Wucher

Wucher; Sittenwidrigkeit; Mietzins; Gewerbemietvertrag

Zur Frage der Unwirksamkeit eines gewerblichen Mietvertrags wegen Sittenwidrigkeit oder Wuchers.

Der Kl. hatte an die Bekl. Räume von 65 m2 Fläche zum Betrieb eines Friseursalons bei einem Mietzins von 900 DM monatlich vermietet. Nach einer Erweiterung der Mieträume um zwei Kellerräume, wobei Kosten für Elektro- und Sanitärinstallationen von13.610,76 DM anfielen, hat der Kl. den Mietzins auf 1.650 DM angehoben. Gegenüber seiner Mietzinsklage hat die Bekl. Wucher eingewandt. Die Mietzinsklage hatte Erfolg.

1. Der Mietvertrag vom 18.1.1995 und die Ergänzungsvereinbarung vom 6.9.1995, aus denen der Kl. seinen der Höhe nach nicht bestrittenen Zahlungsanspruch herleitet, begegnen keinen Wirksamkeitsbedenken.

a) Derartige Wirksamkeitsbedenken können nicht aus § 138 Abs. 2 BGB hergeleitet werden. Die Anwendung dieser Vorschrift scheitert jedenfalls am Fehlen der insoweit erforderlichen subjektiven Voraussetzungen. Vorliegend kann keine Rede davon sein, daß der Kl. entweder eine Zwangslage der Bekl. bzw. deren Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche ausgenutzt hätte.

Eine Zwangslage im Sinne der vorstehend gekennzeichneten gesetzlichen Regelung liegt dann vor, wenn wegen einer erheblichen Bedrängnis ein zwingendes Bedürfnis nach Sach- und Geldleistungen besteht. Unerfahrenheit bedeutet einen Mangel an allgemeiner Lebens- oder Geschäftserfahrung. Ein Mangel an Urteilsvermögen ist dann gegeben, wenn in erheblichem Maße die Fähigkeit fehlt, sich bei seinem rechtsgeschäftlichen Handeln von vernünftigen Beweggründen leiten zu lassen oder die beiderseitigen Leistungen und die wirtschaftlichen Folgen des Geschäfts richtig zu bewerten. Eine erhebliche Willensschwäche ist dann zu verzeichnen, wenn der Betroffene zwar Vor- und Nachteile seines rechtsgeschäftlichen Handelns richtig bewertet, seine psychische Widerstandsfähigkeit jedoch derart vermindert ist, daß er sich trotz richtiger Einsicht nicht sachgerecht verhalten kann. Erkennt der Geschäftspartner diese Umstände und nutzt er die damit verbundene schlechte Situation des anderen bewußt aus, so ist darin eine Ausbeutung zu sehen, die zur Unwirksamkeit des Vertragsschlusses führt (vgl. z. B. Michalski, ZMR 1996, 2 m. w. N.). Danach kommt vorliegend, wie bereits angedeutet, die Anwendung des § 138 Abs. 2 BGB zugunsten der Bekl. nicht in Betracht. Nach dem vom Kl. vorgelegten Schreiben der Vormieterin B. vom 14.12.1994 hatte die damals 47 Jahre alte Bekl. bereits 30 Jahre lang als Fachkraft im Friseurberuf gearbeitet und, was besonders bedeutsam ist, jahrelang das elterliche Geschäft in M. geleitet. Dieser Darstellung ihres beruflichen Werdegangs ist die Bekl. nicht entgegengetreten. Jedenfalls durfte der Kl. bei dieser Sachlage davon ausgehen, daß er es mit einer erfahrenen, urteilsfähigen und nicht an Willensschwäche leidenden Vertragspartnerin zu tun hatte, und zwar auch noch beim Abschluß der von der Bekl. beanstandeten Mietzinserhöhungsvereinbarung. Auch eine Zwangslage war für ihn nicht erkennbar.

b) Allerdings können Rechtsgeschäfte, die den Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nur zum Teil erfüllen, gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein (vgl. z. B. Palandt Heinrichs, BGB, 57. Aufl., § 138 Rdnr. 65). Auch die hierfür erforderlichen Voraussetzungen sind jedoch nicht erfüllt.

Objektiv ist für das Vorliegen eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts gem. § 138 Abs. 1 BGB ebenso wie beim Wucher nach § 138 Abs. 2 BGB ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erforderlich. Ein solches auffälliges Mißverhältnis reicht jedoch auch bei § 138 Abs. 1 BGB für die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts allein nicht aus. Hinzu kommen muß vielmehr neben der Kenntnis bzw. fahrlässigen Unkenntnis der die Sittenwidrigkeit begründenden Umstände ein weiteres subjektives Element auf seiten des Begünstigten, hier also des Kl. Erforderlich ist, daß dieser aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat (vgl. Palandt-Heinrichs, § 138 Rdnr. 34 sowie Michalski, ZMR 1996, 2). Verwerfliche Gesinnung kann darin zum Ausdruck kommen, daß der Begünstigte sich grob fahrlässig der Kenntnis von der schwierigen Lage des anderen Teils verschließt oder die wirtschaftliche Unerfahrenheit und wirtschaftlich ungünstige Lage des Vertragspartners ausnutzt. Läßt sich dieses keine allzu strengen Anforderungen voraussetzende Element auf seiten des Begünstigten nicht feststellen, liegt dennoch ein sittenwidriges Rechtsgeschäft vor, sofern nur ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, § 138 Rdnr. 34 sowie Michalski, ZMR 1996, 5).

Auch hier gilt zunächst, daß sich die entsprechenden subjektiven Voraussetzungen auf seiten des Kl. nicht feststellen lassen. Soweit eine solche Feststellung verzichtbar ist, wenn ein besonders grobes Mißverhältnis vorliegt, so ist dieses wiederum nicht erkennbar, so daß eine verwerfliche Gesinnung auch nicht vermutet werden kann.

Von einem besonders groben Mißverhältnis läßt sich bei Fallgestaltungen der vorliegenden Art frühestens dann sprechen, wenn der angemessene Mietzins um 100 % überschritten wird (s. hierzu aber auch Palandt-Heinrichs, § 138 Rdnr. 34, wo allgemein eine höhere Abweichung verlangt wird). Davon kann hier jedoch nicht ausgegangen werden.

Die Bekl. nimmt selbst an, daß die ursprünglich vereinbarte Miete nicht überhöht war (900 DM für 65 m2, was einem Quadratmeterpreis von [gerundet] 13,85 DM entspricht und nach Kenntnis des Senats eher niedrig ist). Die Erhöhung auf 1.650 DM, die unterhalb einer Quote von 100 % liegt, ist dann auch noch in Verbindung mit der Erweiterung um zwei Kellerräume und die Übernahme von Kosten in Höhe von 1.3610,76 DM (3.914,60 DM für Elektroinstallation und 9.696,16 DM für Sanitärinstallation) durch den Kl. zu sehen. Legt man diese Beträge auf die Mietzeit um - was hier naheliegt, da die Aufwendungen ausweislich der vorgelegten Rechnungen auf den von der Bekl. betriebenen Friseursalon zugeschnitten sind -, so wird um so deutlicher, daß das zu fordernde besonders grobe Mißverhältnis nicht besteht. Zwar ist nicht außer acht zu lassen, daß die Bekl. ihrerseits erhebliche Aufwendungen erbracht hat. Soweit diese die Einrichtung des Friseursalons betreffen (8.245,79 DM), müssen sie allerdings von vornherein außer Betracht bleiben, so daß sich keine erhebliche Verschiebung ergibt.

Soweit sich die Bekl. darauf beruft, es habe sich bei den vom Kl. getragenen Aufwendungen um Mängelbeseitigungskosten gehandelt, vermag dies eine andere Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Die ursprünglich vereinbarte Miete war unstreitig nur geringfügig höher als die, die die Vormieterin zu zahlen hatte. Die Bekl. übernahm den Salon in dem von der Vormieterin hinterlassenen Zustand als ordnungsgemäß. Nachträgliche Verbesserungsmaßnahmen, wie sie der Kl. bezahlt hat, dürfen dann bei der Prüfung, ob ein besonders grobes Mißverhältnis vorliegt, nicht berücksichtigt werden.