Zahlungsansprüche der Wasserbetriebe nur gegen Wohnungseigentümergemeinschaft

Zahlungsansprüche der Wasserbetriebe nur gegen Wohnungseigentümergemeinschaft; keine anteilige Haftung der Wohnungseigentümer in Altfällen

1. Entgeltschuldner für Wasserlieferung und Abwasserentsorgung ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn nicht ausnahmsweise auch ein Vertrag mit einem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen wurde.

2. Aus dem Anschluss- und Benutzungszwang folgt keine Verpflichtung zum Vertragsschluss.

3. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haften soll, verstößt gegen §§ 307, 242 BGB und ist wirksam.

4. Eine beschränkte Haftung des Wohnungseigentümers für Schulden der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG gilt nicht für Forderungen, die vor dem 1. Juli 2007 fällig geworden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Bekl. waren im gegenständlichen Zeitraum Miteigentümer des Grundstückes W.straße und Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft W.straße in Berlin. Die Kl. versorgte dieses Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte darüber hinaus das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser und das Niederschlagswasser. Gegenstand des Rechtsstreits sind die von der Kl. abgerechneten Entgelte für die Wasserlieferung und Schmutzwasser- sowie Niederschlagswasserentsorgungsleistungen im Zeitraum vom 22.2.2004 bis zum 23.11.2006. Streit besteht zwischen den Parteien darüber, ob nur die Wohnungseigentümergemeinschaft Schuldner der Kl. ist oder auch die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner.

Etwa um 1980 erfolgte die Aufteilung des Hausgrundstückes in Wohnungseigentum. Unstreitig liegt den Parteien kein schriftlicher Versorgungsvertrag über Wasser/Abwasser vor. Die Versorgung mit Wasser/Abwasser erfolgte ebenso unstreitig schon vor 1980.

In den „Vertragsbestimmungen für die Wasserversorgung von Berlin VBW" heißt es unter § 1 Abs. 1 und 2 der „Ergänzenden Bedingungen der Berliner Wasserbetriebe zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung": § 1 Vertragsabschluss

Abs. 1

Die Berliner Wasserbetriebe liefern Wasser aufgrund eines privatrechtlichen Versorgungsvertrages.

Der Versorgungsvertrag wird im Allgemeinen mit dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten des anzuschließenden Grundstückes abgeschlossen. In Ausnahmefällen kann der Vertrag auch mit dem Nutzungsberechtigten, z. B. Mieter, Pächter, Nießbraucher abgeschlossen werden ..., wenn der Eigentümer sich zur Erfüllung des Vertrages mitverpflichtet.

Abs. 2

Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so wird der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamtschuldner. ...

Neben dieser Regelung für die Lieferung von Trinkwasser enthalten die „Allgemeine Bedingungen für die Entwässerung in Berlin ABE" hinsichtlich des Abwassers unter § 1 Abs. 2 und 3 identische Regelungen.

Das Landgericht hat der Klage auf Verurteilung der Bekl. als Gesamtschuldner in Höhe von 15.584,25 € nebst Zinsen stattgegeben.

II. Die Berufungen sind begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Zahlung der Wasser-/Abwassergebühren für den streitgegenständlichen Zeitraum zu, da die Bekl. 1. weder Vertragspartner der Kl. geworden sind noch 2. für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft akzessorisch haften.

1. Originärer Vertragspartner der Kl. ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher scheidet eine Inanspruchnahme der Bekl. als originäre Vertragspartner aus.

Indem die Kl. im streitgegenständlichen Zeitraum das Hausgrundstück mit Wasser/Abwasser versorgt hat, hat sie in der Form der Realofferte den Abschluss entsprechender Verträge angeboten. An wen sich dieses Angebot richtet, ist dabei im Wege der Auslegung gemäß § 133 BGB zu ermitteln, mithin danach, wie die in Betracht kommenden Adressaten das Verhalten der Kl. nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durften, wobei insbesondere auch der von der Kl. verfolgte Zweck und ihre Interessenlage im Rahmen der Auslegung zu berücksichtigen sind. Einzubeziehen bei der Auslegung ist das Gesamtverhalten der Erklärenden einschließlich aller Nebenumstände. Für die Auslegung konkludenter/schlüssiger Willenserklärungen gelten dabei dieselben Grundsätze wie bei der Auslegung ausdrücklicher Erklärungen (vgl. KG, Urteil vom 7.11.2007 - 11 U 16/07 -, Rdnr. 9 m.w.N., juris). Danach ist davon auszugehen, dass die Bekl. nicht Adressaten des Vertragsangebots waren. Dies ergibt sich bereits aus den im Rahmen der Auslegung heranzuziehenden „Ergänzenden Bedingungen der Berliner Wasserbetriebe zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung" und den identischen Regelungen der „Allgemeine Bedingungen für die Entwässerung in Berlin ABE". In § 1 der zitierten Bedingungen ist unter Absatz 2 bzw. Absatz 3 geregelt, dass der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird und jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet. Adressat der Realofferte und damit Vertragspartner ist damit eindeutig die Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei nach den eigenen AGB der Kl. der einzelne Wohnungseigentümer nur - akzessorisch - mit „haften" soll. Mit Beschluss vom 2.6.2005 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, sobald sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH, Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 -, Leitsatz Ziffer 1 a], juris). Die Versorgung des Hausgrundstückes mit Wasser und die Entsorgung des Ab- und Niederschlagswassers ist Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, so dass originärer Vertragspartner der Kl. die insoweit teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist, nicht jedoch die einzelnen Wohnungseigentümer. Grundsätzlich ist somit ein mit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer abgeschlossener Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband und nicht mit den einzelnen Eigentümern geschlossen. Etwas anderes kann ausnahmsweise nur dann in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände, z. B. geringe Größe der Liegenschaft, einmaliger Leistungsaustausch, persönliche Verbundenheit der Vertragspartner oder besonderes Sicherungsinteresse des Gläubigers, gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 7.3.2007 - VIII ZR 125/06 -, Rdnr. 23, nach juris). Derartige Besonderheiten sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Insbesondere ist auch eine auf sozialtypischem Verhalten beruhende Willenserklärung einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zugänglich. Danach kann auch aus Sicht der Kl. nicht davon ausgegangen werden, der einzelne Wohnungseigentümer wolle bei persönlicher Inanspruchnahme von Leistungen der Kl. jedenfalls im Außenverhältnis zugleich auch für den Verbrauch aller anderen Miteigentümer haften.

2. Eine akzessorische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner neben der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ebenfalls nicht gegeben.

Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer kommt nur dann in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (BGH, a.a.O. Rdnr. 21 m.w.N.). Daran fehlt es hier.

a) Die Bekl. haben keine eigene Haftungserklärung abgegeben, weder für die gesamte Wasser/Abwasserlieferung noch für die Teilmenge, die sie selbst oder ihre Mieter im Rahmen der Nutzung des Sondereigentums verbraucht haben.

b) Auch aus den sonstigen Umständen im Rahmen der Realofferte ergibt sich nicht, dass die Bekl. sich klar und eindeutig persönlich neben der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner verpflichten wollten. So erfolgte die Berechnung des Wassers/Abwassers nur über einen einzigen Zähler im Rahmen der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Einzelne, den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesene Verbrauchsstellen, die separat mit der Kl. abgerechnet wurden, gab es nach dem unstreitigen Sachverhalt nicht.

c) Nichts anderes folgt aus dem Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der Abwasserentsorgung. Eine öffentlich-rechtliche Abgabenschuld folgt nach den gesetzlichen Vorgaben aus dem Anschluss- und Benutzungszwang nicht. Auch das Zivilrecht enthält keine Verpflichtung des Adressaten eines bestehenden öffentlich-rechtlichen Anschluss- und Benutzungszwangs, die Gebühren für die Wasser/Abwasserversorgung zu zahlen (KG, Urteil vom 12.2.2008 - 27 U 36/07 -, juris).

d.) Eine klare und eindeutige persönliche Verpflichtung der Bekl. ergibt sich auch nicht aus den AGB der Kl. direkt. Wie bereits oben ausgeführt, wird nach den AGB der Versorgungsvertrag ausdrücklich „mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" abgeschlossen. Da zum Zeitpunkt der Abfassung der AGB die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst noch nicht als teilrechtsfähig angesehen wurde, konnten aus damaliger Sicht nur die einzelnen Wohnungseigentümer in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit Vertragspartner werden. Mit der Änderung der Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist klargestellt worden, dass Vertragspartner stets nur die Wohnungseigentümergemeinschaft war (a. A. KG, Urteil vom 7.11.2007 - 11 U 16/07 -, Rdnr. 10).

e) Eine akzessorische Haftung der Bekl. folgt auch nicht aus § 1 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung und der entsprechenden Regelung für Abwasser in § 1 Abs. 3 der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung, nach denen jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet. Diese AGB ist unwirksam, da sie gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Wie oben ausgeführt, ist originärer Vertragspartner der Kl. die Wohnungseigentümergemeinschaft. Da die Bekl. selbst persönlich nicht Vertragspartner geworden sind, verstößt es gegen den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, dass Verträge zu Lasten Dritter, die also an dem Vertragsabschluss nicht selbst beteiligt sind, nicht wirksam vereinbart werden können. Weiterhin wird gegen den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 242 BGB verstoßen, nach der die Grundsätze von Treu und Glauben zu beachten sind. Zu berücksichtigen ist, dass hier nach diesen AGB jeder einzelne Bekl. zu 100 % für die gemeinschaftlichen Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft haften soll, obwohl er selbst nur zu einem geringen Anteil Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums ist. So betragen die Miteigentumsanteile des Bekl. zu 1. 37/1000, des Bekl. zu 2. 20/1000, des Bekl. zu 3. 24/1000 und des Bekl. zu 4. 21/1000. Die anteiligen Quoten reichen also von 2 % bis 3,7 %. Angesichts dieses erheblichen Missverhältnisses verstößt es gegen Treu und Glauben, von den Bekl. zu verlangen, dass sie jeder für sich zu 100 % der gemeinschaftlichen Schulden einstehen sollen, während ihr Anteil an der Gemeinschaft selbst nur derart gering ist. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch, dass die einzelnen Wohnungseigentümer sich nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft angeschlossen haben, um gemeinsam einen wirtschaftlichen Erfolg anzustreben, sondern nur deshalb, weil sie nur auf diese Art und Weise (Sonder) Eigentum erwerben konnten.

3. Eine beschränkte Haftung der Bekl. für Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt auch nicht aus § 10 Abs. 8 WEG n. F.

§ 10 Abs. 8 WEG ist erst am 1.7.2007 und damit nach dem streitgegenständlichen Zeitraum in Kraft getreten. Das Gesetz enthält in Art. 1 Nr. 21 eine Übergangsvorschrift, nach der für die am 1.7.2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentumssachen die durch Art. 1 und 2 des Gesetzes geänderten Vorschriften in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden sind. Weitere Übergangsvorschriften enthält das Gesetz nicht. Da § 10 Abs. 8 WEG n. F. keine Vorschrift über das Verfahren ist, ist diese Vorschrift grundsätzlich sofort anwendbar, jedoch nicht auf abgeschlossene Sachverhalte. Da die klägerischen Forderungen vor dem 1.7.2007 begründet und fällig geworden sind und keine vom Grundsatz abweichende Übergangsregelung normiert worden ist, hat es bei dem von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Grundsatz zu verbleiben, dass der einzelne Wohnungseigentümer mangels besonderen Verpflichtungstatbestandes für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unmittelbar einzustehen hat, so dass dieser neuen Regelung keine Rückwirkung beizumessen ist (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.10.2008 - 9 U 5/08 -, Rdnr. 17-20, juris).

Bei einer WEG wurde früher angenommen, dass die Eigentümer als Gesamtschuldner für Wasserlieferung hafteten. Das gilt nicht mehr seit der Entscheidung des BGH über die Teilrechtsfähigkeit. Nur die WEG ist also Entgeltschuldner. Der einzelne Wohnungseigentümer haftet nach der Neufassung des § 10 Abs. 8 WEG nur anteilig – in Altfällen aber überhaupt nicht.

Das Grundstück stand in Miteigentum und wurde später in Wohnungseigentum umgewandelt. Für die Wasserversorgung bestand kein schriftlicher Vertrag mit den Wasserbetrieben. Die verlangten Geldzahlungen von einzelnen Eigentümern für Leistungen aus den Jahren 2004 bis 2006 und beriefen sich auf die VBW, wonach jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner hafte.

Mit Urteil vom 24. März 2009 wies das Kammergericht die Klage ab. Vertragspartner sei nur die Eigentümergemeinschaft und nicht der Sondereigentümer, wenn nicht aufgrund besonderer Umstände ausnahmsweise ein Vertrag mit den einzelnen Eigentümern abgeschlossen worden sei. Derartige Besonderheiten seien hier nicht ersichtlich. Ein Vertragsschluss folge auch nicht aus dem Anschluss- und Benutzungszwang. Damit scheide eine Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers aus. Die entgegenstehenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen seien nach §§ 307, 242 BGB unwirksam. Die anteilige Haftung des Wohnungseigentümers sei erst durch die Neufassung des § 10 Abs. 8 WEG zum 1. Juli 2007 eingeführt worden. Auf Altfälle sei diese Vorschrift nicht anzuwenden.