Zahlung des Mietrückstandes vor Kündigungszugang

Zahlung des Mietrückstandes vor Kündigungszugang; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung wegen Zahlungsverzuges; Kündigung; Ausschluß wegen Zahlung des Mietrückstandes; Mietzinsrückstand; Ausgleich nur teilweise

Der Kündigungsgrund nach § 554 Abs. 1 BGB erlischt nur dann, wenn der Mieter vor Zugang der Kündigungserklärung sämtlichen rückständigen Mietzins zahlt.

Die Bekl. sind gemäß § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, die von ihnen innegehaltene Wohnung an die Kl. herauszugeben. Das Mietverhältnis ist aufgrund der fristlosen Kündigung der Kl. vom 11. April 1988 gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB beendet. Zum Zeitpunkt der Kündigung befanden sich die Bekl. mit der Zahlung des Mietzinses für die Monate Februar bis April 1989 im Verzug.

Zwar haben die Bekl. den Mietrückstand innerhalb eines Monats nach Rechtshängigkeit der vorliegenden Räumungsklage ausgeglichen. Gleichwohl ist die Kündigung dadurch nicht gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden, denn ihr ist vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Vorschrift unwirksam ge-wordene Kündigung vorausgegangen, § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB.

Im Jahre 1986 befanden sich die Bekl. mit den Mietzinszahlungen für die Monate No-vember und Dezember 1986 im Verzug. Damit bestand für die Kl. ein Kündigungsgrund nach § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Die entsprechende Kündigung ist den Bekl. am 12. Dezember 1986 zugegangen. Diese Kündigung wurde nicht deshalb unwirksam, weil am 9. Dezember 1986 bei der Kl. die Zahlung des Mietzinses für November 1986 eingegangen ist, so daß zum Zeitpunkt der Kündigung der Mietrückstand nicht mehr den Mietzins für einen Monat überstieg, vgl. § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der einmal ge gebene Kündigungsgrund nach § 554 Abs. 1 BGB wird nur dadurch beseitigt, daß der Mieter den Vermieter vollständig befriedigt, bevor die Kündigung wirksam geworden, d. h. dem Mieter zugegangen ist. Dagegen ist nicht erforderlich, daß der Verzug in dem Umfang, der den Kündigungsgrund ausgelöst hat, noch bei Wirksamwerden der Kündigung bestanden hat (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Rdn. IV 408).

Zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung befanden sich die Bekl. noch mit der Zahlung des Mietzinses für Dezember 1985 im Verzug.

Da die Zahlung des Bekl. zu 1) vom 12. Dezember 1986 erst am 17. Dezember 1986 bei der Kl. einging, erfolgte die Erfüllung im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen erst nach Zugang der Kündigung, so daß die Kündigung also erst durch diese nachfolgende Zahlung unwirksam wurde.