Zahlungspflicht des Zwangsverwalters für Hausgeld

1. Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist verpflichtet, das laufende Hausgeld aus dem Zwangsverwaltersonderkonto zu entrichten; notfalls kann der Betrag vom Gläubiger als Vorschuß eingefordert werden.

2. Das gilt nicht für Hausgeldrückstände aus der Zeit vor Anordnung der Zwangsverwaltung, selbst wenn der Beitragsrückstand in einer nach der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung ausgewiesen wird.

I. Die weitere Beteiligte ist Hausverwalterin der Wohnungseigentumsanlage ... 4 in R. Aufgrund eines titulierten Hausgeldzahlungsanspruchs gegen den Schuldner betreibt sie gegen diesen das vorliegende Zwangsverwaltungsverfahren. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 26.2.2002 antragsgemäß die Zwangsverwaltung angeordnet und Rechtsanwalt ... zum Zwangsverwalter bestellt.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.4.2002 wurde unter TOP 3 u. a. die von der Hausverwaltung vorgelegte Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2001 angenommen und bestätigt. Klargestellt wurde dabei, daß etwaige unbezahlte Hausgelder 2001 nur dem Wirtschaftsplan 2001 unterliegen.

Mit Schriftsatz vom 17.5.2002 hat der Zwangsverwalter beantragt, durch das Gericht der betreibenden Gläubigerin aufzugeben, binnen einer Frist von drei Wochen dem Zwangsverwalter einen Vorschuß i. H. v. 2.000 E zur Verfügung zu stellen, anderenfalls die Zwangsverwaltung aufgehoben werden möge. Er hat die Auffassung vertreten, aufgrund der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.4.2002 habe er die rückständigen Hausgelder 2001 i. H. v. 1.503,02 E und die Sonderumlagen zu zahlen. Dafür reiche der auf dem Zwangsverwaltersonderkonto befindliche Betrag nicht aus. Lediglich die Sonderumlagen i. H. v. 6,77 E und 365 E könnten daraus beglichen werden. Für die übrigen Verpflichtungen sei die Anforderung des Vorschusses in beantragter Höhe notwendig.

Mit Beschluß vom 21.5.2002 hat das Amtsgericht der betreibenden Gläubigerin aufgegeben, dem Zwangsverwalter binnen zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses einen Vorschuß von 2.000 E zur Verfügung zu stellen. (...)

II. Der angefochtene Beschluß war aufzuheben, da es eines Vorschusses der betreibenden Gläubigerin für den Zwangsverwalter nicht bedarf. Was die vom Zwangsverwalter in seine Begründung und Berechnung eingestellten Sonderumlagezahlungsverpflichtungen betrifft, kann offenbleiben, ob hierfür ein - teilweiser - Bedarf zur Entrichtung eines Vorschusses seitens der betreibenden Gläubigerin bestanden hat oder ob die Zahlungsverpflichtungen zum Fälligkeitszeitpunkt nicht auch unschwer durch die laufenden Einnahmen auf dem Verwaltersonderkonto hätten beglichen werden können. Jedenfalls besteht nunmehr keine Notwendigkeit einer entsprechenden Vorschußzahlung mehr, da der Zwangsverwalter die gegenständlichen Sonderumlagezahlungsverpflichtungen zwischenzeitlich gegenüber der betreibenden Gläubigerin erfüllt hat.

Soweit der Zwangsverwalter Vorschuß für die Begleichung von Hausgeldrückständen aus dem Jahre 2001 begehrt, teilt die Kammer die Auffassung der betreibenden Gläubigerin, daß er insofern nicht zahlungsverpflichtet war und ist und es deshalb keines Vorschusses bedarf.

Zwar begründet die Aufgabe, das Wohnungseigentum in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäße Benutzung aufrechtzuerhalten (§ 152 Abs. 1 ZVG), die Verpflichtung des Zwangsverwalters, das für diese Ausgaben bestimmte Hausgeld als Ausgaben der Verwaltung gem. § 155 Abs. 1 ZVG aus den Nutzungen vorweg zu bestreiten (vgl. Stöber, ZVG, 17. Aufl. 2002, § 152 Rn. 16.2 m. w. N.). Wenn die Einnahmen auf dem Zwangsverwaltersonderkonto nicht ausreichen, kann der zur Deckung des Hausgeldes erforderliche Betrag vom Gläubiger als Vorschuß eingefordert werden. Die Verpflichtung den anderen Wohnungseigentümern gegenüber, das Hausgeld zu zahlen, hat der Zwangsverwalter jedoch erst von der Beschlagnahme an zu erfüllen. Er hat die Beiträge zu leisten, die von da an fällig werden. Keine Zahlungsverpflichtung des Zwangsverwalters besteht nach der einhelligen Auffassung in der neueren ober- und höchstgerichtlichen Rechtsprechung und Literatur, der sich die Kammer anschließt, für die Wohngeldrückstände für ein früheres Wirtschaftsjahr, d. h. aufgrund eines Wirtschaftsplanes für jenes Jahr vor der Beschlagnahme fällig gewordene Vorschüsse, aus einer erst nach der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung (vgl. BayObLG NJW-RR 1999, 1458 m. w. N.; BGH NJW 1994, 1866 für den vergleichbaren Konkursverwalter; BGH NJW 1999, 3713 für den Ersteigerer unter Bezugnahme auf BayObLG a. a. O.; Stöber a. a. O.). Dies gilt auch, wenn dieser Beitragsrückstand in der nach der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung zwecks Berechnung des Endbetrages der insgesamt geschuldeten Leistungen nochmals ausgewiesen ist (vgl. BayObLG a. a. O.; Stöber a. a. O.). So ist es vorliegend. Hier geht es unstreitig lediglich um vom Schuldner im Jahre 2001 nicht geleistete Hausgeldvorschußzahlungen gemäß Wirtschaftsplan 2001, die lediglich rechnerisch in der nach der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung für 2001 aufgeführt sind. Weitergehendes ist dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 29.4.2002 nicht zu entnehmen.

Die Durchsetzung von Gläubigerinteressen im Wege der Zwangsverwaltung ist mühselig, zumal der Gläubiger Vorschuß für notwendige Ausgaben des Zwangsverwalters leisten muß. Ob nach einer Zwangsversteigerung diese Beträge erstattet werden, ist mehr als zweifelhaft, denn es handelt sich nach einer neueren Entscheidung des BGH nicht um bevorrechtigte Forderungen. Um so wichtiger ist eine Eingrenzung der Vorschußpflicht.

Nach Anordnung der Zwangsverwaltung über eine Eigentumswohnung beschloß die Eigentümerversammlung eine Jahresabrechnung, die erhebliche Hausgeldrückstände für den betroffenen Wohnungseigentümer aufführte. Der Zwangsverwalter hielt sich für verpflichtet, diese Hausgeldrückstände zu begleichen und verlangte Vorschuß von der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigerin. Dabei handelte es sich um die Hausverwalterin, die rückständige Hausgeldzahlungen im Wege der Zwangsverwaltung eintreiben wollte. Das Amtsgericht gab der Gläubigerin auf, einen Vorschuß zu zahlen.

Mit Beschluß vom 25. April 2003 hob das Landgericht Rostock die Entscheidung des Amtsgerichts auf und verwies darauf, daß der Zwangsverwalter für Hausgeldrückstände aus der Zeit vor seiner Bestellung nicht hafte. Das gelte auch dann, wenn die Jahresabrechnung erst nach Anordnung der Zwangsverwaltung beschlossen wurde.