Wohnzweck

Wohnzweck; Benutzung; preisfreier Wohnraum; Wohnung; unbenutzbar

Ob eine Wohnung vor Sanierung auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar war, richtet sich nach objektiven Kriterien und nicht danach, ob jemand diese Wohnung vor Sanierung noch bewohnte.

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung, für die sie nach Vereinbarung einer Bruttomiete von 13 DM pro qm Miete an den Bekl. zahlen.

Die streitgegenständliche Wohnung war bereits vor dem 3. Oktober 1991 als Wohnraum in Nutzung. Vor Abschluß des Mietvertrages zwischen den Parteien erfolgte seitens des Bekl. eine Modernisierung und Instandsetzung des Anwesens in erheblichem Umfang.

Auf das mehrmalige Verlangen der Kl., Auskunft über die Zusammensetzung des von ihnen gezahlten Mietzinses zu erteilen, teilte der Bekl. mit, für die Instandhaltung und Modernisierung des Grundstückes die Summe von insgesamt 656.600 DM aufgewendet habe.

Die Kl. begehren im Rahmen einer Stufenklage Auskunft über die Zusammensetzung des von ihnen für die Wohnung gezahlten Mietzinses unter Vorlage geeigneter Rechnungen sowie Rückzahlung eines eventuell sich aus der Auskunft ergebenden überhöhten Mietzinses. Der Bekl. vertritt die Ansicht, bei dem an die Kl. vermieteten Wohnraum handele es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum im Sinne des § 11 MHG, der vereinbarte Mietzins von 13 DM pro qm sei auch unter Geltung der Vorschriften des MHG zulässig.

Die Klage ist insgesamt unbegründet. Die Vereinbarung eines Mietzinses von 13 DM pro qm für die Wohnung im Mietvertrag v. 5.12.1994 war ohne Einschränkung zulässig. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, daß es sich bei dieser Wohnung nicht um eine solche handelt, die der Preisbindung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG unterfällt, so daß ein Rückforderungsanspruch der Kl. hinsichtlich überzahlter Miete aus diesem Grund nicht besteht.

Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 MHG finden bei der Vermietung von Wohnraum, der nicht mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde und aus Räumen wiederhergestellt wurde, die auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar waren, keine Preisvorschriften Anwendung. So ist es auch hier.

Das Gericht geht nach den Bekundungen der Zeugin davon aus, daß die Wohnung der Kl. vor Abschluß des Mietvertrages mit dem Bekl. aus Räumen wiederhergestellt wurde, die auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar waren (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 MHG).

Für die Beurteilung der Frage, ob eine Wohnung aus vorher auf Dauer nicht mehr bewohnbarem Wohnraum wiederhergestellt wurde, kommt es nach Auffassung des Gerichts allein auf objektive Kriterien an; die Frage, ob zum Stichtag 3. Oktober 1990 die Wohnung noch bewohnt wurde, ist diesbezüglich ohne Belang. Zur Beurteilung der Frage, ob Räume auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar sind, ist dabei darauf abzustellen, ob sie zu diesem Zeitpunkt den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse entsprochen haben (Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl. 1997, § 11 MHG Rn. 6; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III A. Rn. 276 a; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl. 1993, Anh. zu § 580 a Rn. 49; LG Zwickau WM 1995, 543, 544). Soweit demgegenüber zum Teil die Auffassung vertreten wird, Maßstab für die Frage, ob eine Wohnung auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar war, sei § 16 Abs. 3 des II. WoBauG (so Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rn. A 346; Voelskow in MünchKomm-BGB, 3. Aufl. 1995, § 11 MHG Rn. 5), vermag das Gericht sich dieser Auffassung nicht anzuschließen. § 16 Abs. 3 des II. WoBauG geht von anderen Voraussetzungen aus, als § 11 Abs. 1 MHG dies tut: Zum einen regelt das II. WoBauG die Bereitstellung von Mitteln für den sozialen Wohnungsbau, die im Rahmen des MHG keine Rolle spielen. Zum anderen handelt es sich beim Tatbestand des § 16 Abs. 3 des II. WoBauG um einen Unterfall der Beschädigung eines Gebäudes nach § 16 Abs. 2 des II. WoBauG. § 11 Abs. 1 MHG findet demgegenüber jedoch auch Anwendung, wenn nicht ein Gebäude als solches, sondern nur eine einzelne Wohnung betroffen ist.

Unter Zugrundelegung der vom Gericht für zutreffend erachteten Auffassung ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, daß die von den Kl. angemietete Wohnung vor der Anmietung nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet war.

Die Zeugin, die die streitgegenständliche Wohnung bis zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen durch den Bekl. bewohnt hat, hat in ihrer Vernehmung bekundet, der Zustand der Wohnung sei "miserabel" gewesen. Dazu hat sie ausgeführt, es habe in der Küche keinen Wasseranschluß gegeben, auch ein Bad sei in der Wohnung nicht vorhanden gewesen, lediglich ein Waschbecken habe existiert. Nach einem Wohnungsbrand seien die Stromleitungen über Putz verlegt worden. Die Dielen seien kaputt gewesen, im Treppenhaus sei der Schwamm gewesen. Die Korridortür habe sich nur mit Gewalt schließen lassen. Die Zeugin hat weiter bekundet, der Treppenabsatz zum Balkon sei gesperrt gewesen, da dort die Dielen zusammengebrochen waren; der Treppenabsatz im Flur sei teilweise abgesperrt gewesen. Zur Frage der Befeuerung und Beheizung hat die Zeugin bekundet, die Öfen in der Wohnung seien nicht funktionstauglich gewesen. Wenn sie im Winter Feuer gemacht habe, sei es notwendig gewesen, die Fenster zu öffnen, da ansonsten der Qualm in der Wohnung geblieben sei.

Nach dem Inhalt dieser Bekundungen hat das Gericht - auch unter Berücksichtigung des zu DDR-Zeiten zum Teil wesentlich schlechteren Wohnstandards insbesondere in Altbauten - keine Zweifel daran, daß die streitgegenständliche Wohnung unter objektiven Kriterien zu Wohnzwecken auf Dauer nicht geeignet war. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, daß die Wohnung nach Bekundung der Zeugin einige derart gravierende Mängel aufwies, daß sie unter Anlegung baupolizeilicher Maßstäbe zu sperren gewesen wäre. Hinzu kommt, daß die Heiz- und Kochmöglichkeiten nach den Bekundungen der Zeugin nur unter erschwerten Bedingungen möglich waren. Auch die vorhandene Sanitärinstallation in Form eines Waschbeckens genügt den Anforderungen an Wohnraum nicht. Schließlich ist noch zu beachten, daß die Zeugin bekundet hat, bei einem Besuch des Bauamtes vor Oktober 1990 sei bereits gesagt worden, der Balkon, das Treppenhaus und eine Wand müßten abgerissen und neu gemacht werden, wofür allerdings kein Geld da sei. Dies kann - im Zusammenhang mit dem vorbeschriebenen Zustand der Wohnung - nur dahin führen, die Wohnung als auf Dauer zu Wohnzwecken nicht benutzbar anzusehen. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß die Zeugin über einen größeren Zeitraum in dieser Wohnung gewohnt hat. Entscheidend ist hier alleine, ob nach objektiven Kriterien der Wohnraum noch nutzbar ist oder nicht.

Da nach alldem der vermietete Wohnraum nicht preisgebunden ist, gilt der im Mietvertrag v. 5.12.1994 vereinbarte Mietzins. Anhaltspunkte dafür, daß dieser Mietpreis im Sinne des § 5 WiStG oder § 138 BGB überhöht ist, bestehen nicht.