Zahlung der Umsatzsteuer nur bei vertraglicher Abrede

Zahlung der Umsatzsteuer nur bei vertraglicher Abrede; Leistungsbestimmung; stillschweigende Tilgungsbestimmung; fristlose Kündigung bei Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter

1. Die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Umsatzsteuerbeitrages entsteht nur, wenn der Vertrag eine ausdrückliche dahingehende Vereinbarung enthält und soweit der Vermieter tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist.

2. Die allein dem Schuldner zustehende Tilgungsbestimmung kann dieser auch stillschweigend treffen, z. B. durch Zahlung gerade dieses Betrages einer Schuldsumme oder des unstreitigen Teils einer Forderung (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 366 Rn. 4 m. w. N.).

3. Die Erstattung einer Strafanzeige durch die Mieterin gegen den Vermieter kann einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellen, der eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt. Dies gilt namentlich, wenn der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wird. An dieser fehlt es insbesondere, wenn der Anzeigenerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. Hierzu gehören diejenigen Fälle, in denen der Anzeigende eine Straftat oder Ordnungswidrigkeit seines Vertragspartners, von der er selbst nicht betroffen ist, zum Anlaß einer Anzeige nimmt.

Die Kl. verlangt von der Bekl. die Zahlung rückständiger Mietbestandteile/Nutzungsentschädigungen aufgrund der Vermietung eines Restaurants und eines Biergartens sowie Räumung und Herausgabe der Mietobjekte aufgrund mehrerer Kündigungen.

Nachdem die Kl. den Gaststättenbetrieb "Q. V." der Bekl. verkauft hatte, vermietete sie ihr im Jahre 2002 bis zum Jahre 2012 die Gaststätte "Q. V." zum Betrieb eines Speiserestaurants mit zwei Terrassen und im Jahre 2003 mit gleicher Laufzeit wie der Restaurantmietvertrag einen Biergarten. Beide Objekte hatte die Kl. von ihrem Geschäftsführer, Herrn L., gemietet, nachdem sie das Restaurantgrundstück wiederum zuvor gemäß Vertrag vom 23.3.1992 von der Stadtverwaltung F. gemietet hatte.

Die Kl. und Herr L. verhandelten 2003 mit dem Eigentümer der das Restaurant beherbergenden Grundstücke über den Abschluß eines Grundstückskaufvertrages. Gemäß Vereinbarung zwischen den Prozeßparteien und Herrn L. vom 25.8. und 1.9.2003 (...) sollte bei Abschluß eines Kaufvertrages zwischen dem Veräußerer und der Kl. oder Herrn L. im Falle eines Grundstückserwerbes der Erwerber als Vermieter in beide Verträge eintreten und die Gesamtmiete für Restaurant und Biergarten fortan 2.000 € zuzüglich geschuldeter Mehrwertsteuer für beide Objekte betragen. Herr L. unterzeichnete am 10.9.2003 den notariellen Grundstückskaufvertrag.

Mit Hinweis auf die Verrechnung eines am 5.10.2003 erhaltenen Betrages von 2.300 € auf Kaufpreis- und Wassergeldforderungen (...) und unter Anfechtung der Vereinbarungen vom 25.8. und 1.9.2003 erklärte die Kl. gemäß Schreiben vom 4.11.2003 die Kündigung der Mietverträge u. a. wegen Zahlungsverzugs, unpünktlicher Mietzahlungen und Vertrauenszerrüttung. Sie hat im Prozeßverlauf zahlreiche weitere Kündigungen ausgesprochen, wegen Zahlungsverzugs, Vertrauenszerrüttung und unter Hinweis auf eine Strafanzeige der Bekl. gegen Herrn L. wegen des Verdachtes der falschen Versicherung an Eides statt.

Die Kl. hat für die Monate September 2002 bis April 2004 hinsichtlich des Restaurants rückständige Mehrwertsteueranteile auf Grundmiete und Betriebskostenvorschüsse beansprucht und für Oktober 2003 zusätzlich die Grundmiete und den Betriebskostenvorschuß. Für den Biergarten hat sie für das Jahr 2003 eine Restmiete von 803,60 € netto verlangt sowie Mehrwertsteuer in Höhe von 960 €, und für die Monate Januar bis April 2004 monatlich 1.160 € Grundmiete nebst Mehrwertsteuer.

(...) Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht die Bekl. zur Räumung und Herausgabe an die Kl. und in geringem Umfang und unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung an die Kl. verurteilt. Das Vertrauensverhältnis sei zerrüttet. Zudem habe bei der Kündigung vom 4.11.2003 ein qualifizierter Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 3 Ziffer 1 a BGB bestanden.

Mit ihren selbständigen Berufungen verfolgen die Parteien ihre erstinstanzlichen Anträge weiter, soweit sie unterlegen sind. Die Kl. wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen und stützt ihr Räumungsverlangen - insoweit zur Abwehr der Bekl.

berufung auf weitere Kündigungen im Prozeßverlauf.

Von den statthaften und zulässigen Berufungen hat nur diejenige der Bekl. hinsichtlich ihrer Zahlungsverurteilung Erfolg.

(...)

1. Die Kl. hat keine fälligen Ansprüche auf Mietzahlung (§ 535 Abs. 2 BGB) gegen die Bekl.

a) Die Kl. legt ihrer Zahlungsklage zunächst 3.848 € Mehrwertsteueranteile auf Grundmieten und auf Betriebskostenvorschüsse für das Restaurant bis einschließlich September 2003 zugrunde, wie sich ihren Zahlenangaben in der Klage entnehmen läßt.

(wird ausgeführt)

Verrechnet man die eingeräumte á-conto-Zahlung von 1.500 € gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf die ältesten Rückstände, so verbleibt für Januar 2003 ein ungetilgter Rest in Höhe von 140 DM für die Mehrwertsteuer auf die Grundmiete. Bei ungetilgten Beträgen in den Folgemonaten errechnet sich mithin ein Mehrwertsteuerrückstand für Restaurantmiete mit Betriebskostenvorschuß bis einschließlich September 2003 in Höhe von 2.348 €, über die der Senat zu entscheiden hat.

Insoweit lassen sich teilweise Bestand und im übrigen Fälligkeit der Forderungen nicht feststellen.

(1) Im Umfang von 368 € (2 x 40 € + 6 x 48 €) handelt es sich um Mehrwertsteueranteile für Betriebskostenvorschüsse für die Monate Februar bis September 2003. Diese Klageforderungen sind erloschen. Die Vermieterin kann für die Vergangenheit keine Vorauszahlung auf die Nebenkosten mehr verlangen, wenn - wie hier - bereits Abrechnungsreife vorliegt (vgl. BGH-Urteil vom 4.10.2000 - XII ZR 44/98, NZM 2001, 234, 236 a. E.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 511 m. w. N.). Die Abrechnungsreife ist unstreitig.

Soweit die Kl. meint, sie könne einen entsprechenden, anteiligen Abrechnungssaldo aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 24.2.2005 beanspruchen (...), unterliegt sie einem mehrfachen Rechtsirrtum: Die Betriebskosten sind schon nicht ordnungsgemäß abgerechnet. Es fehlt bereits eine vereinbarungsgemäße Aufteilung in nachvollziehbare Abrechnungsperioden, hier jährliche Zwölfmonatszeiträume. Die Betriebskosten sind überdies in den maßgeblichen Abrechnungsperioden einheitlich abzurechnen und nicht getrennt nach Wasserkosten und sonstigen Betriebskosten. Darüber hinaus ist ein nachvollziehbarer Verteilungsschlüssel nicht dargetan, obwohl die Kl. nach allen insoweit in Betracht kommenden Mietverträgen bis Ende 2003 einen Büroraum im Restaurantobjekt selbst genutzt hat.

(2) Im übrigen und hinsichtlich der verbleibenden Mehrwertsteueranteile auf die Grundmieten lassen sich, selbst bei Entstehen und Fortbestand der Mehrwertsteuerforderungen, jedenfalls deren Fälligkeiten nicht feststellen.

Die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Umsatzsteuerbeitrages entsteht nur, wenn der Vertrag eine ausdrückliche dahingehende Vereinbarung enthält und soweit der Vermieter tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 398 m. w. N.). Die Kl. ist, weil Mieteinkünfte im Rahmen des § 4 Ziffer 12 a UStG umsatzsteuerfrei sind, nur dann umsatzsteuerpflichtig, wenn sie gemäß § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung verzichtet (für die Umsatzsteuer optiert) hat. Ein Vermieter kann als Unternehmer auf die Steuerbefreiung eines Grundstücksumsatzes verzichten, indem er ihn als steuerpflichtig behandelt. Dies geschieht regelmäßig dadurch, daß er die Lieferung des Grundstücks dem Leistungsempfänger unter gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer in Rechnung stellt oder in seiner Steueranmeldung als steuerpflichtig behandelt (vgl. BFH, Urteil vom 1.12.1994 - VR 126/92 JURIS; Schmid, NZM 1999, 292).

Der Vortrag der Kl., durch Abschluß des Mietvertrags vom 11.8.2002 (...) - in Gestalt einer Dauerrechnung - die eben erwähnte erste Optionsvariante, d. h. die Lieferung unter Ausweis der Mehrwertsteuer, bereits ausgeübt zu haben, ist unschlüssig. Unabhängig davon, daß nach dem zunächst maßgeblichen Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen vom 28.6.2002 - IV B 7-S-7280-151/02 = NJW 2002, 2452 - ein nach dem 30.6.2002 geschlossener Vertrag die Anforderungen des § 14 Abs. 1 a UStG erfüllte, wenn er die Steuernummer des leistenden Unternehmers enthielt und nur unter diesen Voraussetzungen ein Vertrag gemäß Abschnitt 183 Abs. 2 der Umsatzsteuerrichtlinie als Rechnung angesehen werden konnte und erst spätere Umsatzsteuerrichtlinien die Anforderungen an das Vorliegen einer Steuernummer für Dauerrechnungen gelockert haben, hat der Mietvertrag vom 11.8.2002 die geltend gemachte Mehrwertsteuer nicht ordnungsgemäß ausgewiesen. Für eine ordnungsgemäße Berechnung, und damit jedenfalls auch für die Fälligkeit der Umsatzsteuer, ist ihr betragsmäßiger Ausweis unverzichtbar (vgl. BGH-Urteil vom 28.7.2004 - XII ZR 292/02 = NJW-RR 2004, 1452). Die Anlage K 3 (...) weist 360 € Mehrwertsteuer monatlich aus. Dieser Betrag deckt sich, wie im Termin erörtert, mit keiner der für Januar bis September 2003 zu beurteilenden Forderungen.

b) Für Oktober 2003 beansprucht die Kl. an Restaurantmiete 2.668 € (2.000 € netto Grundmiete sowie 320 € Mehrwertsteuer hierauf und 300 € Betriebskostenvorschuß, sowie zugehörige 48 € Mehrwertsteuer). Keine der Positionen ist begründet.

(1) Die Nettogrundmiete beträgt gemäß Ziffer 10 der Vereinbarung vom 25.8.2003 ab dem 1.10.2003 nur noch 1.800 € und ist durch Erfüllung erloschen (§§ 362, 366 BGB).

aa) Nach den Vereinbarungen vom 25.8. und 1.9.2003 beträgt bei Abschluß eines Grundstückskaufvertrages zwischen der Kl. oder Herrn L. und dem Grundstückseigentümer Herrn W. die Miete ab dem 1.10.2003 für Restaurant und Biergarten insgesamt 2.000 € netto monatlich, davon für das Restaurant 1.800 €. Die Höhe der in Ziffer 10 der Vereinbarung vom 25.8.2003 (...) angestrebten Änderungen der Nettogrundmieten ist unstreitig. Ihr Zeitpunkt ergibt sich aus derselben Ziffer sowie insbesondere aus der Ergänzungsvereinbarung vom 1.9.2003, namentlich aus deren Ziffern 1, 5 und 7 (§§ 133, 157 BG).

Bereits der Wortlaut der Vertragstexte legt diese Auslegung nahe. Die Ziffer 10 nennt den 1.10.2003 ausdrücklich als Stichtag. Die Ergänzung vom 1.9.2003 geht in Ziffer 5 von der Fortgeltung der bisherigen Verträge aus und ordnet lediglich eine Änderung des Vermieterrubrums an, also keine Neuvornahme der Verträge.

Gegen die Auffassung der Kl., entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut habe eine Änderung der Vermieterstellung nicht durch Rubrumswechsel, sondern erst durch Neuabschluß der Mietverträge stattfinden sollen, spricht weiter, daß dies zu einer unnötigen und gerade im kaufmännischen Bereich fernliegenden Verzögerung und Vervielfachung der Geschäftsvorgänge geführt hätte.

Ein gewillkürter Vermieterwechsel durch dreiseitige Parteivereinbarung ist problemlos möglich (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblich Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rn. 1279 m. w. N.) und lag hier im ersichtlichen Interesse der Bekl. Deren vertragsrechtliche Position als Untermieterin der Kl. war abhängig vom Fortbestand des Mietverhältnisses zwischen der Kl. und Herrn L. sowie vom Fortbestand des Mietverhältnisses zwischen Herrn L. und dem Grundstückseigentümer. Das Interesse der Bekl., die Anzahl der ihr ein Besitzrecht vermittelnden Zwischenmietverhältnisse zu minimieren, liegt auf der Hand und besteht im übrigen im wesentlichen unabhängig vom dinglichen Vollzug eines Grundstückskaufvertrages.

(...)

Neben Wortlaut, Interessenlage und Entstehungsgeschichte stützt sodann auch der systematische Regelungszusammenhang, insbesondere mit den Ziffern 1 2 und 7 vom 1.9.2003 nachhaltig die Auslegung der Bekl. (wird ausgeführt)

Ferner spricht die die Ziffer 9 der Vereinbarung vom 25.8.2003 ersetzende Vereinbarung vom 1.9.2003 in Ziffer 2 auch ausdrücklich nicht mehr von einem Eigentumserwerb, sondern nur noch vom Abschluß eines Grundstückskaufvertrages.

Ein grundbuchlicher Vollzug des Kaufvertrages war im Verhältnis der Parteien überdies auch insoweit unmaßgeblich, als zwischen den Vereinbarungsparteien, anders als etwa im Falle des § 566 BGB, keine Sachlage bestand, bei der durch Veräußerung des Vermieters an einen Dritten dieser anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten hätte eintreten können. Die Bekl. war Untermieterin der Kl., die die Mietobjekte ihrerseits von Herr L. gemietet hatte, der gleichfalls kein Grundstückseigentümer war. Damit stand im Verhältnis der Bekl. keine Veräußerung eines Grundstückes durch ihre bisherige Vermieterin an einen Dritten bevor.

Zudem haben die Vertragsparteien vom 25.8./1.9.2003 auch tatbestandlich - ganz ähnlich wie bei einem Maklervertrag - auf die Einwirkungen der Bekl. oder ihres Ehemannes auf die Abschlußbereitschaft des Grundstücksverkäufers und auf die Förderung des von Herrn L. oder der Kl. angestrebten Grundstückskaufvertrages abgestellt. (wird ausgeführt)

bb) Die Vereinbarungen vom 25.8. und 1.9.2003 sind entgegen der Ansicht der Kl. wirksam. (wird ausgeführt)

cc) Der nach alledem noch in Betracht kommende und mit Ermächtigung des Herrn L. geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Nettogrundmiete in Höhe von 1.800 € ist erloschen (§§ 362, 366 BGB). Die Zahlung der Bekl. vom 5.10.2003 in Höhe von 2.300 € ist zwischen den Parteien unstreitig.

Sie ist gem. § 366 Abs. 1 BGB auf die zu diesem Zeitpunkt fälligen Mieten mit einem Gesamtbetrag von 2.000 € für das Restaurant und den Biergarten sowie das Wassergeld in Höhe von 300 € für das Restaurant anzurechnen. Die allein dem Schuldner zustehende Tilgungsbestimmung kann dieser auch stillschweigend treffen, z. B. durch Zahlung gerade des Betrages einer Schuldsumme oder des unstreitigen Teils einer Forderung (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 366 Rn. 4 m. w. N.). Hier ergibt sich aus Höhe, Rhythmus und Modus der Zahlung klar und deutlich die Tilgungsbestimmung auf die Mietverbindlichkeiten für Oktober 2003. Die Höhe entspricht gerade dem Betrag, der aufgrund der Vereinbarung vom 25.8./1.9.2003 sowie der unverändert fortgeltenden Wassergeldvereinbarung Anfang Oktober 2003 fällig geworden war. Die Zahlung erfolgt in dem gleichen zeitlichen Abstand und Rhythmus wie die vorherigen Mietzahlungen und ebenso wie diese durch Aushändigung eines entsprechenden Barbetrages an Herrn L.

Im übrigen geht, wie die Kl. verkennt, das Leistungsbestimmungsrecht selbst dann, wenn der Schuldner es nicht ausübt, keineswegs auf den Gläubiger über; vielmehr gilt in diesem Fall § 366 Abs. 2 BGB. Die von der Kl. angemaßte Verrechnungsbefugnis in ihrem Schreiben vom 9.10.2003 (...) ist daher rechtlich nicht zu begründen. Zudem beruht auch die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB nur auf dem vermuteten, vernünftigen Parteiwillen und ist unanwendbar, wo sie ausnahmsweise zu Ergebnissen führt, die mit den berechtigten Interessen der Beteiligten offenbar unvereinbar sind (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 366 Rn. 7 m. w. N.). Eine Tilgungsreihenfolge, die den Bestand eines auf Jahrzehnte angelegten Mietverhältnisses gefährdet hätte, widerspricht klar jedem vernünftigen Parteiwillen.

(2) Die Klage bleibt hinsichtlich des Mehrwertsteueranteils auf die Restaurantgrundmiete für Oktober, November und Dezember 2003 erfolglos. (wird ausgeführt)

e) Die Kl. verlangt für 2003 eine restliche Biergartenmiete in Höhe von 1.763,60 €, wovon 803,60 € restliche Nettogrundmiete darstellen und 60 € restliche Mehrwertsteuer auf 6.000 €. Diese Ansprüche bestehen nicht mehr.

(wird ausgeführt)

f) Restliche Mietforderungen in Höhe von weiteren 6.656,90 € für die Zeiträume Dezember 2003 bis April 2004 bestehen nicht.

(1) Für Dezember 2003 beansprucht die Kl. gemäß ihrem Schriftsatz vom 20.4.2004 restliche Dezembermiete (Mehrwertsteuer) für das Restaurant in Höhe von 368 €. Die Klageabweisungsgründe insoweit sind bereits oben erörtert.

Für Januar bis März 2004 beansprucht die Kl. je restliche Restaurantmiete in Höhe von 368 €, und zwar jeweils 320 € Mehrwertsteuer auf eine Restaurantmiete von 2.000 € und 48 € Mehrwertsteuer auf einen Betriebskostenvorschuß von 300 €.

Die Restaurantgrundmiete netto beträgt, wie bereits oben erörtert, ab dem 1.10.2003 nur noch 1.800 €. Ein darauf entfallender Mehrwertsteueranteil ist, wie bereits oben erörtert, mangels feststellbarer Mehrwertsteuerpflicht des Herrn L. und mangels ordnungsgemäßen Ausweises jedenfalls nicht fällig. Das gleiche gilt für den Mehrwertsteueranteil in Höhe von 48 € auf den Betriebskostenvorschuß von 300 €.

Für April 2004 beansprucht die Kl., gestützt auf den Restaurantvertrag, insgesamt 544,40 €, und zwar 320 € als restliche Mehrwertsteuer auf die Restaurantgrundmiete in Höhe von 2.000 €, 152 € als erhöhten Betriebskostenvorschuß sowie 72,40 € als Mehrwertsteuer auf den erhöhten Betriebskostenvorschuß von nunmehr insgesamt 452,50 €. Die Klage bleibt auch insoweit erfolglos.

Die Bekl. ist der Berechtigung der Erhöhung der Vorauszahlung um 152 € entgegengetreten. Die Voraussetzungen einer einseitigen Erhöhung des Betriebskostenvorschusses liegen nicht vor. Eine einseitige Erhöhung des Betriebskostenvorschusses durch den Vermieter ist erst nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung möglich (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 3097). Daran fehlt es aus den bereits oben erörterten Gründen.

Wegen der unzutreffend angesetzten Grundmiete für das Restaurant im April 2004 sowie wegen der fehlenden Feststellbarkeit eines Mehrwertsteuerzahlungsanspruches verweist der Senat auf seine obigen Ausführungen.

(2) Die Kl. verlangt schließlich noch für Januar bis April 2004 monatlich jeweils 1.160 €, und zwar 1.000 € als Nettogrundmiete für den Biergarten und 160 € als Mehrwertsteueranteil hierauf. Der Anspruch ist unbegründet.

(wird ausgeführt)

2. Die weitergehende Berufung der Bekl. bleibt erfolglos. Sie ist gemäß § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe des Restaurants und des Biergartens verpflichtet.

Die Kl. kann das Räumungsverlangen auch in gewillkürter Prozeßstandschaft geltend machen. Gemäß der Ermächtigung vom 12.10.2004 (...) darf sie auf Leistung an sich klagen. Der Senat hegt auch insoweit keine durchgreifenden Bedenken, denn der eingeklagte Räumungsanspruch des Vermieters aus § 546 BGB ist übertragbar (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl. § 546 Rn. 24).

Die Kündigung durch Schriftsatz vom 12.11.2004 wegen Verschaffung von Vollstreckungsunterlagen und Strafanzeige wegen falscher eidlicher Versicherung (...) greift durch.

a) Die Kündigungserklärung ist wirksam. Der Prozeßbevollmächtigte der Kl. hat die Kündigung hier zugleich in deren Namen und in dem des Herrn L. erklärt und ist durch die Kl. auch für ihn jedenfalls im Weg der Unterermächtigung hierzu bevollmächtigt gewesen. Dies ergibt sich aus der Ermächtigungserklärung vom 12.10.2004.

Auch Prozeßerklärungen sind als materiell-rechtliche Erklärungen wirksam, wenn unzweifelhaft - wie hier - erkennbar ist, daß der Räumungsklage oder einem sonstigen prozessualen Schriftsatz auch eine entsprechende materiell-rechtliche Bedeutung zukommen soll (BGH, Urteil vom 2.11.1988 - VIII ZR 7/88 = NJW-RR 1989, 77).

b) Ein Kündigungsgrund wegen erheblicher Vertragsverletzungen im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB liegt vor. Die Erstattung einer Strafanzeige durch die Mieterin gegen den Vermieter kann, wie im Termin erörtert, einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellen, der eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt (vgl. BVerfG, NZM 2002, 61). Dies gilt namentlich, wenn der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wird (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 543 Rn. 179). Über die Kündigung ist dabei unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Neben dem Verhalten des Angezeigten ist zu prüfen, ob die Anzeige im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte oder in Erfüllung staatsbürgerlicher Pflichten erfolgt ist oder zur Wahrung eigener Interessen.

In Anwendung dieser Grundsätze fehlt es an der Verhältnismäßigkeit insbesondere dann, wenn der Anzeigenerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 543 Rn. 181). Hierzu gehören diejenigen Fälle, in denen der Anzeigende eine Straftat oder Ordnungswidrigkeit seines Vertragspartners, von der er selbst nicht betroffen ist, zum Anlaß einer Anzeige nimmt. Der Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit liegt in diesen Fällen im denunziatorischen Charakter der Anzeige. Maßgeblich ist, ob die Anzeige nach den Gesamtumständen angemessen ist. Eine fristlose Kündigung ist in derartigen Fällen möglich, wenn die Anzeige aus Böswilligkeit oder aus nichtigem Anlaß erstattet worden ist oder wenn ein Vertragspartner ohne hinreichenden Anlaß gegen den anderen Vertragspartner bei den Behörden agiert.

So liegt es hier. Das von der Bekl. zur Anzeige gebrachte Fehlverhalten des Herrn L. bei dessen Abgabe eines Vermögensverzeichnisses (§ 807 ZPO) am 7.4.2003 betraf keines der streitgegenständlichen Mietverhältnisse. Die Bekl. war von der Angabe des Herrn L. im Vermögensverzeichnis, etwa derjenigen, arbeitslos zu sein, selbst nicht nachteilig betroffen, mag sie sie auch für falsch gehalten haben. Die Erstattung der Anzeige durch die Bekl. läßt sich - auch nach den Erörterungen im Termin am 15.3.2006 vor dem Senat - nicht als kündigungsausschließender Ausdruck staatsbürgerlicher Verantwortung ansehen, wie beispielsweise eine Anzeige wegen des Verdachts von Kindesmißbrauch (vgl. LG Wiesbaden, WuM 1995, 707) oder vergleichbar schwerwiegender Rechtsgutsverletzungen.

(...)

c) Daß die Kündigung durch Schriftsatz vom 12.11.2004 verfristet wäre, weil Herr L. von der Anzeige der Bekl. vom 27.6.2004 bereits für eine verwirkungsbegründende Dauer Kenntnis gehabt hätte, läßt sich nicht feststellen. Dahingehenden Vortrag hat die Bekl. auch im Rahmen der Erörterung im Termin vor dem Senat am 15.3.2006 nicht erhoben.

(...)

Voraussetzung für den Mehrwertsteueranspruch des Vermieters ist sein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für Mieteinkünfte; für den Verzicht reicht die Mietvereinbarung nicht aus, wenn die Mehrwertsteuer nicht ordnungsgemäß ausgewiesen ist. Die Zahlung des Mieters in Höhe der unstreitigen Miete, kann eine stillschweigende Leistungsbestimmung hinsichtlich der fälligen Miete sein. Die Erstattung einer Strafanzeige kann die fristlose Kündigung rechtfertigen.

Die Klägerin verlangte von der Beklagten Zahlung rückständiger Mietbestandteile in Höhe von Mehrwertsteueranteilen und Nutzungsentschädigung aufgrund der Vermietung eines Restaurants und Biergartens sowie Räumung und Herausgabe aufgrund mehrerer Kündigungen. Das Landgericht hat der Zahlungsklage teilweise und der Räumungsklage vollständig stattgegeben. Dagegen wendete sich die Berufung der Beklagten.

Das OLG Brandenburg wies die Zahlungsklage vollständig ab und die Berufung im übrigen zurück.

Der Anspruch auf die Mehrwertsteuer sei unbegründet, weil in der Mietvereinbarung die Mehrwertsteuer nicht ordnungsgemäß ausgewiesen sei; daher könne nicht von einem Verzicht des Vermieters auf die Umsatzsteuerbefreiung für Mieteinkünfte ausgegangen werden, der Vorraussetzung für den Mehrwertsteueranspruch sei. Soweit noch Zahlungsansprüche bestanden hätten, seien diese dadurch erloschen, daß der in dem entsprechenden Monat genau einen Betrag in Höhe der unstreitigen Miete gezahlt habe, darin die stillschweigende Bestimmung, daß dieser Betrag auf die fällige Miete geleistet worden sei. Der Räumungsanspruch sei begründet, weil die fristlose Kündigung begründet sei; die Beklagten hätten mit der Erstattung der Strafanzeige wegen falscher uneidlicher Versicherung gegen den Geschäftsführer der Vermieterin den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verletzt. Denn dessen zur Anzeige gebrachtes Fehlverhalten habe keines der streitgegenständlichen Mietverhältnisse betroffen.