auch formularmäßig möglich, wenn sie – wie vorliegend – für beide Seiten gelte (BGH 2004, 1166) und die in einem Formularvertrag mögliche Höchstdauer von vier Jahren zwischen Vertragsschluss und erstmaligem Beendigungszeitpunkt nicht überschritten werde (BGH GE 2005, 606; BGH GE 2011, 121).

Die Auffassung der Kläger, es sei ein zweijähriger Kündigungsausschluss vereinbart worden, der erst ab Vertragsbeginn laufe und ihn mithin auch berechtige, vor Vertragsbeginn mit der ordentlichen Frist von drei Monaten zu kündigen, greife nicht durch. Dem Wortlaut der Vereinbarung nach sei nicht eine bestimmte Dauer des Mietverhältnisses vereinbart, sondern ein Endzeitpunkt bestimmt worden, bis zu dem eine Beendigung des Vertrags durch eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen sei.

Es bestehe auch keine Unklarheit, ob eine Kündigung bereits vor dem 31. März 2013 zu diesem Zeitpunkt erklärt werden könne, oder ob die Abgabe der Kündigungserklärung erst ab diesem Zeitpunkt zu einem unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen späteren Beendigungszeitpunkt möglich sei. Denn bereits der Wortlaut ergebe hinreichend, dass eine Kündigung für den 31. März 2013, d. h. zum 31. März 2013 möglich sei.

Aber selbst wenn man vom Wortlaut auch die zweite oben dargelegte Möglichkeit als gedeckt ansähe, führte diese Unklarheit nicht zur Unwirksamkeit der Regelung, sondern wäre in der für den Verbraucher günstigsten Weise auszulegen, d. h. hier, dass eine Kündigung zum 31. März 2013 möglich sei.

Die Kläger könnten auch nicht mit der Ansicht durchdringen, dass der Kündigungsausschluss für die Vermieterin nur eingeschränkt gelte, weil er nur § 11 Abs. 2 des Mietvertrages, nicht aber die besonderen Kündigungsmöglichkeiten in § 11 Abs. 3 des Mietvertrages erfasse, wonach die Beklagte das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen werde, wenn wichtige berechtigte Interessen dies notwendig machten. Dabei werde nämlich übersehen, dass die Regelung in § 11 Abs. 3 des Mietvertrages gegenüber § 11 Abs. 2 keine zusätzlichen Kündigungsmöglichkeiten für die Beklagte enthalte. Diese beinhalte vielmehr eine Einschränkung der gesetzlichen Kündigungsgründe. Die Bezugnahme auf § 11 Abs. 2 des Mietvertrages erfasse damit nur die Kündigungsgründe, soweit sie die Beklagte unter Berücksichtigung der Einschränkung in § 11 Abs. 3 des Mietvertrages überhaupt geltend machen könne.

Soweit die Kläger sich auf eine Entscheidung des BGH berufen würden, wonach die Vereinbarung eines zweijährigen Kündigungsausschlusses bei der Anmietung eines Zimmers in einem Studentenwohnheim unzulässig sei (GE 2009, 1309), beruhe dies ausdrücklich auf dem besonderen Mobilitätsinteresse von Studenten. Dieses sei auf die Anmietung einer Wohnung von einer Wohnungsbaugenossenschaft nicht zu übertragen. Vielmehr seien gerade solche Mietverhältnisse durch die genossenschaftliche Bindung der Parteien auf einen längeren Zeitraum angelegt.