Zeitlich begrenzte Vollmacht - zeitlich unbegrenzte Untervollmacht

Eine zeitlich begrenzt erteilte Vollmacht schließt die Erteilung einer zeitlich unbeschränkten Untervollmacht grundsätzlich nicht aus. Ob der Hauptbevollmächtigte hierzu ermächtigt ist, hängt vom Willen des Geschäftsherrn bei Erteilung der Hauptvollmacht ab. Dient die Untervollmacht lediglich der Abwicklung eines von dem Hauptbevollmächtigten im Rahmen der ihm erteilten Vollmacht geschlossenen Grundstückskaufvertrags, ist von der Befugnis zur zeitlich unbeschränkten Unterbevollmächtigung auszugehen, wenn auch ein im eigenen Namen handelnder Verkäufer im Regelfall hierzu Vollmacht erteilen würde. Das ist im Hinblick auf eine dem Käufer erteilte Finanzierungsvollmacht der Fall (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. Dezember 1908 - 1 X 412/08 - KGJ 37, A 239).

[…] 2. Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass die Zwischenverfügung nicht veranlasst war, vgl. § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO.

a) Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn sie derjenige bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Die Bewilligung muss nicht persönlich abgegeben werden. Sie kann auch von einem Vertreter erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt dessen Vertretungsmacht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Bei Handlungen eines Unterbevollmächtigten ist die gesamte Vertretungskette nachzuweisen (Senat, Beschluss vom 14. Juli 2015 - 1 W 688-689/15 - FGPrax 2015, 195). Das aber ist vorliegend geschehen.

Die Bevollmächtigung der Beteiligten zu 1, im Namen der Beteiligten zu 2 zu handeln, folgt aus der in Ausfertigung bei den Grundakten in befindlichen UR-Nr. 1/2. Die Herrn P. zur UR-Nr. 1/2 von der Beteiligten zu 2 erteilte Vollmacht liegt ebenfalls vor.

b) Die zur UR-Nr. 3/2 erklärte Bewilligung des Geschäftsführers der Beteiligten zu 1 wirkt für und gegen die Beteiligte zu 2, §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB. Daran ändert es nichts, dass die Beteiligte zu 2 nicht unmittelbar von der Beteiligten zu 1 zu deren Vertretung bevollmächtigt worden war, sondern durch den seinerseits im Namen der Beteiligten zu 2 bevollmächtigten Herrn P. Hierzu war Herr P. hingegen berechtigt. Die Vollmacht vom 8. August 2016 umfasste ausdrücklich das Recht zur Erteilung von Untervollmacht sowie Belastungsvollmacht. Diese (Haupt-) Vollmacht war im Zeitpunkt der Beurkundung zur UR-Nr. 1/2 auch (noch) wirksam. Das war rechtlich erforderlich, aber auch ausreichend.

aa) Die Wirksamkeit der einmal erteilten Untervollmacht zur unmittelbaren Vertretung des Geschäftsherrn ist grundsätzlich nicht vom weiteren Fortbestand der Hauptvollmacht abhängig (OLG Frankfurt, NZG 2014, 909, 910; OLG München, Beschluss vom 29. Mai 2015 - 34 Wx 152/15 - juris; Senat, aaO.; Beschluss vom 21. Dezember 1908 - 1 X 412/08 - KGJ 37 A 239, 242; Böttcher, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., Einl. E, Rn. 34; Reetz, in: Hügel, GBO, 3. Aufl., Vertretungsmacht, Rn. 40; Schaub, in: Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., AT VII, Rn. 40; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3565; Bous, RNotZ 2004, 483, 484).

Hieran ändert es vorliegend nichts, dass die Herrn P. erteilte (Haupt-) Vollmacht befristet erteilt und im Zeitpunkt der Bewilligung vom 29. November 2016 bereits nicht mehr bestand, §§ 163, 158 Abs. 2 BGB. Allerdings kann die Untervollmacht nicht weiter gehen als die Hauptvollmacht (BGH, NJW 2013, 297, 298). Es wird deshalb vertreten, dass bei einer befristet erteilten Hauptvollmacht keine unbefristete Untervollmacht erteilt werden könne (Böttcher, aaO., Rn. 33; Schaub, aaO., Rn. 39; Schöner/Stöber, aaO.; Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 167, Rn. 12).

Demgegenüber hat der Senat bereits in seiner Entscheidung vom 21. Dezember 1908 (aaO., 244) ausgeführt, dass die zeitliche Begrenzung der Hauptvollmacht die Möglichkeit zur Erteilung einer zeitlich unbeschränkten Untervollmacht im Namen des Geschäftsherrn grundsätzlich nicht ausschließe. Hieran ist festzuhalten, weil es maßgeblich auf den Willen des Geschäftsherrn bei Erteilung der Hauptvollmacht ankommt (Senat, aaO.; OLG München, aaO.; OLG Frankfurt, aaO., 911; Bous, aaO., 487; Reetz, aaO.; Schubert, in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl. § 167, Rn. 84; Schilken, in: Staudinger, BGB, 2014, § 167, Rn. 67).

bb) Allerdings enthält die Hauptvollmacht keine Ausführungen zur Gestattung einer über ihre Befristung hinausgehenden Befugnis zur Erteilung von Untervollmacht. Sie ergibt sich aber durch Auslegung der zur UR-Nr. N 1/2 erfolgten Erklärung der Beteiligten zu 2.

Eine Auslegung kann im Grundbuchverfahren wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes und des Erfordernisses urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH, NJW-RR 2015, 645, 646; NJW 1995, 1081, 1082, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. Rn. 172; Demharter, aaO., § 19, Rn. 28).

Gemessen hieran sind die Beanstandungen des Grundbuchamts nicht gerechtfertigt. Im Zweifelsfall bedeutet die zeitliche Beschränkung einer Hauptvollmacht, dass der Geschäftsherr nach Fristablauf seine Angelegenheiten wieder selbst wahrnehmen will (Senat, KGJ, aaO., 244).

Ein solcher Zweifelsfall liegt jedoch nicht vor in Angelegenheiten, bei denen sich der Geschäftsherr ohnehin regelmäßig eines Vertreters bedient. So ist es gängige notarielle Praxis, den Erwerber beim finanzierten Grundstückskauf zur Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten zu bevollmächtigen (vgl. Hertel, in: Würzburger Notarhandbuch, 4. Aufl., II 2 Rn. 423 ff.; Bous, aaO., 487; Everts, in: Beck’sches Notarhandbuch, 6. Aufl., Grundstückskauf Rn. 266 ff.). Eine entsprechende Finanzierungsvollmacht zugunsten der Beteiligten zu 1 ist in § 11 der UR-Nr. 1 /2 erteilt worden. Es ist nicht erkennbar, dass die Beteiligte zu 2 ohne Vertretung durch Herrn P. im Rahmen der Beurkundung andere Regelungen angestrebt hätte. Letztlich handelt es sich bei der Bewilligung der Gesamtgrundschuld um ein an den Vertragsschluss vom 8. August 2008 anschließendes Rechtsgeschäft, das lediglich der Abwicklung der beiderseitigen Pflichten und Rechte aus dem Kaufvertrag zu dienen bestimmt ist. Während die Beteiligte zu 2 durchaus ein Interesse daran haben kann, nach Ablauf der Herrn P. befristet erteilten Vollmacht ein bis dahin ggf. noch nicht zustande gekommenes Hauptgeschäft selbst abzuschließen, so dass insoweit eine darüber hinaus erteilte Untervollmacht ihre Wirkung mit der Hauptvollmacht verlöre (vgl. Senat, aaO., 244), ist eine solche Interessenlage bei lediglich der Abwicklung des Hauptgeschäfts dienenden Geschäften ersichtlich nicht gegeben. Die der Beteiligten zu 1 erteilte Belastungsvollmacht dient wie regelmäßig in erster Linie dazu, die vertraglichen Ziele auch im Interesse der Beteiligten zu 2 zu erreichen und das hierzu erforderliche Verfahren zu vereinfachen (Bous, aaO., 487).

3. Vorsorglich und ohne Bindungswirkung weist der Senat darauf hin, dass die voranstehenden Ausführungen für die den Notariatsangestellten zur UR-Nr. 1/2 erteilten Durchführungsvollmachten entsprechend gelten dürften (vgl. OLG München, aaO.; Bous, aaO., 488). Das Grundbuchamt hat in der Zwischenverfügung insoweit lediglich auf ein mögliches künftiges Eintragungshindernis hingewiesen. Ein solcher Hinweis ist nicht anfechtbar, weil es sich nicht um eine Entscheidung im Sinne des § 71 Abs. 1 GBO handelt. Er ist damit nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens geworden.

In Grundstücksangelegenheiten werden häufig Vollmachten erteilt, die zur Vornahme bestimmter Rechtshandlungen nur für einen begrenzten Zeitraum berechtigen. Wenn dem Bevollmächtigten das Recht zur Erteilung von Untervollmachten eingeräumt worden ist, fragt sich, ob eine zeitlich unbegrenzt erteilte Untervollmacht dennoch wirksam ist.

Die Beteiligte zu 2) (Verkäuferin) erteilte Herrn P. in notarieller Urkunde vom 8. August 2016 die Vollmacht, für sie mit Wirkung vom selben Tag bis zum 9. Oktober 2016 für bestimmte Grundstücke alle Rechtshandlungen und Rechtsgeschäfte, welche die Veräußerung der Grundstücke betreffen, vorzunehmen und Untervollmachten zu erteilen.

Unter Bezugnahme auf diese Vollmacht veräußerte P. in notarieller Urkunde vom selben Tag im Namen der Beteiligten zu 2) die Grundstücke an die Beteiligte zu 1) (Käuferin), der er zugleich eine Belastungsvollmacht ohne zeitliche Begrenzung erteilte. Am 29. November 2016 bewilligte und beantragte der Geschäftsführer der Käuferin in deren Namen und im Namen der Verkäuferin unter Berufung auf die Belastungsvollmacht die Eintragung einer Gesamtbuchgrundschuld über 4,8 Mio. €.

Das Grundbuchamt wies mit Zwischenverfügung vom 7. Dezember 2016 darauf hin, dass die Verkäuferin wegen der dem P. nur befristet erteilten Vollmacht die in ihrem Namen am 29. November 2016 abgegebenen Erklärungen zu genehmigen habe. Der hiergegen eingelegten Beschwerde der Käuferin half das Grundbuchamt nicht ab.

Das Kammergericht hob die Zwischenverfügung auf, weil ein Eintragungshindernis nicht bestanden habe. Die Wirksamkeit einer einmal erteilten Untervollmacht zur unmittelbaren Vertretung des Geschäftsherrn sei grundsätzlich nicht vom weiteren Fortbestand der Hauptvollmacht abhängig. Hieran ändere es auch nichts, dass die Hauptvollmacht befristet erteilt sei und am 29. November 2016 nicht mehr bestanden habe. Zwar werde die Auffassung vertreten, dass in einem solchen Fall keine unbefristete Untervollmacht erteilt werden könne. Entscheidend sei jedoch der Wille des Geschäftsherrn bei Erteilung der Hauptvollmacht. Aus den Gesamtumständen der Vertragsabwicklung sei hier davon auszugehen, dass die von der Verkäuferin erteilte Hauptvollmacht auch die Erteilung einer unbefristeten Untervollmacht beinhaltet habe.