Wurstbude/Imbiss im Sondereigentum, Anbringung von Werbeelementen an der Fassade

1. Zur Zulässigkeit des Betriebs einer Wurstbude/eines Imbisses in Sondereigentumseinheiten.

2. Zur zulässigen Anbringung von Werbeelementen an der Außenfassade mit Zustimmung des Verwalters.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien bilden mit den übrigen, nach Maßgabe des § 48 Abs. 1 WEG Beigeladenen eine WEG. Der Kl. ist Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 44, der Bekl. unter anderem Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 18. Die Teilungserklärung weist für diese Einheit eine Nutzung als „Wohnung- und Teileigentum“ aus. In Abschnitt III der Teilungserklärung ist unter § 3 Abs. 4 bestimmt, dass es zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in einer Wohnung der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedarf. § 3 Abs. 6 enthält den klarstellenden Hinweis, dass diese Einschränkungen nicht für die Nutzung einer Teileigentumseinheit „im Sinne von deren Zweckbestimmung“ gilt. § 3 Abs. 8 ordnet an, dass Schilder, Reklameeinrichtungen oder Antennen nur mit Einwilligung des Verwalters und nur in der vom Verwalter zu bestimmenden Art und Form angebracht werden dürfen.

§ 4 Abs. 2 der Teilungserklärung enthält folgende Regelung:

„Veränderungen an und in der Wohnanlage, z. B. Um-, An- und Einbauten bedürfen, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers berührt wird, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Der Verwalter muss einen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer zur Voraussetzung seiner Zustimmung machen.“

Der Bekl. betreibt in den Räumen der Sondereigentumseinheit Nr. 18 einen Imbiss und Wurstwarenverkauf. Im Bereich des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses sind an einem Teil der Fassade Werbeschilder angebracht, die auf den Betrieb des Bekl. hinweisen. Die Verwalterin der Gemeinschaft hat die an der Fassade angebrachte Werbung (Anbringung der Werbeschilder) genehmigt.

Der Kl. hat verlangt, dass dem Bekl. die Nutzung der Sondereigentumseinheit Nr. 18 zum Betrieb eines Imbisses, eines Cateringservices oder eines Wurstwarenverkaufs und das Abstellen von Autos im Bereich der zum Grundstück gehörenden Garagen untersagt wird. Außerdem, dass der Bekl. die an der Fassade angebrachten Werbetafeln und Werbebanner entfernt, eine graubraune Verfärbung der Fassade beseitigt und eine im Durchgang zum Hof aufgestellte Blechhütte, eine auf dem Hof stehende Wurstbratgerätschaft und schließlich eine im Treppenaufgang angebrachte Videokamera entfernt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl. hatte keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1. Dem Kl. steht weder aus § 15 Abs. 3 WEG noch aus § 1004 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Bekl. auf Unterlassung der Nutzung der Sondereigentumseinheit Nr. 18 zum Zwecke des Betriebs eines Imbisses, eines Cateringbetriebs oder einer Verkaufsstelle für Wurstwaren zu. Diese gewerbliche Nutzung der Einheit ist dem Bekl. nach der Teilungserklärung gestattet. Sie steht nicht im Widerspruch zur Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheit und ist daher vom Kl. zu dulden.

a) Wohnungs- und Teileigentümer können mit ihrem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie können den Gebrauch allerdings durch Vereinbarung regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Eine solche Gebrauchsregelung kann bereits die Teilungserklärung enthalten; sie kann anordnen, dass die Nutzung von Räumen nur zu bestimmten Zwecken gestattet ist. Ordnet die Teilungserklärung an, dass bestimmte Räume „Wohnzwecken dienen“ und andere „nicht zu Wohnzwecken dienen“, so sind diese Anordnungen als Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG anzusehen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 42). Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen sind. Handelt es sich dagegen um Teileigentum, darf sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Grundsätzlich gilt, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig ausschließen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 42).

Die Teilungserklärung muss aber keineswegs zwingend die Nutzungsmöglichkeiten beschränken. Um dem einzelnen Sondereigentümer von vornherein verschiedene - möglichst weitgehende - Nutzungsmöglichkeiten zu eröffnen, ist es möglich und zulässig, auf eine solche Beschränkung gänzlich zu verzichten. Dies kann in der Weise erfolgen, dass entweder auf eine Zweckbestimmung im engeren Sinne überhaupt verzichtet wird oder alternative Gebrauchsmöglichkeiten erlaubt und zum Beispiel eine Nutzung sowohl zu Wohnzwecken als auch zu anderen Zwecken in der Teilungserklärung ausdrücklich zugelassen wird (KG v. 3.12.2007 - 24 U 71/07, WuM 2008, 165, juris Tz. 8).

b) Die hier maßgebliche Teilungserklärung beschränkt die Nutzungsmöglichkeiten der im Eigentum des Bekl. stehenden Sondereigentumseinheit Nr. 18 nicht. Zulässig ist nach dem Wortlaut der Teilungserklärung - maßgeblich ist insoweit die am 27.2.1990 errichtete Änderungsurkunde - sowohl eine Nutzung zu Wohn- als auch zu anderen, z. B. gewerblichen Zwecken. Die Nutzung als Imbiss, Verkaufsstelle für Wurstwaren und zum Betrieb eines Cateringservices steht also nicht im Widerspruch zur Teilungserklärung. Ist die Nutzung des Sondereigentums - wie hier - nicht durch eine Zweckbestimmung begrenzt, bedeutet dies, dass jede zweckentsprechende Nutzung erlaubt und von den übrigen Miteigentümern hinzunehmen ist (vgl. BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 42). Eine andere Bewertung ist auch nicht vor dem Hintergrund der in § 3 Abs. 4 der Teilungserklärung enthaltenen Regelung geboten, wonach ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in einer Wohnung nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt ist. Eine solche Einwilligung ist nicht erforderlich, weil eine Nutzung der Sondereigentumseinheit Nr. 18 zu gewerblichen Zwecken nach der Teilungserklärung bereits erlaubt ist. Der Anwendungsbereich des § 3 Abs. 4 der Teilungserklärung beschränkt sich von vornherein auf solche Einheiten, für die aufgrund ihrer Zweckbestimmung ausschließlich eine Nutzung zu Wohnzwecken vorgesehen ist.

c) Ein Unterlassungsanspruch ergibt sich zugunsten des Kl. auch nicht aus § 14 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das geordnete Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Duldungspflicht der Wohnungseigentümer ist auch im Falle einer zweckentsprechenden Nutzung von Räumen nicht grenzenlos. Sie endet, wenn die konkrete Ausgestaltung der Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 Nr. 1 WEG nicht mehr hinzunehmenden Maße beeinträchtigt (BGH v. 15. 1. 2010 - V ZR 72/09, GE 2010, 345 = ZWE 2010, 130, 132). Solche Beeinträchtigungen sind nach § 15 Abs. 3 WEG zu unterlassen. Sie führen aber in erster Linie nur dazu, dass der Bekl. etwaige störende Geruchs- und Lärmimmissionen vermeiden muss, und dass von ihm verlangt werden kann, Vorkehrungen zu treffen, um diese auf ein erträgliches Maß zu reduzieren. Dagegen kann von einem Störer nicht ohne Weiteres verlangt werden, dass er den Betrieb des Gewerbes gänzlich einstellt. Wie und auf welche Weise er die beanstandete Störung beseitigt und auf welche Weise er Geruchs- und Lärmimmissionen zukünftig verhindert, hat der Störer allein zu entscheiden. Er kann zwischen den verschiedenen zur Abhilfe geeigneten Maßnahmen selbst wählen (BGH v. 12.12.2003 - V ZR 98/03, GE 2004, 418 = NJW 2004, 1035, 1037).

Es kann daher im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob die Geräusch- und Geruchsimmissionen bereits ein Maß erreichen, das über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgeht. Der Kl. hat lediglich beantragt, die derzeitige Nutzung als Imbiss oder Verkaufsstätte für Wurstwaren zu untersagen. Dies kann er, selbst wenn die Geruchsimmissionen das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß überschreiten sollte, nicht verlangen. Einen Antrag auf Unterlassung der nach seiner Behauptung störenden Immissionen hat der Kl. dagegen nicht gestellt. Es kommt somit schon nicht mehr entscheidungserheblich darauf an, dass die vom Amtsgericht im Ortstermin am 17.3.2017 festgestellten Geruchsbelästigungen („wahrnehmbar, … aber nicht durchdringend“) einen solchen Unterlassungsanspruch auch nicht rechtfertigen dürften.

2. Der Kl. kann von dem Bekl. nicht den Rückbau der an der Außenfassade angebrachten Werbeschilder verlangen. Ein Rückbauanspruch nach Maßgabe des § 1004 Abs. 1 BGB steht ihm insoweit nicht zu. Die Verwalterin hat die Anbringung der Schilder mit Schreiben vom 9.5.2018 genehmigt, so dass der Kl. zur Duldung verpflichtet ist (§ 1004 Abs. 2 BGB).

a) Die Verwalterin war nach § 3 Abs. 8 der Teilungserklärung zur Erteilung einer solchen, den Kl. bindenden Genehmigung befugt. Diese Regelung ordnet ausdrücklich an, dass Schilder und Reklameeinrichtungen nur mit Einwilligung des Verwalters und nur in der von ihm bestimmten Art und Form angebracht werden dürfen. Sie hat einen doppelten Regelungsgehalt: Zum einen hängt die Zulässigkeit und die Duldungspflicht des einzelnen Miteigentümers von der Einwilligung des Verwalters ab. Zum anderen bindet die einmal erteilte Einwilligung alle Wohnungseigentümer mit der Folge, dass sie bis zu einem etwaigen Widerruf der Einwilligung zur Duldung verpflichtet sind.

b) Die Einwilligung der Verwalterin ist - entgegen der Annahme des Kl. - nicht deshalb unwirksam, weil die Anbringung der Schilder an der Außenfassade zugleich eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bewirkt, die nach § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung zwar ebenfalls aufgrund einer schriftlichen Einwilligung des Verwalters zulässig ist, die aber nach Satz 2 einen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer voraussetzt. § 4 Abs. 2 wird - soweit es um die Anbringung von Werbeschildern geht - durch die Regelung in § 3 Abs. 8 der Teilungserklärung verdrängt.

Weil die Teilungserklärung Bestandteil der Grundbucheintragung ist, ist - wie stets bei der Auslegung einer Grundbucheintragung - auf ihren Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 45). Bei verschiedenen Auslegungsmöglichkeiten ist dabei grundsätzlich derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen der Beteiligten gerecht werdenden Ergebnis führt, und die vermeidet, dass für eine vereinbarte Regelung von vornherein kein Anwendungsbereich mehr verbleibt.

Die Auslegung der Teilungserklärung nach diesen Grundsätzen hat zum Ergebnis, dass § 3 Abs. 8 im Verhältnis zu § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung als die speziellere (lex specialis) anzusehen ist. Würde man dies anders sehen wollen, verbliebe für die erstgenannte Regelung praktisch kein Anwendungsbereich mehr. Sofern Schilder und Reklameeinrichtungen im Sinne von § 3 Abs. 8 der Teilungserklärung „angebracht werden“, geschieht dies regelmäßig im Außenbereich und damit im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums. Nur bei einer Anbringung oder Aufstellung im Außenbereich ist auch eine Zustimmung der Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG erforderlich, an deren Stelle nach der Bestimmung in § 3 Abs. 8 der Teilungserklärung die Einwilligung des Verwalters tritt. Im räumlichen Bereich des Sondereigentums - also innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume - wäre eine solche Einwilligung dagegen von vornherein entbehrlich, da die dort vorgenommenen Änderungen nicht in den Anwendungsbereich des § 22 Abs. 1 WEG fallen.

3. Der Kl. kann von dem Bekl. nicht die Instandsetzung der Fassade und die Beseitigung der graubraunen Verfärbung verlangen. Insoweit besteht weder ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB noch ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB. Dabei kann es im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob die Verfärbung durch die Nutzung der Sondereigentumseinheit als Imbiss überhaupt verursacht worden ist.

a) Da die Nutzung der Einheit Nr. 18 zum Betrieb eines Imbisses - wie bereits ausgeführt - grundsätzlich zulässig ist, besteht ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB schon dem Grunde nach nicht. Nutzt ein Wohnungs- oder Teileigentümer die ihm gehörende Einheit im Rahmen des zulässigen Gebrauchs, so ist er nicht gehalten, dadurch verursachte Veränderungen oder Verschlechterungen des gemeinschaftlichen Eigentums auf eigene Kosten zu beseitigen. Es verbleibt vielmehr bei der allgemeinen (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) und in der Teilungserklärung ausdrücklich wiederholten Regel (dort § 5 Abs. 3), dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Miteigentümern gemeinschaftlich obliegt.

b) Der Bekl. ist dem Kl. auch nicht aus § 823 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gestützt werden, sind wegen ihrer Gemeinschaftsbezogenheit im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaft selbst geltend zu machen. Es besteht - anders als bei Ansprüchen gem. § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies gilt insbesondere auch für Wiederherstellungsansprüche gem. § 823 Abs. 1 in Verbindung mit § 249 Abs. 1 BGB (BGH v. 7.2.2014 - V ZR 24/13 [Anm. d. Red.: das Aktenzeichen lautet korrekt V ZR 25/13], GE 2014, 396 = NJW 2014, 1090, 1092; BGH v. 17.12.2010 - V ZR 125/10, GE 2011, 402 = NJW 2011, 1351). Der Kl. ist somit nicht alleiniger Inhaber von Schadensersatzansprüchen und folglich bezüglich eines solchen Anspruchs nicht aktivlegitimiert.

4. Der Kl. kann schließlich nicht die Beseitigung der im Treppenaufgang xxx 17 im 1. Obergeschoss angebrachten Videokamera verlangen. Auch insoweit besteht kein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG. Der Kl. ist durch die Kamera und durch ihren Betrieb nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt.

a) Einem Grundstückseigentümer ist es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich gestattet, zum Schutz vor unberechtigten Übergriffen auf sein Eigentum seinen Grundbesitz mit Videokameras zu überwachen, sofern diese nicht den angrenzenden öffentlichen Bereich oder benachbarte Privatgrundstücke, sondern allein das Grundstück des Eigentümers erfassen (BGH v. 21.10.2011 - V ZR 265/10, GE 2012, 69 = NJW-RR 2012, 140, 141). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall zwar nicht erfüllt, da die vom Bekl. angebrachte Videokamera darauf abzielt, eine Überwachung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Treppenhauses zu ermöglichen. Einem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Unterlassungsanspruch allerdings nur zu, wenn er durch die Überwachung eine Verletzung seiner Persönlichkeitsrechte ernsthaft befürchten muss. Diese Befürchtung ist dann gerechtfertigt, wenn sie aufgrund konkreter Umstände als nachvollziehbar und verständlich erscheint (BGH v. 21.10.2011 - V ZR 265/10, GE 2012, 69 = NJW-RR 2012, 140, 141).

b) Diese Voraussetzungen sind in der Person des Kl. nicht gegeben. Seine Sondereigentumseinheit liegt nicht im Gebäude xxx 17, sondern im Nachbargebäude xxx 15. Er ist daher nicht gehalten, das Treppenhaus xxx 17 zu benutzen, um seine Sondereinheit zu erreichen; er erreicht sie über das Treppenhaus xxx 15. Eine objektive und konkrete Beeinträchtigung des Kl., die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch ist, kann daher nicht bejaht werden, denn es ist nicht erkennbar, weshalb sich der Kl. aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse durch die Videokamera über das im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus gestört fühlen kann. Daher kann auch § 6 BDSG, dessen Wertungen im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG zu berücksichtigen sind (vgl. BGH v. 8.4.2011 - V ZR 210/10, GE 2011, 825 = ZWE 2011, 259, 260), einen Unterlassungsanspruch des Kl. nicht begründen.

Die Zweckbestimmung erlaubt den Betrieb einer Wurstbude und eines Imbisses, wenn die Teilungserklärung die gewerbliche Betätigung erlaubt, sowie die Anbringung von Werbeschildern an der Außenfassade.

Der Beklagte ist u. a. Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 18. Die am 27. Februar 1990 errichtete Änderungsurkunde zur Teilungserklärung weist für diese Einheit eine Nutzung als „Wohnungs- und Teileigentum“ aus. In der Teilungserklärung ist ferner bestimmt, dass es zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes in einer Wohnung der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedarf, jedoch nicht für die Nutzung einer Teileigentumseinheit im Rahmen von deren Zweckbestimmung. Ferner besagt die Teilungserklärung, dass Schilder, Reklameeinrichtungen oder Antennen nur mit Einwilligung des Verwalters angebracht werden dürfen.

Der Beklagte betreibt in den Räumen der Sondereigentumseinheit Nr. 18 einen Imbiss und Wurstwarenverkauf. Im Bereich des EG und des 1. OG sind an einem Teil der Fassade Werbeschilder angebracht, die auf den Betrieb des Beklagten hinweisen. Die Verwalterin hat unter dem 9. Mai 2018 die zurzeit an der Fassade angebrachte Werbung genehmigt. Der Kläger hat in der ersten Instanz erreichen wollen, dass dem Beklagten einerseits die Nutzung der Sondereigentumseinheit Nr. 18 zum Betrieb eines Imbisses, eines Cateringservices oder eines Wurstwarenverkaufs und ihm andererseits das Abstellen von Autos im Bereich der zum Grundstück gehörenden Garagen untersagt wird. Weiterhin wollte er die Entfernung der im Fassadenbereich des Gebäudes angebrachten Werbetafeln sowie einer im Treppenaufgang im 1. OG angebrachten Videokamera. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Das LG weist die Berufung zurück. Die von dem Kläger beanstandete gewerbliche Nutzung der Einheit des Beklagten ist diesem nach der Teilungserklärung gestattet und muss daher vom Kläger geduldet werden. In der Teilungserklärung sind die Nutzungsmöglichkeiten nicht eingeschränkt, weil dort sowohl eine Nutzung zu Wohn- als auch zu anderen, insbesondere gewerblichen Zwecken vorgesehen ist. Die Zustimmung zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes ist nur für die Betätigung in einer Wohnung erforderlich. Ebenso wenig kann der Kläger den Rückbau der an der Außenfassade angebrachten Werbeschilder verlangen. Die vorliegende Einwilligung der Verwalterin ist nicht deshalb unwirksam, weil die Anbringung der Schilder an der Außenfassade zugleich eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums bewirkt. Der Kläger kann schließlich nicht die Beseitigung der im Treppenaufgang im 1. OG angebrachten Videokamera verlangen, denn der Kläger ist durch die Kamera und durch deren Betrieb nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert