Zahlung der unwirksamen Mieterhöhung unter Vorbehalt

Zahlung der unwirksamen Mieterhöhung unter Vorbehalt; Mietpreisbindung, Neubau; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungserklärung, Unwirksamkeit; Kostenmiete; Leistungsverweigerungsrecht; Einrede; ungerechtfertigte Bereicherung; Mietzahlung unter Vorbehalt; Gleitklausel

Der Rechtsgedanke des § 813 Abs. 1 Satz 1 BGB kann beim Vorliegen einer formell unwirksamen Mieterhöhungserklärung gem. § 10 WoBindG und einer der Kostenmiete entsprechenden Leistung hierauf nur dann zum Tragen kommen, wenn ohne Vorbehalt geleistet wurde.

Die Mietänderungserklärung ist formell unwirksam, weil sie nicht der Form des § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG entspricht. In der Folge stand den Kl. bis zur ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung ein Leistungsverweigerungsrecht wegen des monatlichen Erhöhungsbetrages zu (vgl. BGH NJW 1982, S. 1587/1588). Von diesem Leistungsverweigerungsrecht haben sie ausweislich ihres Schreibens Gebrauch gemacht und wegen des erhöhten Mietzinses nur unter Vorbehalt der ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung geleistet. Sie haben also ihre Leistung unabhängig vom möglichen Rechtsgrund der Kostenmiete abhängig gemacht von einer ordnungsgemäßen Abrechnung gem. § 10 WoBindG.

Da diese nicht vorliegt, ist die Leistung insoweit rechtsgrundlos und muß zurückgewährt werden. Bedenken hiergegen bestehen aus § 813 BGB nicht (a.A. Amtsgericht Schöneberg, Mietermagazin 1987, Seite 74/75). Nach dieser Bestimmung kann das zum Zwecke einer Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nur dann zurückgefordert werden, wenn dem Anspruch eine Einrede entgegenstand, durch welche die Geltendmachung des Anspruchs dauernd ausgeschlossen wurde, mithin besteht ein Bereicherungsanspruch nicht, wenn zum Zwecke der Erfüllung geleistet wurde, obzwar ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht bestand. So liegt der Fall hier aber nicht. Denn es kann angesichts des ausdrücklichen Vorbehalts der Kl. nicht gesagt werden, daß sie im Sinne des § 813 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Zwecke der Erfüllung auf die Mieterhöhungserklärung geleistet haben. Der Mieter, der Mietzahlungen ohne jeden Vorbehalt aufgrund einer nicht den Formvorschriften des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechenden Mieterhöhungserklärung leistet, kann diese grundsätzlich aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen, wenn die Kostenmiete nicht allgemein etwa durch eine sogenannte Gleitklausel vereinbart ist (Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 887). Dann ist aber nicht einzusehen, warum der Mieter, der ausdrücklich einen Vorbehalt erklärt, schlechter behandelt werden soll, nur weil sich in seinem Vertrag etwa eine Gleitklausel befindet.