Zahlung der Miete auf Sparkonto des Mieters

Zahlung der Miete auf Sparkonto des Mieters; Beweislast für Mangel; Mietminderung für Gerüst; nur teilweise ausreichende Modernisierungsankündigung

1. Die Zahlung der Miete auf ein vom Mieter auf seinen Namen angelegtes Sparkonto führt nicht zur Erfüllung der Mietzinsschuld. Der Mieter gerät mit den entsprechenden Mieten auch dann in Verzug, wenn die Anlage auf dem Sparbuch mit einem Rechtsanwalt abgesprochen war.

2. Für etwaige Mängel und die dadurch veranlaßte Minderung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

3. Der Mieter kann die Miete nicht mehr wegen derjenigen Mängel mindern, deren Beseitigung der Vermieter angeboten hatte. Das gilt auch dann, wenn der Mieter im Rahmen der Durchführung einer Modernisierung notwendige Arbeiten nicht durchführen läßt.

4. Die Modernisierungsankündigung ist nicht deswegen insgesamt unwirksam, weil einzelne Maßnahmen nicht richtig angekündigt worden sind. Vielmehr ist auf die jeweilige Maßnahme abzustellen.

5. Für die durch die Einrüstung eines Gebäudes hervorgerufene Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Wohnung ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt.

6. Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Vermieter - auch während der Räumungsfrist - gegen die Mieter keinen Anspruch mehr auf Duldung der Modernisierung. 7. Die nach Schluß der mündlichen Verhandlung erfolgte Heilung einer Kündigung wegen Verzuges mit der Miete ist im Räumungsprozeß jedenfalls dann nicht mehr zu berücksichtigen, wenn diese in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vorgetragen wird.

Für die Auswechselung der Fenster war die Ankündigung ausreichend. Denn der Kl. hatte mitgeteilt, daß sämtliche Fenster durch Isolierglasfenster ersetzt werden, und zwar in der 19. Kalenderwoche im Jahr 1998.

Für die Einrüstung bis Ende Oktober 1998 kann zugunsten des Bekl. davon ausgegangen werden, daß insoweit eine Minderung von 10 % gerechtfertigt ist.

Inwieweit für welchen Zeitraum das Treppenhaus verschmutzt war, hat der Bekl. nicht hinreichend dargelegt. [...]

Ein weiteres Zurückbehaltungsrecht kommt nicht in Betracht. Dem Mieter steht nur ein Zurückbehaltungsrecht insoweit zu, als bestimmte Mängel bestehen. Er kann jedoch nicht "vorsorglich" Beträge zurückhalten, um gegebenenfalls anfallende Reparaturen davon bezahlen zu können.

Der Rückstand ist auch von dem Bekl. zu vertreten. Soweit er darauf verweist, daß die Nichtzahlung des Mietzinses und dessen Anlage auf ein Sparbuch mit seinem Anwalt abgesprochen war, so entlastet ihn dies nicht. Denn dessen etwaiges Fehlverhalten müßte sich der Bekl. nach § 278 BGB zurechnen lassen (LG Berlin GE 1983, 867, 869).

3. Da jedoch der Räumungsanspruch durchgreift, hat der Kl. keinen Anspruch (mehr) auf Duldung der Modernisierung.

Der Duldungsanspruch setzt nämlich voraus, daß zwischen den Parteien ein Mietverhältnis besteht. Dieses ist jedoch durch die wirksame Kündigung nicht mehr der Fall. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß auch bei einer wirksamen Kündigung bei der Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO eine sofortige Durchführung von Modernisierungsarbeiten nicht möglich ist. Denn die Räumungsfrist soll dem Schuldner trotz der entgegenstehenden materiellen Rechtslage einen Vollstreckungsaufschub gewähren, damit er sich der neuen Situation anpassen kann. Damit wird jedoch das Mietverhältnis nicht verlängert (Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil II Rdnr. 243). Das besondere Interesse des Vermieters ist vielmehr bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen der Gewährung der Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu berücksichtigen.

III. (...)

IV. Eine Wiedereröffnung der Verhandlung gemäß § 156 ZPO kommt angesichts des nicht nachgelassenen neuen Vortrags im Schriftsatz vom 23. Februar 1999 nicht in Betracht.

Die Wiedereröffnung ist nicht geboten, wenn eine Partei neue Verteidigungsmittel nachreicht und dieses Nachreichen auf einer prozessualen Sorgfaltspflichtverletzung der Partei selbst beruht (Zöller/Greger, ZPO, 21. Auflage, § 156 Rdnr. 1). Dies ist hier jedoch der Fall. Denn der Bekl. hätte bereits vor dem Termin die Heilung der ausgesprochenen Kündigung herbeiführen und dies im Termin vortragen können.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn dem Gericht selbst Verfahrensfehler vorzuwerfen gewesen wären (BGH NJW 93, 134). Dies ist aber nicht der Fall. Zwar wird vereinzelt vertreten, daß das Gericht über eine auf § 554 BGB gestützte Räumungsklage nicht entscheiden darf bevor die Schonfrist abgelaufen ist (vgl. OLG Hamburg, ZMR 88, 225); jedoch wird diese Auffassung von der ganz h. M. im Schrifttum zutreffend nicht geteilt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V A 51; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Auflage, § 554 Rdnr. 23 m. w. N.). Denn es handelt sich bei der Schonfrist um eine materielle Frist, die keinen Einfluß auf die Fristen des Verfahrens hat. Die Kündigung ist vielmehr mit ihrem Ausspruch voll wirksam. Die Schonfrist eröffnet dem Mieter lediglich die Möglichkeit, die Kündigung unwirksam werden zu lassen, er erhält jedoch keinen Anspruch darauf. Das wird bereits daran deutlich, daß die Schonfrist erst mit Klageerhebung in Gang gesetzt wird, so daß es nicht sein kann, daß der Prozeß erst für einen Monat unterbrochen werden muß, um festzustellen, ob innerhalb der Schonfrist keine zureichenden Zahlungen geleistet wurden.

Das Minderungsrecht ist in Mieterkreisen allseits beliebt, obwohl es bessere Handhaben gibt, den Vermieter zur Beseitigung von Mängeln anzuhalten. Der Mieter riskiert auch immer, bei einer unberechtigten Minderung die Wohnung zu verlieren. Unklarheiten bestehen schon über die Höhe des Minderungssatzes.

In ihren Urteilen vom 16. Februar und 5. März 1999 setzt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin ihre Rechtsprechung fort, die bestimme Minderungssätze festlegt und möglichst über den Einzelfall hinaus Klarheit schaffen soll. Mängel an der Gegensprechanlage, der Gemeinschaftsantenne oder Rattenbefall im Hof werden mit 2 % bewertet, Schutt auf dem Balkon mit 3 %, Beeinträchtigungen durch ein Gerüst mit 10 % und umfangreicher Schimmelbefall mit 15 %. In allen Fällen muß der Mieter die Mängel beweisen; nur die Beseitigung von unstreitig vorhandenen Mängeln hat der Vermieter nachzuweisen. Bei Einzahlung der Miete auf ein Sperr- oder Sparkonto liegt keine Erfüllung vor, so daß der Vermieter fristlos kündigen kann.