Zahlung der Mietdifferenz bei vorzeitiger Neuvermietung zu niedrigerem Mietzins

Zahlung der Mietdifferenz bei vorzeitiger Neuvermietung zu niedrigerem Mietzins; vorzeitiger Auszug; Weitervermietungspflicht

Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den bestehenden Vertrag vorfristig aus, ist er bei Weitervermietung zu einem niedrigeren Mietzins grundsätzlich zur Zahlung der Differenzmiete verpflichtet.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist diese nicht gern. § 552 Satz 3 BGB von der Zahlung der Miete befreit.

Die Kammer schließt sich dabei einer Auffassung des OLG Frankfurt an (vgl. NJW RR 1995, S. 1225), wonach vorliegend die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB einer Anwendung des § 552 Satz 3 BGB entgegenstehen. Der Kl. ist zwar zuzugestehen, daß dort nach älterer Rechtsprechung von verschiedenen Gerichten die Meinung vertreten worden ist, daß die Weitervermietung oder Überlassung des Mietobjektes ohne Rücksicht auf das dabei erzielte Entgelt den Anspruch gegen den bisherigen Mieter generell nach § 552 Satz 3 BGB zum Erlöschen bringe (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 86, S. 507 und OLG München, NJW-RR 92, S. 204 f. m.w.N.).

Die Auffassung der oben genannten Gerichte vermag die Kammer jedoch nicht zu überzeugen.

Das Gericht schließt sich vielmehr einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs an (vgl. BGH NJW 1993, S. 1664), wonach es zu grob unbilligen Ergebnissen führen würde, wenn der Mieter, der ohne Rücksicht auf den bestehenden Mietvertrag ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete grundsätzlich und ohne Einschränkung nur deshalb frei werden würde, weil der Vermieter das Mietobjekt zu einem niedrigeren Mietzins weitervermietet hat und auf diese Weise versucht hat, aus der vom Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation im beiderseitigen Interesse das Beste zu machen. In solchen Fällen müsse deshalb eine Korrektur nach den Grundsätzen über den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB erfolgen. Es sei regelmäßig rechtsmißbräuchlich, wenn der Mieter die Zahlung der Differenzmiete mit der Begründung verweigern wolle, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage.

Eine Einschränkung dieser grundsätzlichen Mietzinszahlungspflicht des bisherigen Mieters kann nach zutreffender Auffassung des OLG Frankfurt nur dann bestehen, wenn der Vermieter ohne hinreichenden Grund bei der Vermietung an den Nachmieter unter dem erzielbaren Marktpreis weitervermietet hat. Dies war hier jedoch nicht der Fall.

Viele Mieter glauben, bei Stellung eines Nachmieters brauchten sie sich nicht an Kündigungsfristen zu halten. In dem vom Landgericht Erfurt mit Urteil vom 28. April 2000 entschiedenen Fall war der Mieter ausgezogen und hatte einen Nachmieter gestellt, der die Wohnung allerdings nur zu einem geringeren Mietzins übernehmen wollte. Um den Schaden niedrig zu halten, akzeptierte der Vermieter das (er hätte auch den ausgezogenen Mieter auf Zahlung der vollen Miete in Anspruch nehmen können), machte aber die Differenz zu der ursprünglichen Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist geltend.

In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hielt das Landgericht Erfurt das für zutreffend. Denn schließlich war ja die Neuvermietung im Interesse des vertragsbrüchigen Mieters erfolgt. Anders wäre es nur dann gewesen, wenn die Weitervermietung zum ursprünglichen Mietzins möglich gewesen wäre.