Zahlung unter Vorbehalt/unwirksame Mieterhöhungserklärung

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Es macht keinen rechtserheblichen Unterschied, ob der Mieter auf eine nach § 10 WoBindG formunwirksame Mieterhöhung unter ausdrücklich erklärtem Vorbehalt oder vorbehaltlos zahlt.

Die Klage ist nicht begründet.

Ein Anspruch nach § 88 b Abs. 3 II. WoBauG in Verbindung mit § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG steht dem Kl. nicht zu. Nach diesen Vorschriften kann der Mieter die gezahlte Miete nur zurückfordern, soweit sie die Kostenmiete übersteigt. Der Kl. behauptet aber nicht schlüssig, daß die Kostenmiete niedriger sei als die von ihm gezahlte monatliche Miete von (514,20 DM + 60,33 DM =) 574,53 DM.

Aber auch nach § 812 Abs. 1 BGB kann der Kl. den monatlichen Zuschlag von 60,33 DM nicht zurückverlangen. Er hat die Zahlungen nicht ohne rechtlichen Grund geleistet. Er schuldete die gezahlte Miete - die mangels anderweitigen Vortrages als preisrechtlich zulässig anzusehen ist - aufgrund der Gleitklausel des § 3 Nr. 6 des Mietvertrages, ohne daß es einer den Formvorschriften entsprechenden Mieterhöhungserklärung bedurft hätte. Diese Vertragsbestimmung steht einer Klausel gleich, nach der die jeweilige Kostenmiete als vereinbart gilt. Sie ist nur deshalb anders - und zwar noch weiter - gefaßt, weil das Vertragsformular auch bei der Vermietung von preisgebundenen Altbauwohnungen verwendbar sein soll.

Allerdings hätte der Kl. - unterstellt man die formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 22. Dezember 1978 - die Zahlung des monatlichen Zuschlages von 60,33 DM so lange verweigern dürfen, bis der Bekl. eine dem § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechende Mieterhöhungserklärung abgegeben hätte (vgl. §§ 17 Abs. 5, 4 Abs. 8 Satz 1 NMV). Dies bedeutet jedoch nicht, daß der Kl. die Zahlungen ohne Rechtsgrund geleistet habe. Wie im Wege des Umkehrschlusses aus § 813 Abs. 1 BGB zu folgern ist, kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn dem Anspruch eine Einrede entgegenstand, durch die seine Geltendmachung nur vorübergehend ausgeschlossen wurde. Nur eine solche Einrede steht aber bei Vorhandensein einer Gleitklausel dem Mieter zu, dem noch keine dem § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechende Mieterhöhungserklärung zugegangen ist; denn der Vermieter hat die Möglichkeit, eine neue, den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechende Erhöhungserklärung abzugeben und dann den Anspruch auf die zusätzliche Miete - notfalls gerichtlich - durchzusetzen (BGH, Urteil vom 22. April 1980 - VIII ZR 103/80 -). Entgegen der Ansicht des Kl. hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung nicht ausgeführt, daß die Mieterhöhungserklärung im Zeitpunkt des Rückzahlungsverlangens des Mieters noch nachholbar sein müsse. Der Bundesgerichtshof stellt vielmehr zutreffend auf den Zeitpunkt der Leistung ab (Seite 8 des Urteils, 4. Zeile von unten). Das entspricht dem § 813 Abs. 1 BGB. Denn nur bis zur Leistung besteht der Anspruch. Mit der Leistung erlischt er (§ 362 BGB), und wenn er nicht mehr besteht, kann er auch nicht mehr mit einer Einrede behaftet sein. Im Zeitpunkt der Zahlung des aufgrund einer formell unwirksamen Mieterhöhungserklärung geforderten Zuschlages könnte der Mieter allenfalls dann ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht haben, wenn sich die Zahlung auf einen mehr als 1 Jahr zurückliegenden Zeitpunkt bezieht; denn in diesem Fall kann der Vermieter den Zuschlag aufgrund einer Gleitklausel auch dann nicht mehr verlangen, wenn er nachträglich noch eine wirksame Mieterhöhungserklärung abgibt (vgl. §§ 17 Abs. 5, 4 Abs. 8 Satz 2 letzter Satzteil NMV). Der Kl. hat aber jeweils die laufende Miete und nicht die Miete für einen mehr als 1 Jahr zurückliegenden Zeitabschnitt gezahlt.

Daß sich der Kl. die Rückforderung vorbehalten hat, ist bedeutungslos. In der Entscheidung des Bundesgerichtshofes heißt es zwar, wenn der Mieter von seinem Leistungsverweigerungsrecht keinen Gebrauch mache, sondern zur Erfüllung der in dem Vertrag übernommenen Verpflichtung den mit einer nicht formgerechten Erklärung geforderten Betrag ohne Vorbehalt zahle, so stehe ihm, wie sich aus § 813 Abs. 1 BGB ergebe, ein Bereicherungsanspruch nicht zu. Die Erwähnung des Vorbehalts trägt aber die Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht. Denn nach § 813 Abs. 1 BGB kommt es auf einen Vorbehalt nicht an, sondern allein darauf, ob der Schuldner dauernd oder nur vorübergehend zur Verweigerung der Leistung berechtigt ist. Zahlt der Käufer den Kaufpreis, obwohl ihm die gekaufte Sache noch nicht geliefert worden ist, so kann er den Kaufpreis nicht zurückverlangen (arg. §§ 813 Abs. 1, 320 Abs. 1 BGB), auch wenn er sich bei der Zahlung die Rückforderung vorbehält. Ein Vorbehalt ist nur bei der Anwendung des § 814 BGB von Bedeutung: Hat der Leistende gewußt, daß er zur Leistung nicht verpflichtet war, so kann er nach der Rechtsprechung das Geleistete entgegen dem Wortlaut des § 814 BGB zurückverlangen, wenn er sich die Rückforderung bei der Leistung vorbehalten hat. Diese ausnahme kann aber nicht auf den ganz anderen Fall übertragen werden, daß der Empfänger der Leistung auf diese einen Anspruch hat und der Schuldner lediglich vorübergehend berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. ...