Zahlungseinstellung durch Sozialamt ohne Kenntnis des Mieters

Zahlungseinstellung durch Sozialamt ohne Kenntnis des Mieters; rechtsmißbräuchliches Räumungsverlangen; Zahlungsverzug

Das Räumungsverlangen nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann treuwidrig sein, wenn das Sozialamt ohne Kenntnis des Mieters die Mietzahlungen eingestellt hatte. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin wendet sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ein Teilurteil des Landgerichts, durch das ihre Berufung gegen ein amtsgerichtliches Räumungsurteil zurückgewiesen wurde.

Im Jahr 1983 mietete die Beschwerdeführerin von der ... Wohnungsverwaltung als Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2 eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die monatliche Nettokaltmiete betrug ab Januar 1998 310,46 DM. Der Betriebskostenvorschuß war mit Wirkung vom 1. April 1996 von 137,58 DM um 40,31 DM auf 177,89 DM erhöht worden; die Beschwerdeführerin teilte der Beteiligten zu 2 mit Schreiben vom 27. Dezember 1997 mit, daß sie den Erhöhungsbetrag ab Januar 1998 einbehalten werde, da die vorliegenden Betriebskostenabrechnungen bis auf eine Ausnahme stets ein Guthaben ausgewiesen hätten. Ab Dezember 1998 erfolgten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an dem Gebäude und in der Wohnung der Beschwerdeführerin. Ab Januar 1999 minderte diese die Miete - zunächst wegen der Arbeiten, ab November 1999 auch unter Geltendmachung von Mängeln nach Durchführung der Modernisierung und Instandsetzung um Beträge zwischen 20 und 50 % der monatlichen Nettokaltmieten, teilweise auch des Betriebskostenvorschusses. In den Monaten April und Mai 1999 nutzte die Beschwerdeführerin, die die Miete für diesen Zeitraum um 100 % minderte, ein teilmöbliertes Ausweichquartier in einem "Mieterhotel", dessen Kosten - mit Ausnahme von Warmwasser und Strom - die Beteiligte zu 2 trug. Ab November 1999 erhob diese nach Herstellung der Heizungsanlage einen monatlichen Heizkostenvorschuß von 105,80 DM. Mit Schreiben vom 28. Oktober 1999 erklärte sie gegenüber der Beschwerdeführerin eine Erhöhung der Nettokaltmiete wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen um monatlich 136,53 DM auf 446,99 DM und forderte ab dem 1. Dezember 1999 eine neue Gesamtmiete von 730,68 DM einschließlich Betriebs- und Heizkostenvorschuß; die Beschwerdeführerin erachtet die Mieterhöhung als unwirksam.

Mit Schreiben vom 27. März 2000 sprach die Beteiligte zu 2 gegenüber der Beschwerdeführerin unter Angabe eines Mietrückstands von 4.286,58 DM die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aus. Nachdem das Sozialamt im Februar 2000 1.140,27 DM - u. a. zur Deckung der Miete für den Monat März - an die Beteiligte zu 2 gezahlt hatte, erfolgten in den Monaten April bis Juni Mietzahlungen weder durch das Amt noch durch die Beschwerdeführerin. Die Beschwerdeführerin teilte der Beteiligten zu 2 mit Schreiben vom 29. Juli 2000 u. a. mit, erst durch ein am 19. Juli 2000 bei ihren Rechtsanwälten eingegangenes Schreiben vom 20. Juni 2000 erfahren zu haben, daß das Sozialamt ab April die Mietzahlungen eingestellt und sie selbst zur Mietzahlung für diesen Zeitraum aufgefordert habe; allerdings habe das Amt nicht mitgeteilt, wie man die Miete bezahlen solle, wenn man monatlich nur 632,01 DM Sozialhilfe und weder Mietzuschuß noch Wohngeld erhalte. Die Rechtsanwälte hätten Widerspruch gegen diese Mitteilung erhoben, zudem habe man nochmals ausdrücklich eine Aufstellung bereits getätigter Zahlungen verlangt, um Überzahlungen festzustellen; insofern könnten erst nach Klärung dieser Angelegenheit die Mieten für April bis Juni 2000 überwiesen werden.

Mit der der Beschwerdeführerin am 22. August 2000 zugestellten, unter Bezugnahme auf die Kündigung vom 27. März 2000 erhobenen Räumungsklage vom 26. Juli 2000 kündigte die Beteiligte zu 2 mit der Begründung, die Beschwerdeführerin habe nach Ausspruch der fristlosen Kündigung keine Zahlungen geleistet, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs vorsorglich erneut fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Beschwerdeführerin begehrte widerklagend die Zahlung von 12.141 DM nebst Zinsen wegen verschiedener Aufwendungs- und Schadensersatzforderungen gegen die Beteiligte zu 2 im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Das Amtsgericht Mitte verurteilte die Beschwerdeführerin zur Räumung der Wohnung: (...)

Das Landgericht wies die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den die Räumung betreffenden Ausspruch in diesem Urteil durch Teilurteil vom 21. März 2002 zurück, erklärte das Teilurteil für vorläufig vollstreckbar und gewährte der Beschwerdeführerin eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2002. Zur Begründung führt es u. a. aus: Die Beteiligte zu 2 habe einen Anspruch auf Räumung der Wohnung gegen die Beschwerdeführerin, der sich sowohl aus § 556 Abs. 1 BGB a. F. als auch aus § 985 BGB ergebe. Das Mietverhältnis sei durch die mit Schriftsatz vom 26. Juli 2000 ausgesprochene fristlose Kündigung beendet. Die Beschwerdeführerin habe sich zum Zeitpunkt der Abgabe und des Zugangs der Kündigungserklärung mit einem die fristlose Kündigung rechtfertigenden Mietzins im Rückstand befunden.

Die Beschwerdeführerin sei im verfahrensgegenständlichen Zeitraum teilweise - alIerdings in einem geringeren Maße als von ihr geltend gemacht - berechtigt gewesen, den Mietzins gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. zu mindern. Aufgrund der kostenlosen Versorgung mit Ersatzwohnraum unter Berücksichtigung der mit dem Umzug in ein Hotel verbundenen Unannehmlichkeiten sowie der angezeigten baulichen Mängel im Ersatzquartier dürfte eine Minderung von höchstens 50 % der Nettokaltmiete berechtigt gewesen sein; ein Minderungsrecht um 100 % werde auch nicht durch die von der Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführerin angeführten Gerichtsentscheidungen belegt. Zwar hätten die ausgebliebenen Zahlungen in den Monaten April und Mai 1999 nicht dazu geführt, daß der rückständige Mietzins gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB a. F. den Betrag der Gesamtmiete für einen Monat überstiegen hätte. Jedoch habe sich der rückständige Mietzins im Zeitraum zwischen 4. März 1999 und 26. Juli 2000 auf einen Gesamtbetrag von 3.445,29 DM addiert, wobei der geschuldete Modernisierungszuschlag entsprechend § 9 Abs. 2 MHG für die Frage nach dem Entstehen eines kündigungsfähigen Rückstandes nach § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB a. F. nicht berücksichtigt werden dürfe. Indes verbleibe es auch nach Abzug des Betrags von 975,20 DM (8 x 121,90 DM) bei einem rückständigen Mietzins in Höhe von 2.470,09 DM, der den kündigungsfähigen Rückstand von 1.432,10 DM (zwei Monatsmieten in Höhe von 716,05 DM) deutlich übersteige. (...)

II. Die Verfassungsbeschwerde hat Erfolg, soweit die Beschwerdeführerin die Verletzung des Grundrechts auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB) rügt. (...)

Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit Art. 103 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl. Beschluß vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 [117] m. w. N., st. Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, daß das Gericht Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt läßt. Das Gericht muß sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses Prozeßgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, daß tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl. Beschlüsse vom 16. November 1995, a. a. O., S. 116 f., vom 22. Mai 1997 - VerfGH 34/97 LVerfGE 6, 80 [82] und vom 24. August 2000 - VerfGH 73/99 - NZM 2001, 87, 88 m. w. N.).

Ein derartiger Fall ist hier gegeben. Das Landgericht, demzufolge das Übersteigen eines kündigungsfähigen Rückstandes vor allem auf das zunächst vollständige Ausbleiben der Zahlungen in den Monaten April bis Juni 2000 zurückzuführen ist, stellt entscheidungstragend darauf ab, daß der Umstand, daß die Beschwerdeführerin staatliche Hilfen zur Finanzierung ihres Lebensunterhalts bezogen habe, "für sich allein" nicht genüge, um eine unverschuldete Leistungsunfähigkeit zu begründen. Diese apodiktische Begründung läßt nicht erkennen, daß das Gericht die von der Beschwerdeführerin detailliert dargelegten besonderen Umstände des Einzelfalls bei der Entscheidung erwogen hat. Das Landgericht ist auch ohne entsprechende ausdrückliche Darlegungen erkennbar von der in der fachgerichtlichen Rechtsprechnung und der Literatur im Zusammenhang mit § 554 Abs. 1 BGB a. F. vorherrschenden Rechtsauffassung ausgegangen, daß ein Mieter sich das Verschulden des Sozialamts wie eigenes Verschulden anrechnen lassen müsse, weil das Sozialamt insofern sein Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) sei (vgl. nur LG Karlsruhe ZMR 1989, 421; LG Mönchengladbach ZMR 1993, 571; implizit auch vorgenannten Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 11. Dezember 1997 - 8 RE-Miet 1354/96 - NJW 1998, 2455 [2457]). Es hat - obwohl dies nach dem Vortrag der Beschwerdeführerin nahe lag und die entscheidungstragende Argumentation betraf - aber nicht erwogen, ob besondere Umstände vorliegen, denen zufolge die Durchsetzung des auf den Mietrückstand gestützten Räumungsanspruchs gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt (vgl. hierzu LG Karlsruhe und LG Mönchengladbach, jeweils a. a. O.). Auf den diesbezüglichen substantiierten Sachvortrag der Beschwerdeführerin ist das Gericht weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht eingegangen. Die Verfahrensbevollmächtigte der Beschwerdeführerin hatte schon vor dem Amtsgericht mit Schriftsatz vom 7. Dezember 2000 geltend gemacht, erst im Monat Juli 2000 vom Sozialamt erfahren zu haben, daß dieses bereits seit April 2000 keine Miete mehr an die Beteiligte zu 2 zahle und die Miete von ihr selbst zu zahlen sei. Sowohl das Sozialamt als auch die Beteiligte zu 2 seien von der Beschwerdeführerin jeden Monat über die Höhe der nach ihrer Auffassung zu zahlenden Miete informiert und gleichzeitig aufgefordert worden, den Sachverhalt zu klären; beide hätten hierauf nicht reagiert. Aus den als Anlagen 12 und 13 zur Klageerwiderung (Schriftsatz vom 21. September 2000) in Kopie vorgelegten entsprechenden Schreiben der Beschwerdeführerin für die Monate April bis Juni 2000 an die Beteiligte zu 2 läßt sich entnehmen, daß die Beschwerdeführerin von einer Fortsetzung der Mietzahlungen durch das Sozialamt für diesen Zeitraum ausgegangen ist ("... sehe ich weiterhin die Mietüberweisungen durch das Bezirksamt ... unter Vorbehalt an"). Ferner hat die Beschwerdeführerin ein Schreiben vom 29. Juli 2000 vorgelegt, in welchem sie der Beteiligten zu 2 u. a. mitteilt, erst durch ein am 19. Juli 2000 eingegangenes Schreiben des Sozialamts den wahren Sachverhalt erfahren zu haben. Dieses Vorbringen hat das Landgericht erkennbar bei seiner Entscheidung nicht erwogen und gewürdigt. Damit ist das Gericht auf die im Hinblick auf die vorgetragenen besonderen Umstände des Einzelfalls sich aufdrängenden entscheidungserheblichen Fragen nicht eingegangen, ob und ggf. welche Anforderungen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben hinsichtlich der Rechtswirksamkeit fristloser Kündigungen gemäß

r Entscheidung nicht erwogen und gewürdigt. Damit ist das Gericht auf die im Hinblick auf die vorgetragenen besonderen Umstände des Einzelfalls sich aufdrängenden entscheidungserheblichen Fragen nicht eingegangen, ob und ggf. welche Anforderungen aus dem Grundsatz von Treu und Glauben hinsichtlich der Rechtswirksamkeit fristloser Kündigungen gemäß § 554 Abs. 1 BGB a. F. im Zusammenhang mit ausbleibenden Zahlungen eines Sozialamtes herzuleiten sind und ob sich auf der Grundlage des Vorbringens der Beschwerdeführerin hinreichende Anhaltspunkte dafür ergeben, daß die mit der Begründung, nach Ausspruch der (ersten) fristlosen Kündigung seien von der Beschwerdeführerin keine Zahlungen geleistet worden, erklärte (erneute) fristlose Kündigung durch die Beteiligte zu 2 treuwidrig ist. Daß das Gericht auf der Grundlage seiner Auslegung und Anwendung einfachgesetzlicher Bestimmungen eine die Würdigung der Umstände des Einfalls von vornherein ausschließende Rechtsauffassung vertritt, läßt sich den Entscheidungsgründen des Urteils nicht entnehmen, da dort lediglich darauf abgestellt wird, daß der Bezug von Hilfe zum Lebensunterhalt "für sich allein" nicht genüge, um eine unverschuldete Leistungsunfähigkeit zu begründen. (...)

Die Übernahme der Mietzahlung durch das Sozialamt birgt für den Vermieter verschiedene Risiken. Zum einen ist meist die Verpflichtung nicht einklagbar, zum anderen kann trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes ein Räumungsverlangen rechtsmißbräuchlich sein.

Die Vermieterin ließ die Wohnung sanieren, wobei zeitweilig auch die Mieterin ausquartiert war. Über die Höhe der sich daraus ergebenden Minderung bestand Streit; das Sozialamt zahlte bis einschließlich März 2000 die Miete und stellte danach die Mietzahlung ein. Mit Schreiben vom 27. März 2000 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen der Zahlungsrückstände und wiederholte diese Kündigung mit ihrer Räumungsklage vom 26. Juli 2000. Das Landgericht Berlin bestätigte das Räumungsurteil des Amtsgerichts, da die Kündigung vom 26. Juli 2000 wirksam gewesen sei. Die Verfassungsbeschwerde der Mieterin war erfolgreich.

Mit Beschluß vom 27. September 2002 hob der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin das Urteil des Landgerichts auf, da der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt sei. Es habe nicht die Ausführungen der Mieterin zur Kenntnis genommen, daß sie von der Einstellung der Zahlungen durch das Sozialamt erst im Juli 2000 erfahren habe. Dann hätte aber die Durchsetzung des auf den Mietrückstand gestützten Räumungsanspruchs gegen Treu und Glauben verstoßen können.

Der Fall gibt erneut Veranlassung, auf den Unterschied zwischen Verschulden und Vertretenmüssen als Kündigungsgrund hinzuweisen. Nach § 276 BGB hat der Mieter jegliches (eigenes) Verschulden zu vertreten, was grundsätzliche Voraussetzung etwa für den Kündigungsgrund der ständigen unpünktlichen Mietzahlung ist. Darauf stellt der Rechtsentscheid des Kammergerichts ab, der ein Verschulden des Mieters für eine ständige unpünktliche Mietzahlung durch das Sozialamt - zu Recht - verneint (GE 1998, 120). Der Begriff des Vertretenmüssens ist dagegen weiter und erfaßt neben dem eigenen Verschulden auch das Beschaffungsrisiko (für Geld) nach § 276 BGB und die Haftung für Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB). Für den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund nach § 543 BGB reicht das Vertretenmüssen. Im vorliegenden Fall war also die Mieterin in Verzug gekommen, nachdem das Sozialamt als ihr Erfüllungsgehilfe die Zahlungen eingestellt hatte. Die Ausführungen des Landgerichts zur unverschuldeten Leistungsunfähigkeit waren daher, wie der Verfassungsgerichtshof ausführt, unzutreffend. Es kam nicht auf das Verschulden, sondern auf das Vertretenmüssen an. Dann war aber grundsätzlich die Kündigung vom Juli 2000 wirksam wegen Zahlungsverzugs. Das Landgerichtsurteil wurde allein deshalb aufgehoben, weil es sich nicht mit dem Einwand der Mieterin auseinandergesetzt hatte, ihr sei die Zahlungseinstellung nicht mitgeteilt worden, so daß das Räumungsbegehren rechtsmißbräuchlich sein könnte. Mit der Frage, ob das Mietverhältnis nicht schon durch Kündigung vom 27. März 2000 beendet worden war, mußte sich der Verfassungsgerichtshof nicht beschäftigen, da das Landgericht allein auf die zweite Kündigung abgestellt hatte.