Zahlungsverzug bei vom Vermieter bestrittener Gutschrift

Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später - wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin - tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten - im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift - mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind.

1. […] Die Kl. hat gegenüber den Bekl. einen Anspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Das zwischen den Parteien zuvor bestehende Mietverhältnis wurde jedenfalls durch die fristlose Kündigung aus dem Schriftsatz vom 18.11.2021 beendet.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, war ein Kündigungsgrund i.S.v. §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b) BGB gegeben. Danach liegt ein wichtiger Grund, der jede Vertragspartei zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Dies ist hier der Fall. […]

b) Es lag auch ein kündigungsrelevanter Zahlungsverzug der Bekl. vor.

Zahlungsverzug tritt nach den Voraussetzungen des § 286 BGB ein. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist; es genügt vielmehr, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag am Fälligkeitstag erteilt; Verzögerungen oder Fehlleitungen durch die Bank führen dann nicht zum Verzug (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 543 BGB Rn. 193 m.w.N.).

Dies liegt darin begründet, dass es sich bei Mietschulden, wie bei anderen Geldschulden auch, um eine sogenannte qualifizierte Schickschuld handelt, die im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen ist. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Schuldner allerdings die Verlustgefahr bei Geldleistungen, denn Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln (vgl. zum Ganzen BGH, Urt. v. 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15, GE 2017, 99 = NJW 2017, 1596 Tz. 23 m.w.N.). Es handelt sich im vorliegenden Fall, in dem der Eingang der von den Bekl. behaupteten Zahlungen seitens der Kl. unter Vorlage ihrer Mieterkontoübersicht substantiell bestritten wird, auch nicht lediglich um das sogenannte Verzögerungsrisiko - welches die Kl. zu tragen hätte -, sondern eben um das Verlustrisiko. Dieses tragen gemäß § 270 Abs. 1 BGB weiterhin die Bekl. als Schuldner der Mietzahlungspflicht auf § 535 Abs. 1 BGB (vgl. etwa Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535 BGB Rn. 634 m.w.N.). Demnach kommen Mieter mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später - wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin - tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten - im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift - mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind. Insofern obliegt den Bekl. als Schuldnern zwar nicht die Beweislast für die rechtzeitige Gutschrift der Überweisungsbeträge auf dem Konto der Kl.; dass die Gutschrift überhaupt erfolgt ist, haben sie jedoch zu beweisen (vgl. Krüger, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2022, § 270 Rn. 27).

Dieser Beweis ist den Bekl. jedoch nicht gelungen. Es fehlt an einem Nachweis dafür, dass der Leistungserfolg tatsächlich eingetreten ist. Die Leistungshandlung allein vermag hingegen nichts an dem eingetretenen Zahlungsverzug der Bekl. zu ändern. Die bloße Leistungshandlung kann den Verzug nämlich nur unter der - hier nicht bewiesenen - Voraussetzung beenden, dass die Leistungshandlung die Erfüllung bzw. den Leistungserfolg - wenn auch verspätet - herbeigeführt hat (vgl. Ernst, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2022, § 286 Rn. 121).

Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass die von den Bekl. behaupteten fünf Mietzahlungen vom 16.1.2021 (350 €), 23.2.2021 (300 €), 20.4.2021 (400 €), 20.5.2021 (400 €) sowie 2.7.2021 (400 €) nicht zugunsten der Bekl. zu berücksichtigen waren. Gleiches gilt für die im weiteren Verfahren behaupteten zusätzlichen Zahlungen vom 15.11.2021 (450 €), 18.1.2022 (475 €) sowie 13.2.2022 (475 €).

Hinsichtlich keiner dieser Zahlungen sind die Bekl. der ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast dahingehend nachgekommen, dass nachgewiesen worden wäre, dass die entsprechenden Zahlungen bei der Kl. als Gläubigerin des Mietzinsanspruches eingegangen sind.

Zwar haben die Bekl. Unterlagen vorgelegt, die ihren Angaben nach von der Deutschen Bank stammen, und aus denen sich ergeben soll, dass die acht streitigen Überweisungen i.H.v. insgesamt 3.250 € ausgeführt und nicht zurückgezogen oder nicht verbucht worden seien. Demgegenüber hat die Kl. jedoch ebenfalls umfangreiche Unterlagen ihres Kreditinstituts vorgelegt, aus denen sich ergibt, dass die in Rede stehenden Überweisungen bei ihr - auch weiterhin - nicht eingegangen sind.

Das damit gegebene non liquet geht zu Lasten der für die Gutschrift der streitigen Überweisungen beweisbelasteten Bekl.

c) Die Bekl. haben diesen Zahlungsverzug auch zu vertreten i.S.v. § 286 Abs. 4 BGB.

Selbst wenn man annehmen wollte, dass die Bekl. zunächst keine Kenntnis davon hatten, dass die von ihnen behaupteten Zahlungen vom 16.1.2021, 23.2.2021, 20.4.2021 sowie 20.5.2021 nicht bei der Kl. gutgeschrieben wurden, haben sie jedenfalls durch die Klageschrift vom 1.9.2021 und die darin enthaltene Mieterkontoübersicht von dem nach Auffassung der Kl. bestehenden Mietrückstand erfahren. Ein bis dahin womöglich bestehender unvermeidbarer Tatsachenirrtum ist spätestens mit Zustellung der Klageschrift entfallen (vgl. Kammer, Beschl. v. 13.10.2016 - 67 S 285/16, GE 2016, 1507 = BeckRS 2016, 108146 Tz. 8 m.w.N.). Dennoch haben sie in der Folge weder den Mietrückstand ausgeglichen noch dafür Sorge getragen, dass jedenfalls bei folgenden Zahlungen sichergestellt ist, dass diese auf dem Empfängerkonto der Kl. eingehen. Vielmehr ist es auch bei den weiteren Zahlungen vom 15.11.2021, 18.1.2022 sowie 13.2.2022 erneut dazu gekommen, dass diese Zahlungen zwar von den Bekl. behauptet werden, der Eingang auf dem Konto der Kl. jedoch nicht nachgewiesen werden konnte. Die Bekl. haben insofern jedenfalls fahrlässig gehandelt.

d) § 675z BGB, nach der einem Zahlungsdienstnutzer - hier also den Bekl. - bei nicht erfolgter, fehlerhafter oder verspäteter Ausführung eines Zahlungsauftrags ein Schadensersatzanspruch gegen den Zahlungsdienstleister zustehen kann, betrifft lediglich das Innenverhältnis des Zahlungsschuldners gegen den Zahlungsdienstleister und hat auf die Verzugslage zum Zeitpunkt des Zugangs der hier streitgegenständlichen Kündigung keinen Einfluss.

e) Weiter hat das Amtsgericht zutreffend erkannt, dass eine Vertragsfortsetzung wegen der von den Bekl. vorgetragenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht in Betracht kommt, da hier ein Grund vorliegt, der die Kl. zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen. Der Rechtsstreit hat keine grundsätzliche Bedeutung; ebenso erfordern auch die Fortbildung des Rechts oder die Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Zulassung nicht. Die Frage, wer bei einer Geldschuld als qualifizierter Schickschuld das Verlustrisiko trägt, ist höchstrichterlich geklärt (vgl. erneut BGH, Urt. v. 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15, GE 2017, 99 = NJW 2017, 1596 Tz. 23 m.w.N.).

4. Die Entscheidung zur Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Den Bekl. danach war eine Räumungsfrist von zwei Monaten zu gewähren. Sie ist zur Beschaffung von Ersatzwohnraum vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts und der gesundheitlichen Einschränkungen der Bekl. erforderlich, aber auch ausreichend (vgl. Kammer, Urt. v. 3. März 2020 - 67 S 212/19, GE 2020, 541 = juris Tz. 28).

Mieter kommen mit der Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen, auch wenn die Miete erst nach Fälligkeit dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten, wenn sich später herausstellt, dass die Miete tatsächlich nicht eingegangen ist, jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf die fehlende Miete hingewiesen worden sind.

Die Vermieterin hatte wegen für acht Monate zwischen Januar 2021 und Februar 2022 ausgebliebener Miete in Höhe von insgesamt 3.250 € gekündigt. Die Mieter hatten behauptet, die Mietzahlungen jeweils rechtzeitig bis zum Fälligkeitstermin angewiesen zu haben. Dazu legten sie Unterlagen ihrer Bank vor, aus denen sich nach Auffassung der Mieter ergab, dass die acht Überweisungen ausgeführt und nicht zurückgezogen oder nicht verbucht worden seien. Die Vermieterin ihrerseits legte ebenfalls umfangreiche Unterlagen ihres Kreditinstituts vor, aus denen sich ergab, dass die in Rede stehenden Überweisungen bei ihr niemals eingegangen waren.

Das AG gab der Räumungsklage statt, die Berufung der Mieter hatte keinen Erfolg. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei berechtigt gewesen. Der Zahlungsverzug, der sich über mehrere Monate aufgebaut hatte, lag deutlich über zwei Monatsmieten.

Zwar komme es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete auf dem Konto des Vermieters zum Fälligkeitstag eingegangen sei, sondern es genüge, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seiner Bank den Zahlungsauftrag am Fälligkeitstag erteilt habe; Verzögerungen oder Fehlleitungen durch die Bank führten dann nicht zum Verzug.

Bei sogenannten qualifizierten Schickschulden wie der Miete trage der Schuldner/Mieter allerdings die Verlustgefahr bei Geldleistungen, denn Geld habe der Schuldner/Mieter im Zweifel auf seine Gefahr und Kosten dem Gläubiger zu übermitteln.

Vorliegend habe die Vermieterin substantiell bestritten, dass die Miete bei ihr eingegangen sei. Damit gehe es nicht lediglich um das sogenannte Verzögerungsrisiko durch verspätete Mietzahlung (welches die Vermieterin zu tragen hätte), sondern um das Verlustrisiko, das die Mieter zu tragen hätten.

Kurzum: Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Zahlungsverzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später – wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin – tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den Zahlungseingang und geraten, wenn sich später herausstellt, dass die Miete tatsächlich nicht auf dem Konto des Vermieters gelandet ist, mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind. Insofern obliegt den Mietern zwar nicht die Beweislast für die rechtzeitige Gutschrift der Überweisungsbeträge auf dem Konto des Vermieters, jedoch müssen sie beweisen, dass die Gutschrift überhaupt erfolgt ist.

Dieser Beweis sei den Mietern jedoch nicht gelungen.

Spätestens mit der Klageschrift hätten die Mieter durch die darin enthaltene Mieterkontoübersicht von dem bestehenden Mietrückstand erfahren. Ein bis dahin möglicherweise bestehender unvermeidbarer Tatsachenirrtum sei spätestens mit Zustellung der Klageschrift entfallen. Dennoch hätten sie in der Folge weder den Mietrückstand ausgeglichen noch dafür Sorge getragen, dass jedenfalls bei folgenden Zahlungen sichergestellt war, dass die Zahlungen auf dem Empfängerkonto der Vermieterin eingehen. Vielmehr sei es auch bei weiteren Zahlungen erneut dazu gekommen, dass diese Zahlungen zwar von den Mietern behauptet wurden, der Eingang auf dem Konto der Vermieterin jedoch nicht nachgewiesen werden konnte. Die Mieter hätten insofern jedenfalls fahrlässig gehandelt.

Das Landgericht gewährte den Mietern eine Räumungsfrist von zwei Monaten. Sie sei zur Beschaffung von Ersatzwohnraum vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts erforderlich, aber auch ausreichend.