Zahlungsverpflichtung bei von Anfang an bestehendem Wärmecontracting

Zahlungsverpflichtung bei von Anfang an bestehendem Wärmecontracting; Darlegungslast für Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

1. Ist die Wärmeversorgung schon vor Abschluß des Mietvertrages auf Wärmecontracting umgestellt, kann der Vermieter die gesamten Kosten auf den Mieter umlegen.

2. Der Mieter, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, hat konkret vorzutragen, daß ein preiswerteres Angebot zur Verfügung stand.

3. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt nur innerhalb der vom Vermieter gewählten Versorgungsart (hier: Wärmecontracting) und verpflichtet den Vermieter nicht, schon bei der Auswahl (hier: Zentralheizung oder Wärmecontracting) stets die wirtschaftlich vorteilhafteste Versorgungsalternative zu wählen.

1 Die Kl. begehrt, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, von der Bekl. auf der Grundlage der Abrechnungen eines Wärmecontractingunternehmens die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000 bis 2003. 2 Die Kl. war Vermieterin, die Bekl. Mieterin einer Wohnung in D. Das Mietvertragsverhältnis begann am 1. Dezember 2000 und endete am 31. März 2004.

3 Die Wärme- und Warmwasserversorgung des Mietobjekts erfolgte ursprünglich in einer von der Kl. betriebenen Zentralheizungsanlage. Im April 1999 - vor Abschluß des Mietvertrags der Parteien - übertrug die Kl. die Wärme- und Warmwasserversorgung einem Wärmecontractingunternehmen. 4 Der Formularmietvertrag enthält bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten die folgenden Regelungen:

"§ 6 Heizung, Warmwasserversorgung

2. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung ...

[...]

5. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsanlage) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend.

6. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend."

5 Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Nachzahlung von 3.211,11 € Heiz- und Warmwasserkosten nebst Zinsen verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. [...]

[...] 10 Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch auf Nachzahlung der geltend gemachten Heiz- und Warmwasserkosten bejaht.

11 1. Die Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrags die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge verlangen, denn es handelt sich insoweit um Betriebskosten, die nach § 556 BGB aF i.V.m. Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (jetzt Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346) auf den Mieter umgelegt werden können. Die Berechtigung der Kl. zur anteiligen Umlage der gesamten Kosten der Wärmeversorgung auf die Bekl. ergibt sich insbesondere aus § 6 Nr. 5 und 6 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags. Darin ist ausdrücklich geregelt, daß die Bekl. bei einer Fremdbelieferung die anteiligen Kosten für die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser zu tragen hat.

12 2. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis auch zu Recht angenommen, daß die Bekl. einen Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) nicht ausreichend dargelegt hat.

13 Allerdings trägt nach einer in Rechtsprechung und Schrifttum weit verbreiteten Auffassung der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß er den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachtet habe (vgl. zum Streitstand Staudinger/Weitemeyer, BGB [2006], § 556 Rdnr. 96; Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskosten-Kommentar, 2. Aufl., Vor §§ 556, 556 a, 560 BGB Rdnr. 1448 ff.; Schmid, ZMR 2007, 177; jew. m.w.N.). Auch bei Zugrundelegung dieser Auffassung ist es jedoch zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, daß Heizwärme und Warmwasser in den der Abrechnung zugrunde liegenden Zeiträumen von einem anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten wurden. Erst dann ist es an dem Vermieter, darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, daß er mit dem von ihm abgeschlossenen Wärmecontractingvertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat.

14 Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Bekl. nicht. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts waren die von ihr vorgelegten Alternativangebote und Berechnungen mangels Vergleichbarkeit nicht geeignet, eine preisgünstigere Möglichkeit der Versorgung des Mietobjekts der Kl. mittels Wärmecontracting aufzuzeigen. Die Revision hält dem entgegen, den von der Bekl. vorgelegten Vergleichsberechnungen sei jedenfalls zu entnehmen, daß die Kl. durch "die Art, wie sie die Wohnung der Bekl. mit Wärme versorge", gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoße, und daß deshalb die Kl. hätte darlegen müssen, warum "das von ihr gewählte Wärmebelieferungskonzept" dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht widerspreche. Diesem Einwand liegt offenbar die Vorstellung zugrunde, das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichte den Vermieter, schon bei der Auswahl unter den örtlich angebotenen Versorgungsarten und nicht erst innerhalb der von ihm gewählten Versorgungsart stets die wirtschaftlich vorteilhaf-teste Versorgungsalternative zu wählen. Ein solches Verständnis des mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots erscheint dem Senat als zu weitgehend. Die dem Vermieter auferlegte Pflicht zur Rücksichtnahme auf die finanziellen Inter-essen seiner Mieter kann nicht so weit gehen, daß ein Mieter, der ‑ wie die Bekl. ‑ eine bei Abschluß des Mietvertrags mittels Wärmecontracting versorgte Wohnung anmietet und sich vertraglich zur anteiligen Tragung der Kosten der Wärmelieferung verpflichtet, dem Vermieter bei Abrechnung der Betriebskosten entgegenhalten könnte, die Mietwohnung hätte mittels Fernwärme oder durch eine vom Vermieter selbst betriebene Zentralheizung preiswerter versorgt werden können.

Die Wärmeversorgung durch Wärmecontracting hat aus der Sicht des Mieters den Nachteil, daß dabei sonst nicht zu berücksichtigende Positionen wie Instandhaltung, Abschreibung oder Gewinn in die Heizkostenabrechnung einfließen. Der BGH hat deshalb in ständiger Rechtsprechung die nachträgliche Umstellung auf Wärmecontracting von der Zustimmung des Mieters abhängig gemacht. Das gilt nicht, wenn schon bei Mietvertragsbeginn der Contractingvertrag bestand.

Schon vor Abschluß des Mietvertrages hatte die Vermieterin die Wärmeversorgung einem Contractingunternehmen übertragen. Im Formularmietvertrag hieß es, daß bei Fremdbelieferung die anteiligen Kosten der Wärmeversorgung vom Mieter zu tragen seien. Die Mieterin, die auf Nachzahlung von mehr als 3.000 Euro in Anspruch genommen wurde, wandte u. a. ein, der Vermieter habe gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, da eine andere Wärmeversorgung preisgünstiger gewesen wäre.

Mit Urteil vom 13. Juni 2007 bestätigte der BGH die Auffassung des Landgerichts Dresden, wonach die Mieterin zur Zahlung verpflichtet sei. Anders als bei einer Umstellung auf Wärmecontracting während des laufenden Mietverhältnisses müsse der Mieter die vollen Kosten übernehmen, wenn schon im Mietvertrag die Wärmelieferung vorgesehen sei. Einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot müsse der Mieter konkret vortragen, wozu die Angabe gehöre, daß eine Wärmelieferung durch einen anderen Wärmecontractor preiswerter angeboten werde. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gehe jedoch nicht so weit, daß es der Vermieter schon bei der Auswahl der Versorgungsarten (Zentralheizung oder Wärmecontracting) berücksichtigen müsse. Das gelte erst innerhalb der vom Vermieter frei gewählten Versorgungsart, so daß also ein Vergleich mit den Kosten anderer Wärmelieferanten statthaft sei.