Zahlungsverzug aufgrund unberechtigter Mietminderung

Behauptet der Mieter einen Mangel, der sich später nicht bestätigt, liegt in der Annahme, wegen des Mangels die Miete nur in geminderter Höhe zu schulden, kein zu entschuldigender Rechtsirrtum.

(Leitsatz der Redaktion)

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht der auf Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Wohnung stattgegeben.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung der Kl. vom 6.7.2016 gemäß §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 542, 573c Abs. 1 BGB beendet worden, so dass der Kl. ein fälliger Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB zusteht. Die Kammer folgt der rechtlichen Würdigung des Amtsgerichts nach eigener Prüfung der Sach- und Rechtslage. Ohne Erfolg beruft die Bekl. sich auf einen entschuldbaren Rechtsirrtum. Ein solcher ergab sich nicht schon aus der Behauptung eines Mangels. Die Bekl. übersieht zudem, dass hier nicht allein die Höhe der Mietminderung in Frage stand, sondern auch, ob ein die Miete herabsetzender Mangel überhaupt vorliegt. Behauptet der Mieter einen Mangel, der sich später nicht bestätigt, liegt in der Annahme, wegen des Mangels die Miete nur in geminderter Höhe zu schulden, kein zu entschuldigender Rechtsirrtum, zumal die Frage, ob nachträgliche Veränderungen der Geräuschbelastung einer Wohnung einen Mangel darstellen, höchstrichterlich geklärt war (vgl. BGH, Urt. vom 23.9.2009 - VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426, zit. nach juris).

Bei sorgfältiger Prüfung der Sach- und Rechtslage - auch durch Einholen von Rechtsrat - hätte der Bekl. das Risiko offenbar werden müssen, dass die veränderte Geräuschsituation bereits aufgrund der geringen Geräuscheinwirkung auf ihre Wohnung, worauf das Amtsgericht in dem Vorprozess nach einem Ortstermin abgestellt hatte, nicht als ein die Miete herabsetzender Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB angesehen werden würde, darüber hinaus auch aus den Rechtsgründen, die der BGH in der o. g. Entscheidung ausführt.

Dass diese Bewertung dann durch die Berufungsinstanz erst nach Einholen eines Sachverständigengutachtens bestätigt worden ist, ändert daran nichts. Der Bekl. blieb es unbenommen, die Miete bis zur Klärung der Frage unter Vorbehalt zu zahlen, damit das Risiko zu vermeiden, dass sie wegen einer ungerechtfertigten Kürzung der Miete in Zahlungsverzug gerät.

Vor diesem Hintergrund ergibt sich auch aus den hier vorliegenden Umständen des Einzelfalls nicht, dass die Bekl. bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung der behaupteten Mangelhaftigkeit der Wohnung nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urt. vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46, zit. nach juris unter Bezugnahme auf BGH, Urt. vom 12.7.2006, - X ZR 157/05, BB 2006, 1819; Urt. vom 26. Januar 1983 - IVb ZR 351/91, NJW 1983, 2318 unter B II 2 b; Urteil vom 18. April 1974 - KZR 6/73, NJW 1974, 1903 unter III). Die Bekl. handelte zumindest fahrlässig. Schon vor dem Hintergrund der amtsgerichtlichen Entscheidung im Vorprozess und des keineswegs (zu ihren Gunsten) feststehenden Ergebnisses der Beweisaufnahme durch Einholen des Sachverständigengutachtens bestand eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass ihre Auffassung von der erheblichen Mangelhaftigkeit der Wohnung anders beurteilt werden könnte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, indem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss (BGH, Urt. v. 18.12.1997 - I ZR 79/95, NJW 1998, 2144, unter II 1). Der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat hat die allgemein geltenden Grundsätze für die Bewertung eines zu entschuldigenden Rechtsirrtums als auch auf das Wohnraummietrecht anwendbar erachtet (BGH, Urt. vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46, zit. nach juris).

Das Risiko, das die Bekl. folglich mit den über elf Monaten und damit fast ein Jahr lang um rund ein Viertel verringerten Mietzahlungen eingegangen ist, durfte sie nicht der Vermieterin als Gläubigerin der Mietzahlungsforderungen aufbürden (BGH, Urt. vom 26.10.2016, aaO. unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 16.12.1986 - KZR 36/85, GRUR 1987, 564 unter 3; Urteil vom 7. März 1972 - VI ZR 169/70, WM 1972, 589 unter II 2). So lag der Fall aber hier. Die Bekl. setzte die Kl. dem wirtschaftlichen Risiko der Nichterlangung der geschuldeten Miete aus, ohne dass sich ihre Mangelbehauptung bestätigte und obgleich die Kl. der Mangelrüge bereits im September und Oktober 2015 - auch durch Messungen - nachgegangen war und eine Mangelhaftigkeit dann verneint hatte.

Behauptet der Mieter einen Mangel, der sich später nicht bestätigt, liegt in der Annahme, wegen des Mangels die Miete nur in geminderter Höhe zu schulden, kein zu entschuldigender Rechtsirrtum.

Die Beklagte hatte fast ein Jahr die Miete wegen eines angeblichen Mangels (Lärmbelästigung) um rund ein Viertel gekürzt, ohne dass sich ihre Mangelbehauptung bestätigte, und obwohl die Klägerin auf die Mangelrüge sofort reagierte und ihr auch durch Messungen – ergebnislos – nachgegangen war. Daraufhin kündigte die Klägerin fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen Zahlungsverzugs – mit Erfolg.

Das Mietverhältnis sei durch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung beendet worden. Ohne Erfolg berufe die Beklagte sich auf einen entschuldbaren Rechtsirrtum. Ein solcher habe sich nicht schon aus der Behauptung eines Mangels ergeben. Die Beklagte übersehe zudem, dass hier nicht allein die Höhe der Mietminderung in Frage gestanden habe, sondern auch, ob ein die Miete herabsetzender Mangel überhaupt vorliege. Behaupte der Mieter einen Mangel, der sich später nicht bestätige, liege in der Annahme, wegen des Mangels die Miete nur in geminderter Höhe zu schulden, kein zu entschuldigender Rechtsirrtum, zumal die Frage, ob nachträgliche Veränderungen der Geräuschbelastung einer Wohnung einen Mangel darstellten, höchstrichterlich geklärt sei (BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426).

Bei sorgfältiger Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte der Beklagten das Risiko offenbar werden müssen, dass die veränderte Geräuschsituation bereits aufgrund der geringen Geräuscheinwirkung auf ihre Wohnung, worauf das Amtsgericht im dem Vorprozess nach einem Ortstermin abgestellt hatte, nicht zur Minderung berechtigt habe.

Dass diese Bewertung durch das AG dann in der Berufung erst nach Einholen eines Sachverständigengutachtens bestätigt worden sei, ändere daran nichts. Die Beklagte hätte die Miete bis zur Klärung der Frage unter Vorbehalt zahlen können, um das Risiko zu vermeiden, wegen einer ungerechtfertigten Minderung in Zahlungsverzug zu geraten. Sie habe zumindest fahrlässig gehandelt. Schon vor dem Hintergrund der amtsgerichtlichen Entscheidung im Vorprozess und des keineswegs zu ihren Gunsten feststehenden Ergebnisses der Beweisaufnahme durch Einholen des Sachverständigengutachtens habe eine hohe Wahrscheinlichkeit bestanden, dass ihre Auffassung von der Mangelhaftigkeit der Wohnung anders beurteilt werden könnte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handele bereits fahrlässig, „wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, indem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss“.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH wende die allgemein geltenden Grundsätze für die Bewertung eines zu entschuldigenden Rechtsirrtums auch auf das Wohnraummietrecht an (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46).