Zahlung der Mietrückstände nach fristgerechter Kündigung

Hat der Vermieter wegen eines Mietrückstandes von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten fristgerecht gekündigt, kann die Berufung auf die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter den Rückstand wenige Tage nach Zugang der Kündigung ausgleicht und sich in dem langjährig bestehenden Mietverhältnis stets vertragstreu verhalten hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Im Rahmen eines Rechtsstreits über eine Mieterhöhung nach dem erfolgten Einbau eines Fahrstuhls in dem Mehrfamilienhaus, in welchem der Bekl. eine Wohnung inne hält, schlossen die Parteien am 12.8.2011 vor dem LG Berlin zum Az. 63 S 649/10 folgenden Vergleich:

1. Die Parteien sind sich darüber einig, dass von dem Bekl. im Hinblick auf den am Haus angebauten Fahrstuhl ab 1.5.2009 eine Modernisierungsumlage in Höhe von 40 € geschuldet ist, die ab dem 1.5.2009 dann Bestandteil der Nettomiete ist. Ferner schuldet der Bekl. die auf den Fahrstuhl entfallenden Betriebskosten.

2. Der Bekl. zahlt zum Ausgleich der Klageforderung an den Kl. 564,31 €.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Vergleichs tragen der Kl. 2/3 und der Bekl. 1/3. [...]

Der Kl. kann vom Bekl. nicht die Räumung und Herausgabe der von diesem inne gehaltenen Wohnung verlangen (§ 546 Abs. 1 BGB). Denn im Ergebnis zu Recht geht das angefochtene Urteil davon aus, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht durch die Kündigung des Kl. vom 8.12.2011 beendet worden ist.

Unstreitig ist die im vorbezeichneten Schreiben ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB jedenfalls nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aufgrund der noch im Dezember 2011 erfolgten Zahlung des gesamten geltend gemachten Rückstands in Höhe von 1.519,44 € unwirksam geworden.

Die im vorgenannten Schreiben zugleich erklärte ordentliche Kündigung ist allerdings ebenfalls nicht begründet; zwar liegt im Verhalten des Bekl. eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, soweit er zumindest den im vor dem Landgericht Berlin geschlossenen Prozessvergleich der Parteien vom 12.8.2011 - 63 S 649/10 - dort in Ziff. 2 vereinbarten Betrag von 564,31 € zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung nicht beglichen hatte. Denn im Falle des Zahlungsverzugs genügt zum Vorliegen der objektiven tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mehr als einem Monat (BGH, Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 10/12, WuM 2012, 682), was beides hier gegeben ist.

Dahin stehen kann, ob diese Pflichtverletzung des Bekl. in hinreichendem Maße erheblich schuldhaft verursacht ist. Soweit der Bundesgerichtshof nämlich einerseits die Auffassung vertritt, bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters bestünde für eine vorherige Abmahnung grundsätzlich kein Bedarf, weist er zugleich darauf hin, dass der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen könne, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war; zwar mache dies die Abmahnung nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung, es sei aber ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt (BGH, Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, WuM 2008, 31).

Da in vorliegendem Fall zwar der aus dem Wortlaut des Vergleichstextes deutlich ersichtliche Teilbetrag von 564,31 € als fällige Summe dem Bekl. unmittelbar als von ihm zu zahlender Rückstand ersichtlich sein musste, entlastet ihn seine Behauptung, der vormalige Prozessbevollmächtigte habe ihn über die Höhe des geschuldeten Betrags nicht informiert, nicht, zumal er bei Abschluss des Vergleichs persönlich anwesend war.

Jedoch setzte sich der gesamte, der Kündigung zugrunde liegende Rückstand aus weiteren Einzelbeträgen zusammen. Ausstehend waren ferner für die Zeit ab Mai 2010 ein monatlicher Modernisierungszuschlag von 40 € sowie 10 € monatlich erhöhter Betriebskostenvorschuss, die in Ziff. 1 des Vergleichs dem Grunde nach als von ihm geschuldet geregelt, jedoch nicht berechnet waren. Der sich rechnerisch hieraus ergebende Gesamtrückstand bestand zur Zeit der Kündigung demgemäß aus einer Summe von Einzelbeträgen, so dass im Sinne der zuvor dargestellten Ausführungen des Bundesgerichtshofs bei der Beurteilung des Gewichts der Pflichtverletzung des Bekl. durchaus in die Waagschale zu werfen ist, dass eine vorherige Abmahnung unter Darstellung einer Berechnung der geschuldeten Rückstände im Einzelnen ihn unverzüglich veranlasst hätte, nicht nur das Ausmaß des bereits entstandenen Zahlungsverzugs zu erkennen, sondern diesen auch umgehend auszugleichen und hierdurch sofort zu vertragsgemäßem Verhalten zurückzukehren.

Letztendlich können diese Erwägungen jedoch deshalb dahinstehen, weil der BGH auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Ansicht vertritt, dass die innerhalb der Frist des § 569 BGB erfolgte nachträgliche Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen, und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein könne (vgl. BGH, Urt. v. 16.2.2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250), wobei er dogmatisch ausdrücklich dahin stehen lässt, ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder - was aus systematischen Gründen näher liegen dürfte - im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann (BGH, Urt. v. 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, WuM 2012, 682).

So ist es hier. Zwar überstieg im hiesigen Fall - wie auch in dem der Entscheidung des Bundesgerichtshof zugrunde liegenden Sachverhalt - der aufgelaufene Rückstand zwei Monatsmieten und rechtfertigte den Ausspruch der fristlosen Kündigung; anders als dort, wo der Ausgleich erst nach fast neun Monaten erfolgte, beglich hier der Bekl. jedoch wenige Tage nach Zugang der Kündigung den rückständigen Betrag vollständig. Überdies besteht das Mietverhältnis der Parteien seit 1989 und hat sich der Bekl. im Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtungen stets vertragstreu verhalten, so dass die nachträgliche Zahlung des Bekl. zu seinen Gunsten in der Weise berücksichtigt werden kann, dass sie sein vorheriges Fehlverhalten jedenfalls in einem milderen Licht erscheinen lässt.

Eine Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist macht nur eine fristlose Kündigung unwirksam, nicht aber eine fristgerechte – das gilt aber nicht immer.

Der Mieter hatte sich in einem Rechtsstreit um eine Mieterhöhung nach Modernisierung zur Zahlung einer Mieterhöhung verpflichtet, die aus mehreren Positionen bestehende Summe jedoch nicht beglichen. Der Vermieter kündigte fristlos und zugleich fristgerecht wegen der Mietrückstände, die zwei Monatsmieten überstiegen. Unmittelbar nach Zugang der Kündigung tilgte der Mieter die Rückstände.

Das LG Berlin bestätigte das klageabweisende Urteil des AG. Auch die ordentliche Kündigung sei unwirksam, weil hier ausnahmsweise wegen der vielen Einzelpositionen des Rückstands eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen sei. Jedenfalls sei aber hier das Räumungsverlangen rechtsmissbräuchlich, da die Mietrückstände wenige Tage nach Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen worden seien und in dem Mietverhältnis, das mehr als 20 Jahre bestanden habe, der Mieter stets vertragstreu gewesen sei.