Zahlungsansprüche für eine Mehrheit von Mietern

1. Mieten mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung, so bilden sie in der Regel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Daher können sie die aus dem Mietverhältnis resultierenden Ansprüche (hier: Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete) grundsätzlich nur gemeinsam geltend machen.2. Eine derartige Mitmietergesellschaft wird allein durch den Auszug eines der mehreren Mitmieter grundsätzlich nicht beendet. Allerdings kann der ausscheidende Mitmieter seinen Gesellschaftsanteil auf den in der Wohnung verbleibenden Mitmieter übertragen mit der Folge, daß dieser allein die Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen kann. Dazu bedarf es aber einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen ausziehendem und verbleibendem Mitmieter.3. Nur in besonders gelagerten Fällen (z. B. Notgeschäftsführung oder Weigerung des anderen Mitmieters, an der Geltendmachung der Forderung mitzuwirken) kann einer der Mitmieter allein die Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen.4. Einer der Mitmieter kann die Ansprüche aus dem Mietverhältnis ferner dann allein geltend machen, wenn ihn der andere Mitmieter dazu ausdrücklich ermächtigt.

II. Die Berufung ist begründet, da die Kl. nicht aktivlegitimiert ist.

Der Kl. fehlt die Befugnis, die aus dem Mietverhältnis resultierenden Forderungen alleine, ohne den Mitmieter A. J. geltend zu machen.1. Zwischen der Kl. und A. J. besteht als Mitmietern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gem. § 705 BGB, so daß ihnen die Prozeßführungsbefugnis grundsätzlich nur gemeinschaftlich als den gemeinsamen Rechtsinhabern zusteht.

Mieten mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung, so bilden sie in der Regel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (KG WuM 1992, 323; LG Berlin GE 1996, 1117; OLG München ZMR 1994, 216; Soergel/Hadding, BGB, 11. Auflage, vor § 535, Rdnr. 313; Behrens, Beteiligung mehrerer Mieter am Mietverhältnis, 1989, 3. Kapitel; Kinne in Kinne/Schach, Mietvertragsrecht und Mietprozeßrecht 1997, Teil II Rn. 28 S. 406; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 23; a. A. MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Auflage, §§ 535, 536, Rdnr 12). Daher können sie der Gesellschaft zustehende Ansprüche nur gemeinschaftlich geltend machen.

Das Innenverhältnis mehrerer gemeinsam im Rechtsverkehr auftretender Personen kann eine Bruchteilsgemeinschaft gem. §§ 741 ff. BGB oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gem. § 705 ff. BGB sein. Die Anwendung der Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft wird jedoch dem Verhältnis zwischen mehreren Mietern nicht gerecht. Die aus dem Mietvertrag erwachsenen Rechte stehen den Mietern grundsätzlich als Gesamthandsgläubigern zu (BGH NJW 1969, 839; BGH NJW 1972, 249); bereits dies schließt die Annahme einer Bruchteilsgemeinschaft aus (OLG Hamm ZMR 1983, 381). Die Bruchteilsgemeinschaft tritt darüber hinaus allein infolge eines gemeinsamen Rechtserwerbes kraft Gesetzes ein, und das gemeinsame Interesse der Teilhaber ergibt sich aus der Natur der Sache. In der Folge kann jedes Mitglied selbständig über seinen Anteil verfügen (§ 747 BGB). Gerade das ist aber in einer Mietergemeinschaft nicht gewollt. Zwischen den Mitmietern wird vielmehr eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung getroffen, die eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß § 705 BGB begründet. Denn eine Mietermehrheit ist durch den Rechtsbindungswillen gekennzeichnet, sich gemeinsam zur Verfolgung eines bestimmten Zweckes zusammenzuschließen. Dabei kann sich der Zweck auch in dem gemeinsamen Halten und Verwalten von unbeweglichen Sachen erschöpfen (BGH NJW 1982, 170; KG WuM 1992, 323), wie das bei einer Mietwohnung der Fall ist. Entscheidend ist, daß der Zweck ein gemeinsamer ist (Soergel/Hadding, a.a.O. § 705, Rdnr. 6). So ermöglicht das Zusammenwirken der Mieter in Form der gemeinsamen Aufbringung des Mietzinses regelmäßig erst die Teilhabe an der Mietsache. Weiterhin sind Regelungen über die Nutzung der Wohnung und über Tragung einmaliger Lasten, wie z. B. der Kaution zu treffen. Ein Mieterwechsel soll nicht unabhängig von dem Willen der Mitmieter möglich sein, da dessen Beitrag zur Förderung des gemeinsamen Zweckes von elementarer Bedeutung für die übrigen Mieter ist.2. Die Gesellschaft ist auch durch den Auszug des Mitmieters A. J. nicht beendet worden, so daß die Prozeßführungbefugnis wieder der Kl. alleine zustehen würde.

Die Beendigung der Mietergemeinschaft richtet sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften, sondern nach gesellschaftlichen Grundsätzen (vgl. Sonnenschein, Die Entwicklung des privaten Wohnraummietrechts 1982 und 1983, NJW 1984, 2121, 2122). Die grundsätzlich zur Beendigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts erforderliche Auseinandersetzung nach §§ 730 Abs. 1, 731 ff. BGB hat jedoch, da jedenfalls die Ansprüche aus dem Mietverhältnis zwischen den Mietern und den Vermietern noch nicht abschließend geklärt wurden, nicht stattgefunden.

Die Auseinandersetzung war im vorliegenden Fall nicht entbehrlich. Das wäre nur dann der Fall, wenn die Gesellschaft über kein Gesamthandsvermögen verfügte.

Entgegen der Ansicht, bei einer Mietermehrheit sei als Innengesellschaft mangels Gesamthandsvermögen für eine Auseinandersetzung gem. § 730 Abs. 1 BGB kein Raum (OLG München, ZMR 1994, 216, 217; Beuermann, Die BGB-Gesellschaft im Mietrecht, GE 1997, 1282), ist bei einer Gesellschaft in Form einer Mietgemeinschaft jedoch grundsätzlich ein Gesamthandsvermögen vorhanden (Behrens, a.a.O., S. 109). Denn das Mietrechtsverhältnis umfaßt in der Regel neben dem Anspruch auf Überlassung der Mietsache weitere vermögensrechtliche Forderungen der Mieter wie etwaige Rückzahlungsansprüche der Kaution, überzahlter Mieten oder Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen, so daß selbst bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Auseinandersetzung noch stattfinden muß. Darüber hinaus beinhaltet die Auseinandersetzung nicht nur die Auseinandersetzung über gemeinschaftliche Rechte, sondern auch über gemeinschaftliche Schulden (Behrens, a.a.O., S. 109). Dieser Gedanke findet seinen Ausdruck in § 733 BGB, der vorsieht, daß die Lösung des Gesamthandsvermögens vorrangig zur Tilgung gemeinschaftlicher Schulden genutzt wird.3. Eine Auseinandersetzung ist allerdings dann entbehrlich, wenn in einer zweigliedrigen Gesellschaft der eine Gesellschafter seinen Gesellschaftsanteil vollständig auf den verbleibenden Gesellschafter überträgt und damit die Mitgliederzahl auf einen Gesellschafter zurückgeht (MünchKomm/Ulmer, BGB, 3. Auflage, § 730 Rdnr. 9 f.). Dies ist grundsätzlich möglich, wenn der Mitmieter durch seinen Auszug aus der Gesellschaft ausgeschieden wäre mit der Folge, daß gem. § 738 I BGB analog sein Gesellschaftsanteil dem Gesellschaftsanteil der Kl. anwächst (vgl. Behrens, a.a.O., S. 103). Da in diesem Fall nur ein Gesellschafter übrigbleibt, wandelt sich das Gesellschaftseigentum in sein Alleineigentum um und die Gesellschaft ist zugleich mit der Auflösung vollbeendet (MünchKomm/Ulmer, BGB, 3. Auflage, vor § 723, Rdnr. 9).

Allerdings ist nach dem Vortrag der Kl. der Mitmieter A. J. nicht aus der Gesellschaft ausgeschieden. Eine ausdrückliche Vereinbarung über das Ausscheiden ist nicht vorgetragen worden.

In dem Auszug des Mitmieters liegt aber auch keine konkludente Vereinbarung der Mitmieter über das Ausscheiden des einen Mitmieters. Denn es kann nicht ohne weiteres angenommen werden, daß der ausscheidende Mieter auf sämtliche Ansprüche aus dem Mietvertrag verzichtet, obwohl er, gegebenenfalls begrenzt durch die Regelung des § 736 Abs. 2 BGB, dem Vermieter gegenüber verpflichtet bleibt. Damit bedarf es schon deutlicher Anhaltspunkte, daß insbesondere sämtliche Rechte aus dem Mietvertrag als maßgebendes Vermögen der Gesellschafter auf den verbleibenden Mieter übertragen werden sollen. Dafür fehlt es an jedem Vortrag. Im übrigen ist die Kl. nach ihrem eigenen Vortrag wohl auch von der fortdauernden Mitgliedschaft des Mitmieters an der Gesellschaft ausgegangen, da sie behauptet, dieser habe sie zur Geltendmachung der Ansprüche der Mietergemeinschaft ermächtigt.4. Die Kl. ist auch nicht ausnahmsweise berechtigt, die der Gesellschaft zustehenden Ansprüche alleine geltend zu machen.

Der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich alleine nicht berechtigt, eine der Gesamthand zustehende Forderung gegen einen Dritten im eigenen Namen geltend zu machen. Gem. § 709 Abs. 1 BGB können die Gesellschafter, falls nicht etwas anderes vereinbart ist, die Geschäfte der Gesellschaft nur gemeinschaftlich führen, mithin auch nur gemeinschaftlich die Forderung einklagen (BGHZ 102, 152, 153).

a) Eine prozessuale Befugnis einzelner Mitmieter, gemeinsame Rechte im eigenen Namen zur Leistung an alle geltend zu machen, scheidet grundsätzlich wegen der Unanwendbarkeit des § 432 BGB im Rahmen des Gesellschaftsrechts aus (Behrens, a.a.O., S. 150; LG Berlin GE 1996, 1117, 1118). Die Vorschrift des § 432 BGB wird insoweit durch die gesellschaftsrechtliche Regelung bzw. § 709 Abs. 1 BGB verdrängt (BGH NJW 1988, 1585, 1586; BGHZ 102, 152, 154). Denn die mit der Geschäftsführungsbefugnis verbundene Vertretungsmacht gem. § 714 BGB ermächtigt einen Gesellschafter nur zur Geltendmachung eines Rechts im Namen aller Gesellschafter. Eine Klageerhebung im eigenen Namen nach § 432 BGB kommt nicht in Betracht.

b) Eine Ausnahme ist nur die Notgeschäftsführung im Rahmen des § 744 Abs. 2 BGB. Dafür liegen jedoch keine Anhaltspunkte vor.

In besonders gelagerten Fällen kann ausnahmsweise ein Gesellschafter alleine prozeßführungsbefugt sein. So etwa, wenn ein anderer Gesellschafter sich unter Zurückstellung der Gesellschaftsinteressen im bewußten Zusammenwirken mit dem Schuldner weigert, an der Geltendmachung der Forderung mitzuwirken (BGHZ 102, 153, 154). Dieser Fall scheidet aber hier aus, da der Mitmieter nach eigenem Vortrag der Kl. mit der Geltendmachung der Forderung einverstanden war. Hinweise darauf, daß der Mietmieter A. J. sich einer Klage widersetzt hätte oder nicht zu erreichen gewesen wäre, bestehen nicht.

c) Die Prozeßführungsbefugnis ergibt sich auch nicht aus den Grundsätzen der gewillkürten Prozeßstandschaft. Die Grundsätze der gewillkürten Prozeßstandschaft sind anwendbar, wenn ein Gesellschafter ermächtigt wird, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung einen Anspruch der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geltend zu machen (BGH NJW 1988, 1585, 1586). Da sich in diesem Fall die anderen Mitglieder aufgrund der ausdrücklichen Ermächtigung mit der Klageerhebung einverstanden erklären, ist anders als im Falle der gesetzlichen Prozeßstandschaft gemäß § 432 BGB sichergestellt, daß der Prozeß nicht gegen den Willen der anderen Gesellschafter geführt wird (BGH NJW 1988, 1585, 1586). Weiterhin muß der Prozeßstandschafter ein schutzwürdiges Interesse an der Durchführung des fremden Rechtes haben, was hier vorliegt, da die Kl. eine auch ihr im Rahmen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehende Forderung geltend macht.

Die Kl. hat aber eine Ermächtigung des Mitmieters nicht ausreichend vorgetragen. Sie hat nicht weiter angegeben, wann, wo und unter welchen Umständen der Mitmieter A. J. sie zur prozessualen Geltendmachung der der Gesellschaft zustehenden Ansprüche ermächtigt hat, so daß ihr Vortrag einer Beweisaufnahme nicht zugänglich ist.

Eine Beweisaufnahme wäre auf eine reine Ausforschung hinausgelaufen.

Die Kl. kann sich auch nicht nur darauf beschränken zu erklären, daß sie entsprechend ermächtigt worden sei. Dies läßt sich dem vorgenannten Urteil des BGH (aaO) nicht entnehmen. Dort ist seitens des BGH nur festgestellt worden, daß das Gericht bei der Ermittlung der Klagebefugnis auch darauf hinzuwirken hat, daß gegebenenfalls die Frage der Ermächtigung offengelegt wird. Dennoch hat das Gericht jedoch zu prüfen, ob eine Ermächtigung tatsächlich vorliegt, da dies auch für die Rechtskrafterstreckung Bedeutung hat und auch die Interessen der Mitgesellschafter geschützt werden müssen (Zöller/Vollkommer, ZPO, 17. Auflage, vor § 50 Rdnr. 47 a). Zu den Einzelheiten der Ermächtigung ist aber überhaupt nichts vorgetragen worden.

Wenn mehrere Mieter eine Wohnung mieten, verfolgen sie damit einen gemeinsamen Zweck und bilden nach überwiegender Rechtsprechung - insbesondere der Berliner Mietberufungskammern - eine BGB-Gesellschaft. Das bedeutet, daß grundsätzlich im Aktivprozeß alle Gesellschafter klagen müssen, wenn sie etwa Rückzahlung von überhöhter Miete verlangen.

In seinem Urteil vom 16. Oktober 1998 hat das LG Berlin dies noch einmal klargestellt und die Ausnahmen im einzelnen aufgeführt, wann ein Mieter allein klagen kann. Insbesondere reicht nicht der bloße Auszug eines Mitmieters aus der Wohnung ohne nähere Absprache mit dem anderen Mieter. Solche Absprachen müssen ebenso substantiiert vorgetragen und notfalls bewiesen werden wie eine Ermächtigung zur Prozeßführung.