Wucherischer Grundstückserwerb durch beauftragten Makler

Erwirbt ein Makler das ihm von einem in finanzielle Schwierigkeiten geratenen Grundstückseigentümer zur Vermittlung angeratene Objekt selbst zu einem Preis für weniger als die Hälfte des Verkehrswertes, ist der Kaufvertrag wegen Wuchers nichtig.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Verfügungskl. begehren im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung von Widersprüchen gegen die Eintragung der Verfügungsbekl. als Eigentümerin von zwei Eigentumswohnungen […] in B.

2 Wegen des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

3 Ergänzend ist festzustellen, dass die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg in einem Gutachten vom 9.9.2014 ermittelten Verkehrswerte für die Eigentumswohnungen bei 87.000 € und 100.000 € (zum Stichtag 6.12.2013) liegen.

4 Das Landgericht hat mit einstweiliger Verfügung vom 22.5.2014 die Eintragung der Widersprüche gegen das Eigentumsrecht der Verfügungsbekl. im Grundbuch von B. bei dem Amtsgericht Westerstede angeordnet. Mit der angefochtenen Entscheidung hat es die einstweilige Verfügung aufrechterhalten. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die mit der Verfügungsbekl. am 5.12.2013 über die Eigentumswohnungen geschlossenen notariellen Kaufverträge […] und die Übereignungen gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig seien und damit das Grundbuch unrichtig sei. Die Verfügungskl. hätten vor allem durch Vorlage der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte O. eingeholten schriftlichen Auskünfte hinreichend glaubhaft gemacht, dass der von den Verfügungskl. gezahlte Kaufpreis von insgesamt 90.000 € deutlich unter dem Grundstückswert liege. Aus den erteilten Auskünften ergebe sich ein mittleres Preisniveau von 180.000 bis 210.000 € für das Grundstück bzw. 120.000 € pro Eigentumswohnung. Die Verfügungsbekl. sei dem nicht hinreichend entgegengetreten. Darüber hinaus hätten die Verfügungskl. die für den Wuchertatbestand erforderlichen subjektiven Voraussetzungen hinreichend dargelegt und glaubhaft gemacht. Aufgrund der drohenden Zwangsvollstreckung nach Ablauf der Frist zum freihändigen Verkauf bis zum 30.11.2013 habe für die Verfügungskl. eine Zwangslage bestanden. Hiervon habe die Verfügungsbekl. unstreitig Kenntnis gehabt. Dass ihr darüber hinaus das Leistungsmissverhältnis klar gewesen sei und sie sich die Situation zunutze gemacht habe, zeige sich unter anderem in dem Umstand, dass sie die Wohnungen ihrerseits innerhalb von nur etwa fünf Monaten zu einem Gesamtpreis von 160.000 € weiterveräußert habe. Gegen die Entscheidung des Landgerichts hat die Verfügungsbekl. Berufung eingelegt.

5 Die Berufung macht geltend, entgegen der Auffassung des Landgerichts sei kein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Sinne des § 138 BGB gegeben. Der von der Verfügungsbekl. bei der Weiterveräußerung erzielte Kaufpreis liege lediglich um rund 77 % über dem an die Verfügungskl. gezahlten Kaufpreis von insgesamt 90.000 €, so dass eine Sittenwidrigkeit ausscheide. Zudem habe die Verfügungsbekl. keine Zwangslage der Verfügungskl. ausgenutzt. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass neben den Kaufverträgen über die Eigentumswohnungen auch Mietverträge mit den Verfügungskl. im Rahmen einer „Paketlösung“ abgeschlossen worden seien, so dass diese nicht hätten fürchten müssen, aus den Wohnungen ausziehen zu müssen. Die Verfügungsbekl. habe zu keinem Zeitpunkt unzutreffende Angaben über den Wert des Grundstücks gemacht. Den Verfügungskl. sei der Wert des Objekts zumindest seit der Beurkundung einer Teilungserklärung und eines Grundstückkaufvertrages im Jahre 1995 bekannt. Die Verfügungskl. hätten die Kaufverträge vom 5.12.2013 und die Mietverträge vorab erhalten und mit ihrem Bevollmächtigten erörtert. Ihnen sei bekannt gewesen, dass die Kaufpreise jeweils 45.000 € betragen.

6 Die Verfügungsbekl. beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben.

[…]

II. 12 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

13 Die Verfügungskl. haben einen Verfügungsanspruch im Sinne des § 935 ZPO dargelegt und glaubhaft gemacht. Danach haben sie gegen die Verfügungsbekl. einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB, so dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs einzutragen ist (§ 899 BGB). Das Vorliegen des Verfügungsgrundes wird nach § 899 Abs. 2 Satz 2 BGB vermutet.

14 Wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, sind die mit der Verfügungsbekl. am 5.12.2013 geschlossenen notariellen Kaufverträge und die Übereignungen wegen Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB als nichtig anzusehen.

15 1) Zwischen den von der Verfügungsbekl. gezahlten Kaufpreisen von jeweils 45.000 € und dem glaubhaft gemachten Grundstückswert bzw. dem Wert der einzelnen Eigentumswohnungen besteht ein auffälliges Missverhältnis im Sinne des § 138 BGB.

16 Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, Urteil vom 24.1.2014 - V ZR 249/12 - NJW 2014, 1652 Tz. 8; Urteil vom 19.1.2001 - V ZR 437/99 - BGHZ 146, 298, 302). Diese Voraussetzung ist grundsätzlich (erst) ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % gegeben (BGH, Urteil vom 24.1.2014 - V ZR 249/12 - NJW 2014, 1652 Tz. 8).

17 Nach diesem Maßstab ist hier ein besonders grobes Missverhältnis zugrunde zu legen. Die Verfügungskl. haben bereits durch ihr Vorbringen in erster Instanz dargelegt und vor allem durch Vorlage von eingeholten - allgemeinen - Auskünften des Gutachterausschusses für Grundstückswerte O. […] hinreichend glaubhaft gemacht, dass die von der Verfügungsbekl. gezahlten Kaufpreise (mindestens) um die Hälfte unter den für das Grundstück bzw. die Eigentumswohnungen anzusetzenden Werten liegen. Aus den genannten Auskünften ergibt sich ein mittleres Preisniveau für das Grundstück von 180.000 € bis 210.000 € bzw. von mindestens 100.000 € pro Eigentumswohnung.

18 Die Verfügungsbekl. ist dem - worauf bereits das Landgericht hingewiesen hat - nicht ausreichend entgegengetreten. Allein der Verweis darauf, dass der bei der Weiterveräußerung der Eigentumswohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 22.5.2014 erzielte Kaufpreis bei 160.000 € gelegen habe und daher eine Wertdifferenz von nur 77 % anzunehmen sei, genügt insoweit nicht.

19 Jedenfalls ist ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das nunmehr vorgelegte Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Oldenburg vom 9.9.2014 hinreichend belegt. Danach liegen die zum Stichtag 6.12.2013 ermittelten Verkehrswerte für die Eigentumswohnungen bei 87.000 € und 100.000 €, mithin bei mehr als 90 % über den von der Verfügungsbekl. an die Verfügungskl. gezahlten Kaufpreisen. Die Verfügungsbekl. nimmt das Gutachten - das sie im Übrigen selbst am 17.6.2014 in Auftrag gegeben hat - hin.

20 2) Darüber hinaus sind die subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB dargelegt und glaubhaft gemacht.

21 Der Tatbestand des Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB setzt neben einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (objektives Tatbestandsmerkmal) die Ausnutzung einer - auf einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, dem Mangel im Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche beruhenden - besonderen Schwächesituation beim Bewucherten durch den Wucherer voraus (subjektives Tatbestandsmerkmal: vgl. BGH, Urteil vom 24. Mai 1985 - V ZR 47/84 - NJW 1985, 3006, 3007). Zwar ist dafür keine Ausbeutungsabsicht des Wucherers erforderlich, wohl aber ist es notwendig, dass dieser Kenntnis von dem auffälligen Missverhältnis und der Ausbeutungssituation hat und sich diese Situation vorsätzlich zunutze macht (BGH, Urteil vom 25.2.2011 - V ZR 208/09 - NJW-RR 2011, 298 Tz. 10; Urteil vom 16.6.1990 - XI ZR 280/89 - NJW-RR 1990, 1199).

22 Dies lässt sich hier mit der erforderlichen Sicherheit feststellen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, bestand für die Verfügungskl. aufgrund der drohenden Zwangsvollstreckung nach Ablauf der Frist zum freihändigen Verkauf bis zum 30.11.2013 eine Zwangslage im Sinne der genannten Norm. Sie konnten es entweder zu der Zwangsversteigerung kommen lassen und mussten dann ausziehen oder sie akzeptierten das Angebot der Bekl. und konnten dann die Hoffnung haben, in den Immobilien wohnen bleiben zu können. Von dieser Zwangslage hatte die Verfügungsbekl. Kenntnis, und sie hat sie sich durch den Erwerb der Eigentumswohnungen zu Kaufpreisen von lediglich je 45.000 € bewusst zunutze gemacht. Dass ihr dabei das auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bekannt war, liegt bereits deshalb nahe, weil es sich bei der Verfügungsbekl. um ein in der Region tätiges Immobilienunternehmen handelt, das im Bereich des An- und Verkaufs von Grundstücken und Eigentumswohnungen tätig ist. Hinzu kommt, dass die Verfügungsbekl. - wie bereits das Landgericht angeführt hat - die Wohnungen innerhalb von nur etwa fünf Monaten zu einem Gesamtkaufpreis von 160.000 € weiterveräußert hat. Zudem hat die Verfügungsbekl. bzw. ihr Geschäftsführer S. den Verfügungskl. unstreitig den Rückkauf der Wohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 150.000 € angeboten, als diese ihn auf die Umstände des beabsichtigten Weiterverkaufs angesprochen haben.

23 Umstände, die eine abweichende Bewertung rechtfertigen können, hat die Verfügungsbekl. nicht dargelegt bzw. glaubhaft gemacht. Soweit die Geschäftsführerin H. in der mündlichen Verhandlung angegeben hat, dass sie im Hinblick auf die künftig zu erwartenden Mieten mehr als 45.000 € pro Wohnung nicht habe zahlen wollen, genügt dies für sich genommen nicht. Gleiches gilt, soweit die Berufung darauf verweist, dass neben den Kaufverträgen zugleich Mietverträge mit den Verfügungskl. im Rahmen einer „Paketlösung“ abgeschlossen worden seien, so dass diese nicht haben fürchten müssen, aus den Wohnungen ausziehen zu müssen. Die Berufung verkennt, dass die Zwangslage für die Verfügungskl. aufgrund der angedrohten Zwangsversteigerung und des Ablaufs der Frist zum freihändigen Verkauf am 30.11.2013 gleichwohl bestand. Ferner stand trotz Abschlusses der Mietverträge nicht fest, dass die Verfügungskl. auf Dauer bzw. zumindest für längere Zeit in den Wohnungen bleiben können. Wie die Verfügungskl. vorgetragen haben und die Verfügungsbekl. nicht in Abrede stellt, haben die Erwerber, die mit der Verfügungsbekl. am 22.5.2014 einen Kaufvertrag über die Wohnungen abgeschlossen haben, bereits angekündigt, die (für unbestimmte Zeit geschlossenen) Mietverträge wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

24 Der wucherische Charakter der Geschäfte kann ferner auch dann nicht verneint werden, wenn man davon ausginge, dass die Verfügungskl. - wie die Berufung geltend macht - am 28.11.2013 oder jedenfalls bei den Beurkundungen am 5.12.2013 Kenntnis von der Höhe der Kaufpreise von 45.000 € erlangt haben und ihnen der Wert der Immobilie seit einer Beurkundung im Jahre 1995 bekannt gewesen sein sollte. Dass die Verfügungskl. die Eigentumswohnungen unabhängig von deren Wert zu den vereinbarten Kaufpreisen an die Verfügungsbekl. verkauft hätten, folgt daraus nicht ohne Weiteres.

25 Soweit die Berufung anführt, dass die Verfügungskl. die Kaufverträge und Mietverträge vor der Unterzeichnung mit ihrem Bevollmächtigten Rechtsanwalt Z. ausführlich erörtert hätten, ist dies streitig; glaubhaft gemacht hat die Verfügungsbekl. ihr Vorbringen nicht.

Erwirbt ein Makler das ihm von einem in finanzielle Schwierigkeiten geratenen Grund­stückseigentümer zur Vermittlung angetragenes Objekt selbst zu einem Preis für weniger als die Hälfte des Verkehrswerts, ist der Kaufvertrag wegen Wuchers nichtig, entschied das OLG Oldenburg und bestätigte im einstweiligen Verfügungsverfahren ein entsprechendes Urteil des LG Oldenburg.

Die Kläger waren Eigentümer zweier Eigentumswohnungen. Als sie in finanzielle Schwierigkeiten gerieten und die auf den Immobilien lastenden Kreditverbindlichkeiten nicht mehr bedienen konnten, drohte die Zwangsversteigerung. In dieser Situation bot ihnen die Beklagte, eine Wohnungsmaklergesellschaft mit Sitz in Oldenburg, zunächst an, sie bei der Veräußerung ihrer Wohnungen zu unterstützen. Als die Maklerin bis zum Ablauf der Frist für einen freihändigen Verkauf der Woh­nungen keine Käufer vermitteln konnte, bot sie selbst den Erwerb der Wohnungen an und erklärte gleichzeitig, diese an die Kläger wieder vermieten zu wollen. Die Kläger willigten ein und veräußerten die Wohnungen zu einem Preis von insgesamt 90.000 €. Der Erlös war gerade ausreichend, um die offenen Verbindlichkeiten tilgen zu können. Den freien Restbetrag von 27 Cent zahlte die Maklerin den Klägern in bar aus.

Tatsächlich hatten die Wohnungen zum Zeitpunkt des Verkaufs nach den Feststellungen eines Sachverständigen einen Verkehrswert von 187.000 €.

Der Senat nahm den seltenen Fall des Wuchers an. Leistung und Gegen­leistung stünden in einem besonders groben Missverhältnis, da der tatsächliche Wert der Eigentumswohnungen mehr als doppelt so hoch sei wie der vereinbarte Kaufpreis.

Darüber hinaus habe die Maklerin eine auf einer Zwangslage beruhende besondere Schwächesituation der Kläger ausgenutzt. Sie habe gewusst, dass die Zwangsverstei­gerung der Immobilien unmittelbar bevor­stehe und die Kläger damit rechneten, ihre Wohnungen zu verlieren und ausziehen zu müssen. Diese Zwangslage habe sich die Maklerin bewusst zunutze gemacht und den Erwerb der Eigentumswohnungen zu einem Kaufpreis von lediglich 90.000 € initiiert. Dass ihr dabei das auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bekannt war, liege bereits deshalb nahe, weil es sich bei der Ver­fügungsbeklagten um ein in der Region tätiges Immobilienunternehmen handele, das im Bereich An- und Verkauf von Grundstücken und Eigentumswohnungen tätig sei. Hinzu komme, dass die Maklerin die Wohnungen innerhalb von nur etwa fünf Monaten zu einem Gesamtkaufpreis von 160.000 € weiterver­äußert habe. Zudem habe die Beklagte den Klägern den Rückkauf der Wohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 150.000 € angeboten, als die Kläger den Geschäfts­führer der Maklerin auf die Umstände des beabsichtigten Weiterverkaufs ansprachen.

Die Vereinbarung zum Abschluss des Mietvertrages mit den Klägern beseitige den wucherischen Charakter des Verkaufs nicht, so das OLG. Trotz Abschlusses der Mietverträge habe nicht festgestanden, dass die Kläger auf Dauer bzw. zumindest für längere Zeit in den Wohnungen bleiben können. Vielmehr hatten die neuen Er­werber der Eigentumswohnungen bereits angekündigt, die Mietverträge wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Mit dem nicht mehr anfechtbaren Urteil wurde erreicht, dass in das Grundbuch ein Vermerk über den fehlerhaften Eigentums­übergang auf die Maklerin aufgenommen wurde. Die etwaige weitere Rückabwick­lung des Kaufvertrages zwischen den Klägern und der Maklerin bedarf einer gesonderten Klärung.