Wucher

Wucher; Pachtvertrag; Minderung; Gewährleistungsanspruch; vorbehaltlose Pachtzinszahlung; Verwirkung; Sittenwidrigkeit

1. Bleibt der Wert der Pachtsache angeblich hinter dem geschuldeten Wert zurück, weil die Pachtsache mit Mängeln behaftet ist, so sind diese Umstände nicht als Wucherelemente (§ 138 BGB), sondern als Mängel (§§ 581, 537, 538 BGB) zu prüfen.

2. Zahlt der Pächter den Pachtzins längere Zeit (hier ein Jahr lang) in Kenntnis der Mängel, so verliert er in Analogie zu § 539 BGB die Minderungsbefugnis wegen Mangelkenntnis.

Die Anspruchsberechtigung der Kl. ergibt sich aus § 581 Satz 2 BGB. Danach schuldet der Bekl. den vereinbarten Pachtzins, der monatlich 5.750 DM zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 530 DM beträgt. Der Bekl. wendet vergeblich ein, daß das Zahlungsverlangen der Kl. keine vertragliche Grundlage habe.

a) Eine Nichtigkeit des Pachtvertrags wegen Sittenwidrigkeit scheidet aus. Für die Anwendung des § 138 Abs. 2 BGB ist von vornherein kein Raum, weil zu den dort niedergelegten Voraussetzungen kein tauglicher Vortrag gemacht ist. Es ist nicht zu ersehen, daß sich der Bekl. bei Abschluß des Pachtvertrags in einer Zwangslage befunden hätte oder allgemein unerfahren, nicht urteilsfähig oder in seiner Steuerungsfähigkeit beeinträchtigt gewesen wäre. Auch der Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Danach könnte grundsätzlich nur dann von der Unwirksamkeit des Pachtvertrags ausgegangen werden, wenn der Wert der von den Kl. versprochenen Vertragsleistung in einem groben Mißverhältnis zur Höhe des vom Bekl. zu entrichtenden Nutzungsentgelts gestanden hätte. Insoweit wäre erforderlich, daß der Pachtzins auf wenigstens das Doppelte des angemessenen Preises festgelegt worden wäre (vgl. Heinrichs in Palandt, BGB, 57. Aufl., § 138 Rn. 33). Das ist hier bereits nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. nicht geschehen:

Der Bekl. behauptet, der Pachtwert der Gaststätte habe allenfalls 3.000 DM im Monat betragen. Dabei begründet er die aus seiner Sicht vorhandene Diskrepanz zu dem vereinbarten höheren Pachtzins vornehmlich damit, daß die Kl. gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen hätten. So seien die Umsatzaussichten und damit der Pachtwert wesentlich dadurch herabgesetzt worden, daß - schon langfristig angelegt - ein ordentlicher Restaurationsbetrieb nicht möglich gewesen sei. Diesbezüglich wird auf eine Fülle von Vorfällen abgehoben, in deren Vordergrund eine andauernde äußere Einwirkung durch die Kl. und dabei namentlich deren Bestreben gestanden habe, durch Einschaltung der Polizei Veranstaltungen und Feiern aller Art zu unterbinden. Außerdem macht der Bekl. geltend, die Kegelbahnen hätten mangels ausreichender Heizung nicht richtig genutzt werden können. Vor diesem Hintergrund wird der behauptete Minderwert der Pachtsache entscheidend darauf zurückgeführt, daß die bei Vertragsschluß in Aussicht gestellte Gebrauchstauglichkeit für eine Bewirtung von größeren Gruppen nicht bestanden habe; darüber hinaus seien im Hinblick auf die ständig wiederkehrenden Behinderungen von vornherein potentielle Gäste ferngeblieben. Damit vermag das Vorbringen des Bekl. den Vorwurf einer sittenwidrigen Vertragsgestaltung nicht zu tragen: Es geht nämlich nicht um einen nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarung wucherischen Pachtvertrag, sondern letztlich allein darum, daß die tatsächliche Leistung der Kl. angeblich hinter dem zurückblieb, was geschuldet war, und die Pachtsache deshalb Mängel aufwies. Das ist kein Fall des § 138 Abs. 1 BGB, sondern kann nur im Rahmen der pachtvertraglichen Mängelgewährleistungsvorschriften (§§ 581 Abs. 2, 537, 538 BGB) von Gewicht sein.

b) Indessen stehen dem Bekl. auch keine Mängelgewährleistungsansprüche zu, die dazu berechtigten, die Zahlung des von den Kl. eingeforderten Pachtzinses ganz oder teilweise zu verweigern. Der Bekl. hat nämlich mögliche Minderungsrechte verwirkt.

§§ 581 Abs. 2, 539 Satz 2 BGB sehen vor, daß ein Pächter jedwede Minderungsbefugnis verliert, wenn er den Mangel der Pachtsache bei Vertragsschluß kennt oder grob fahrlässig übersieht oder wenn er die Pachtsache in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos entgegennimmt. In Analogie dazu ist anerkannt, daß der Pächter mit seinem Recht auch dann ausgeschlossen ist, wenn er später von dem Mangel erfährt und gleichwohl den Pachtzins über längere Zeit ohne Vorbehalt weiter entrichtet; der Anspruchsverlust tritt dabei sowohl für die Vergangenheit als auch für die Zukunft ein (BGH NJW-RR 1992, 267, 268 [= WM 1992, 313]; BGH NJW 1997, 2674 [= WM 1997, 488f.]; Emmerich in Staudinger, BGB, 13. Aufl., § 537 Rn. 95, 97; vgl. auch Putzo in Palandt, BGB, 57. Aufl., § 539 Rn. 5; Voelskow in Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 539 Rn. 5, 13).

Diese Erwägungen wirken sich hier zu Lasten des Bekl. aus. Die von ihm behaupteten Unzulänglichkeiten traten alsbald nach Abschluß des Pachtvertrags, d. h. jedenfalls zur Jahreswende 1995/1996, zutage. Das gilt nicht nur im Hinblick auf die Beheizbarkeit der Kegelbahnen, sondern auch in Bezug auf die anhaltende Behinderung des Gaststättenbetriebs durch die Kl. Der Bekl. weist insoweit auf eine von Anfang an gegebene Situation hin, unter der im übrigen auch schon seine Vorpächter hätten leiden müssen. Gleichwohl zahlte er den Pachtzins bis in den Januar 1997 uneingeschränkt weiter. Daß die Zahlungen mit einem Vorbehalt versehen worden wären, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.