Zahlung auf unwirksame Neufestsetzung der Miete keine Vereinbarung

Zahlung auf unwirksame Neufestsetzung der Miete keine Vereinbarung; längere Zahlung keine Zustimmung; einvernehmliche Mieterhöhung

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04 -, GE 2005, 983).

Die Kl. und ihr im Laufe des Rechtsstreits verstorbener und von ihr allein beerbter Ehemann, der ursprüngliche Kl. zu 2, mieteten aufgrund Vertrages vom 22. August 1987 eine Wohnung im Haus der Bekl. Unter § 3 Ziffer 4 enthält der Mietvertrag folgende Regelung: "Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen Vorschriften und Fristen. Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen u. evtl. neu festzulegen."

Die Miete betrug zunächst 585 DM zuzüglich 52 DM für eine mitvermietete Garage, insgesamt 637 DM. Von Januar 1999 bis September 1999 zahlten die Kl. aufgrund vorangegangener Neufestlegungen der Miete durch die Bekl. eine erhöhte Miete in Höhe von 870 DM zuzüglich 65 DM für die Garage, insgesamt 935 DM. Im Juni 1999 forderte die Bekl. die Mieter auf, ab dem 1. Oktober 1999 eine Miete in Höhe von 1.015 DM (945 DM zuzüglich 70 DM für die Garagenmiete) zu zahlen. Im September 2001 verlangte die Bekl. für die Zeit ab 1. Januar 2002 eine Miete von 551 € (510 € zuzüglich 41 € Garagenmiete). Die Schreiben haben folgenden Wortlaut: "Ihre letzte Mieterhöhung war zum 1.1.1996. Nach dem Mietspiegel vom November 1998 werde ich die Mieten neu festlegen. (...)".

"Ihr letzter Mietaufschlag war zum 1.10.1999. Der neuen Mieterhöhung liegt der Mietspiegel 2000 zugrunde. Ab 1.1.2002 ist der Euro alleiniges Zahlungsmittel (...). Ich bitte Sie, Ihren bestehenden Bankauftrag zum 1.1.2002 entsprechend zu ändern."

Die Kl. und ihr Ehemann zahlten die jeweils geforderte Miete. Mit ihrer Klage haben sie - neben weiteren Ansprüchen, über die bisher noch nicht entschieden ist - von der Bekl. für den Zeitraum von Januar 1999 bis Juli 2003 Rückzahlung der über die ursprünglich vereinbarte Miete von 637 DM hinaus gezahlten Miete, insgesamt 10.870,43 €, nebst Zinsen verlangt.

Das Amtsgericht hat der Klage durch Teilurteil in Höhe von 10.870,41 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiter.

(...) Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl. und ihres inzwischen verstorbenen und von ihr allein beerbten (§ 1922 BGB) Ehemannes auf Rückzahlung der überzahlten Miete bejaht (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB). Sie haben die aufgrund der Mieterhöhungsschreiben der Bekl. gezahlte Miete, soweit sie die ursprünglich vereinbarte Miete übersteigt, ohne rechtlichen Grund geleistet.

1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene Regelung, die der Bekl. ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung einräumt, gemäß § 10 Abs. 1 MHG (vgl. nunmehr § 557 BGB) unwirksam ist. Nach dieser Bestimmung sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthält eine zu Lasten des Mieters von § 2 MHG abweichende Vereinbarung. Danach bedarf es zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Zustimmung des Mieters; nach der im Mietvertrag enthaltenen Bestimmung ist es dem Vermieter dagegen vorbehalten, die Miete alle zwei Jahre zu prüfen "und eventuell neu festzulegen".

2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht wirksame Mieterhöhungsvereinbarungen zwischen den Parteien verneint. Entgegen der Auffassung der Revision sind Mieterhöhungsvereinbarungen durch die vorbehaltlose Zahlung der von der Bekl. nach Mietvertragsabschluß mehrfach einseitig neu festgesetzten Miete nicht zustande gekommen. (...)

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, daß nach den vorliegenden Umständen die vorbehaltlose Zahlung des von der Bekl. einseitig verlangten Mieterhöhungsbetrages nach dem objektiven Empfängerhorizont schon deshalb nicht als stillschweigende Zustimmung der Mieter zu einer Mieterhöhung angesehen werden kann, weil die einseitige Neufestlegung der Miete durch die Bekl. kein Angebot auf Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung darstellte.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, daß die Schreiben der Bekl. nicht als Angebot zum Abschluß einer Änderungsvereinbarung zu werten sind, weil in ihnen - aufgrund des in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltenen Erhöhungsrechts des Vermieters (vgl. oben 1.) - die Miete einseitig festgelegt wurde. Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat die Bekl. durch ihre Schreiben, in denen sie die zukünftig zu zahlende Miete festlegte, erkennbar auf der Grundlage der - unwirksamen - vertraglichen Regelung ihr einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen. Hierin lag daher, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Es war für sie bereits nicht ersichtlich, daß es ihnen frei stand, der Mieterhöhung zuzustimmen oder es auf ein etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu lassen. Die Rechtslage mußte sich ihnen vielmehr so darstellen, als seien sie schon aufgrund der einseitigen Erklärung der Bekl. zur Zahlung verpflichtet. Deshalb durfte die Bekl. auch der Zahlung der erhöhten Miete keine Erklärungsbedeutung beimessen, wie das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der ganz herrschenden Ansicht in Rechtsprechung und Schrifttum rechtsfehlerfrei angenommen hat (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1986, 166, 168; OLG Hamburg WuM 1986, 82; LG Hamburg WuM 1989, 580; LG München I WuM 1992, 490; LG Aachen WuM 1995, 545; LG Mannheim WuM 2000, 308; LG Bautzen WuM 2002, 497; LG Berlin GE 2003, 807; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 422; Staudinger/Weitemeyer, BGB [2003], § 557 Rdnr. 33 f.; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 Rdnr. 39; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 123; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 Rdnr. 22 f.).

Insoweit liegt der Fall anders als in dem dem Senatsurteil vom 29. Juni 2005 (VIII ZR 182/04, GE 2005, 983) zugrundeliegenden Sachverhalt. Dort war dem Schreiben des Vermieters, in dem er - wie bereits mehrfach in der Vergangenheit - eine erhöhte Miete begehrte, das Verlangen nach einer Mieterhöhung zu entnehmen; dem hatte der Mieter konkludent zugestimmt, indem er die erhöhte Miete - wie schon in den zurückliegenden Jahren - über einen Zeitraum von mehr als neun Jahren hinweg gezahlt hatte (§ 10 Abs. 1, 2. Halbsatz MHG; §§ 133, 157 BGB).

Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht schöpfe den Prozeßstoff nicht aus und verletze anerkannte Auslegungsgrundsätze, insbesondere den Grundsatz beiderseits interessengerechter Vertragsauslegung, greift nicht durch. In einer auf eine unwirksame vertragliche Vereinbarung gestützten einseitigen Mieterhöhungserklärung liegt nicht ohne weiteres zugleich das Angebot des Vermieters, sich auf die geforderte höhere Miete zu einigen.

Soweit der Senat (Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03 -, NJW-RR 2004, 877 unter II 2 b; vgl. ferner BGH, Beschluß vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00 -, NJW-RR 2000, 1463) angenommen hat, daß sich Mietvertragsparteien durch jahrelange Übung stillschweigend auf die Umlage bestimmter Betriebskosten einigen können, kommt eine solche Auslegung - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - für die auf eine unwirksame Regelung im Mietvertrag gestützte einseitige Mieterhöhung nicht in Betracht.

c) Rechtsfehlerfrei hat es das Berufungsgericht abgelehnt, die einseitige Erhöhung der Miete durch die Bekl. in ein Angebot auf Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung umzudeuten (§ 140 BGB). Die Umdeutung rechtsgeschäftlicher Erklärungen ist Aufgabe des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur beschränkt nachprüfbar. Das Berufungsgericht hat im vorliegenden Fall die Grenzen einer Umdeutung nicht verkannt. Nach § 140 BGB kann ein nichtiges Rechtsgeschäft in ein anderes Rechtsgeschäft umgedeutet werden, wenn es dessen Erfordernissen entspricht und angenommen werden kann, daß es bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde. Die Umdeutung einer einseitigen rechtsgestaltenden Willenserklärung in ein annahmebedürftiges Vertragsangebot ist nur dann zulässig, wenn sich der Erklärende bei Abgabe der Willenserklärung bewußt gewesen ist, daß sie als einseitige nicht wirksam werden könnte und es für diesen Fall zur Herbeiführung des rechtlichen und wirtschaftlichen Erfolges hilfsweise der Zustimmung des Erklärungsempfängers bedürfe (vgl. für die Umdeutung einer Kündigung Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79 -, NJW 1981, 43, unter II 2 b). Bereits diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, weil die Bekl. sich - gestützt auf § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags - für berechtigt hielt, die Miete durch einseitige Erklärung zu erhöhen, und dies in ihren Schreiben auch klar zum Ausdruck brachte.

3. Dem Rückzahlungsanspruch der Kl. steht, anders als die Revision meint, die Vorschrift des § 814 BGB nicht entgegen. Die Rückforderung des zum Zwecke einer Verbindlichkeit Geleisteten ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Leistende im Zeitpunkt der Leistung positive Kenntnis von der Rechtslage hatte (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 7. Mai 1997 - IV ZR 35/96 -, NJW 1997, 2381 unter II 4 a m. w. N.). Das hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. nicht vorgetragen. Soweit sie in der Revisionsbegründung auf ihr Vorbringen in den Tatsacheninstanzen verweist, daß die Mieter seit 1999 anwaltlich beraten gewesen seien, reicht dies zur Darlegung einer Kenntnis von der Nichtschuld nicht aus, weil die Bekl. nicht behauptet hat, daß sich die anwaltliche Beratung gerade auf die Unwirksamkeit der Mieterhöhungen bezogen hat.

4. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Rückforderungsanspruch der Kl. nicht verwirkt (§ 242 BGB). Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, daß dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt (st. Rspr.; BGHZ 105, 290, 298; BGH, Urteil vom 14. November 2002 - VII ZR 23/02 -, NJW 2003, 824, jew. m. w. N.). Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner (Vermieter) einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 26. Mai 1992 - VI ZR 230/91 -, NJW-RR 1992, 1240 unter II 1 b m. w. N.). Die Kl. und ihr Ehemann haben indes durch die vorbehaltlose Zahlung keinen Vertrauenstatbestand gesetzt, welcher ein besonderes Vertrauen der Bekl. als Vermieterin darauf rechtfertigen konnte, daß keine Rückforderungsansprüche mehr geltend gemacht würden. Zu Unrecht meint die Revision, ihre Mieter hätten davon ausgehen müssen, daß ihr Verhalten nur als Einwilligung in eine einvernehmliche Mieterhöhung gedeutet werden könne. Wie oben (unter 2 b) bereits ausgeführt, mußten diese, für die Bekl. erkennbar, gerade nicht annehmen, daß ihrem Verhalten eine Erklärungswirkung beigemessen werden konnte. Es lag vielmehr im Risikobereich der Bekl., wenn sie von einer wirksamen Mieterhöhung gemäß §§ 2 ff. MHG (§§ 557 ff. BGB) absah.

5. Dem Anspruch der Kl. kann die Bekl. nicht den Einwand der Entreicherung entgegenhalten (§ 818 Abs. 3 BGB). Nach dem eigenen Vortrag der Bekl. hat sie sich durch die Investition der erhaltenen Mieten in das Hausgrundstück einen in ihrem Vermögen noch vorhandenen Ersatzwert verschafft. Soweit die Revision vorträgt, der Bekl. sei ein Vermögensnachteil dadurch entstanden, daß sie im Vertrauen auf den Rechtsbestand der Mietzahlung wirksame Mieterhöhungen gemäß § 3 MHG aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen unterlassen habe, greift dies nicht durch. Die Bekl. kann das Risiko, das sich aus der Rechtsunwirksamkeit der Mieterhöhungen für sie ergab, nicht über § 818 Abs. 3 BGB auf die Kl. abwälzen. Unterläßt sie im Vertrauen auf die von ihr - unwirksam - erklärten Mieterhöhungen wirksame Mieterhöhungserklärungen, so entfällt damit nicht ihre Bereicherung im Sinne des § 818 Abs. 3 BGB (Ricker ZMR 1999, 740, 741 f.; Börstinghaus, jurisPR, MietR 5/2005 Anm. 1; a. A. LG Essen ZMR 1999, 557, 558 zu § 10 WoBindG; vgl. auch Derckx/Wolbers ZMR 1999, 733, 736 f.). (...)

Der BGH hatte entschieden, daß auch ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Mietspiegel zur Vertragsänderung führen kann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum die erhöhte Miete gezahlt hat (GE 2005, 983). Hat der Vermieter sich dagegen auf ein angebliches einseitiges Neufestsetzungsrecht berufen, liegt in der Zahlung durch den Mieter keine Zustimmung.

Im Mietvertrag hieß es, daß der Vermieter sich vorbehalte, die Miete alle zwei Jahre zu prüfen und eventuell neu festzulegen. Das tat er und erhöhte in der Folge mehrmals - mit jeweils unterchiedlicher Formulierung - die Miete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel. Der Mieter zahlte die erhöhten Beträge und verlangte nach Jahren Rückzahlung aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Mit Urteil vom 20. Juli 2005 hielt der BGH das Rückzahlungsverlangen für gerechtfertigt. Durch die Zahlung des Mieters sei keine Vertragsänderung zustande gekommen, da der Vermieter sich auf ein einseitiges Recht berufen habe, die Miete neu festzulegen. Die entsprechende vertragliche Vereinbarung sei jedoch nach § 557 BGB unwirksam. Es liege damit kein Vertragsangebot vor, das der Mieter durch wiederholte Zahlung konkludent annehmen könne. Der Fall liege anders als in dem Senatsurteil GE 2005, 983, denn dort habe der Mieter dem Verlangen auf Mieterhöhung durch Zahlung konkludent zugestimmt.

Das Urteil ist zweifelhaft. Ob nicht in jeder einseitigen Mieterhöhung (auch die Neufestsetzung durch den Vermieter ist eine Mieterhöhung) zugleich auch ein Angebot auf Änderung des Vertrages liegt, kann durchaus diskutiert werden. Maßgeblich ist das, was der Vermieter will und was seinem Wunsch am nächsten kommt. Deshalb hat der BGH auch die Erhebung einer Räumungsklage als Kündigung angesehen (ZMR 1997, 280).

Unabhängig davon ist jedenfalls bei einer der beanstandeten Mieterhöhungen ab 2002 ein wesentlicher Unterschied zu der ebenfalls unwirksamen Mieterhöhung im Urteil vom 29. Juni 2005 nicht zu erkennen. Dort hatte der Vermieter unter Berufung auf den Mietspiegel eine neue Miete verlangt und um Dauerauftragsänderung gebeten. Im jetzt entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich auf den Mietspiegel 2000 berufen und gebeten, für die Mieterhöhung den entsprechenden Bankauftrag zu ändern. Ein entscheidender Grund, warum im einen Fall die Zahlung als Zustimmung galt, im anderen aber nicht, ist nicht ersichtlich. Tip: In solchen Schreiben niemals Worte verwenden wie "Miete wird festgesetzt/neu festgelegt".