Wohnwertzuschlag

Wohnwertzuschlag; Baualter; Wohnungsgröße

Der Wohnwertzuschlag ist rechtswidrig (gegen Müller, GE 1984, 991 und LG Berlin, GE 1985, 189).

Die Kl. kann mit Erfolg die Rückzahlung der geleisteten 156,24 DM verlangen (§ 30 Abs. 1 I. BMG). Ein Anerkenntnis durch wiederholte Zahlung kommt im Mietpreisrecht nicht in Betracht.

Daß der Bekl. den Wohnwertzuschlag zu Unrecht gefordert hat, es sich folglich um eine preisrechtlich unzulässige Leistung handelt, folgt daraus, daß die Erste Verordnung über Mieterhöhungen nach dem XII. BMG rechtsunwirksam ist. Sie ist nicht durch § 5 Abs. 2 XII. BMG gedeckt.

Dabei ist zunächst folgendes festzustellen: Raum oder Anlaß für eine verfassungskonforme Auslegung des § 5 Abs. 2 XII. BMG bestehen im Gegensatz zu der Auffassung von Müller (GE 1984, 998) nicht.

Müller berücksichtigt einmal nicht genügend, daß § 5 Abs. 2 XII. BMG gerade nicht auf einem Redaktionsversehen beruht (eingehend begründet anhand der Entstehungsgeschichte in dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 28. Juni 1984 - Aktenzeichen: 3 C 276/84 -; vgl. auch GE 1984, 1031). Es läßt sich nicht feststellen, daß § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG versehentlich nicht gestrichen ist (vgl. auch Lüth/Schlagenhauf, MM 1985, 23). Außerdem enthält die betreffende gesetzliche Regelung klare Anweisungen für den Verordnungsgeber. Den Wohnwert nach Maßgabe der Merkmale des § 2 MHG zu bestimmen, verstößt nicht gegen die Verfassung. Sonst müßte auch § 2 MHG verfassungswidrig sein, soweit er die Mieterhöhung von bestimmten Merkmalen abhängig macht. Dies ist jedoch nicht der Fall (BVerfG NJW 1980, 1617).

Die Anweisung des Bundesgesetzgebers, bei der Ermittlung des Wohnwertzuschlages die Merkmale des § 2 MHG, die von den in anderen Großstädten geltenden Mietenspiegeln berücksichtigt werden, zugrundezulegen, verstößt auch nicht etwa deshalb gegen Art. 80 Abs. 1 GG oder gegen das aus dem Rechtsstaatsprinzip folgende Gebot der Klarheit, weil eine derartige Abstufung praktisch nicht durchführbar sei. Dabei ist zunächst festzuhalten, daß diese Erwägung nur dafür sprechen kann, die betreffende Regelung als unanwendbar anzusehen. Es ist weder Aufgabe des Verordnungsgebers noch des Richters, eine derartige Regelung gewissermaßen zu reparieren, indem anstelle des Gesetzgebers der Ermächtigung ein neuer Inhalt gegeben wird, damit diese dann praktikabel wird. Dies liefe auf eine gesetzesvertretende Verordnung hinaus, weil diese auch inhaltlich die Funktion des Gesetzes erfüllte. Derartige Verordnungen sind lediglich in Ausnahmefällen zulässig (Wolff-Bachof, Verwaltungsrecht, Band I, 9. Aufl., § 25 VII b 2 Alpha). Dies käme hier in Betracht, wenn das Ermächtigungsgesetz Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung hinreichend bestimmte. Davon kann aber dann keine Rede sein, wenn der Ermächtigung durch den Verordnungsgeber gerade ein anderer Inhalt gegeben wird. Im übrigen ist eine Abstufung beim Wohnwertzuschlag entsprechend den Merkmalen des § 2 MHG durchaus möglich und sinnvoll. Fein abgestimmte Zu- und Abschläge, die auch der Lage und dem Erhaltungsgrad der Wohnung Rechnung tragen, sind durchaus denkbar (vgl. näher Lüth/Schlagenhauf a.a.O.). Ferner ist darauf hinzuweisen, daß § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG ausdrücklich auf die Mietenspiegel in anderen Großstädten Bezug nimmt. Damit ist klargestellt, daß eine kaum justitiable Überdifferenzierung mit der Befolgung des § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG keineswegs verbunden wäre (so aber zu Unrecht Müller, a.a.O., S. 999). Müller verkennt die Aufgabe von Mietenspiegeln, nur das allgemeine Mietengefüge wiederzugeben. Es ist nicht notwendig, daß Mietenspiegel für alle anhand der im Gesetz genannten Kriterien (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) feststellbare Wohnungstypenangaben enthalten (Bericht der Bundesregierung betreffend die Ermöglichung einer vermehrten Aufstellung von Mietenspiegeln durch die Gemeinden vom 6. Mai 1976, BT-Drucksache 7/5160). Dann ist es aber zulässig, die verschiedenen Merkmale des § 2 MHG in einer dem Markt entsprechenden Weise zu kombinieren, z. B. einen bestimmten Wohnwertzuschlag für Wohnungen aufzustellen, deren Baualter, Größe und Art eine gute oder eine weniger gute Ausstattung, Beschaffenheit und Lage entsprechen. Dabei wäre es vertretbar, von drei Wohnungsgrößenklassen und ansonsten von jeweils zwei Klassen in bezug auf die anderen Merkmale auszugehen. Dies ergäbe ein Feld mit 30 Rastern, wobei entsprechend der Ersten Verordnung über Mieterhöhungen nach dem XII. BMG keineswegs 30 verschiedene Wohnwertzuschläge aufgestellt werden müßten, vielmehr bestimmte Wohnungstypen durchaus gleichbehandelt werden könnten. Hier - aber nur hier - käme dann der von Müller (a.a.O. S. 999) erwähnte Einschätzungs- und Bewertungsspielraum des Verordnungsgebers - in den verfassungsrechtlichen Grenzen - zum Zuge.

Weiter verfängt nicht das Argument, § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG stehe im Widerspruch zu § 5 Abs. 1 und könne daher keine Geltung beanspruchen. Es stellt indes keinen Widerspruch dar, daß zunächst in § 5 Abs. 1 XII. BMG lediglich von Baualter und Wohnungsgröße die Rede ist, während § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG ausdrücklich die Merkmale des § 2 MHG erwähnt. Es gibt zunächst keinen Anhaltspunkt dafür, daß allein § 5 Abs. 1 XII. BMG maßgeblich sein solle. § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG ist nicht etwa versehentlich stehen geblieben (siehe oben). Der Auffassung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1985, 189), wonach im Wege der Auslegung nur die in § 5 Abs. 1 XII. BMG erwähnten Kriterien "Baualter und Wohnungsgröße" maßgeblich seien, ist nicht zu folgen. Dabei wird verkannt, daß eine derartige Interpretation bereits vom Wortsinn her nicht möglich ist. Während es in § 5 Abs. 1 XII. BMG heißt, daß "dem Baualter und der Größe der Wohnung" Rechnung getragen werden soll, bestimmt § 5 Abs. 2 des Gesetzes - die eigentliche Ermächtigungsnorm (siehe Satz 1) -, daß "bei der Abstufung im einzelnen ... von den Merkmalen auszugehen" ist, "die in anderen Großstädten im Geltungsbereich dieses Gesetzes bei der Aufstellung der Übersichten im Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe berücksichtigt werden".

Damit ist auf die Mietenspiegel Bezug genommen, die indes sämtlich neben Baualter und Wohnungsgröße die weiteren Merkmale des § 2 MHG enthalten müssen, wenn sie als taugliches Begründungsmittel für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG qualifiziert werden sollen (siehe z. B. Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 145, Rdziff. 2). Einer Sache "Rechnung tragen" bedeutet außerdem, sich einer Sache anpassen oder eine Sache berücksichtigen (vgl. Der Große Duden, Band X, 1970, Bedeutungswörterbuch; dtv.-Wörterbuch der deutschen Sprache, herausgegeben von Gerhard Wahrig, 2. Aufl. 1979). "Berücksichtigen" heißt indes nur: beachten, an etwas denken, in Betracht ziehen (vgl. die eben genannten Wörterbücher). Dagegen bedeutet "ausgehen": etwas als Ausgangspunkt nehmen, etwas voraussetzen (siehe die zitierten Wörterbücher). Vom Sprachsinn her ist demnach klar, daß § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG die Anweisung enthält, die in dem Mietenspiegel berücksichtigten, d. h. dort enthaltenen Merkmale des § 2 MHG zur Voraussetzung der Verordnung zu machen.

Zwar darf dem Verordnungsgeber ein gewisses maß an Gestaltungsfreiheit eingeräumt werden; die gesetzliche Ermächtigung muß aber mit hinreichender Deutlichkeit erkennen lassen, innerhalb welcher Grenzen ihm diese Freiheit zustehen soll (BVerfGE 29, 198, 211; 26, 16, 30). Hier liegt indes eine gesetzliche Anweisung vor, deren Sprachsinn sich eindeutig ermitteln läßt: der Verordnungsgeber hat von den Merkmalen des § 2 MHG auszugehen, wobei Baualter und Größe der Wohnung ausdrücklich erwähnt sind, ihnen also in erster Linie Rechnung zu tragen ist (vgl. oben). Allein so ist § 5 XII. BMG zwanglos zu verstehen. Die entgegengesetzte Auslegung, die die übrigen Merkmale des § 2 MHG hinweginterpretiert, läßt nicht erkennen, auf welchem methodischen Weg sie zu diesem Ergebnis gelangt, denn der Wortlaut gebietet gerade eine andere Auslegung.

Nach den anerkannten Regeln der heutigen Methodenlehre könnte die einschränkende Interpretation vom Sinn und Zweck des Gesetzes her gerechtfertigt werden (sog. teleologische Reduktion; vgl. dazu Larenz, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 1960, S. 296), da ein Redaktionsversehen nicht festzustellen ist und systematische Erwägungen (sog. Gesetzeszusammenhang) keineswegs allein eine derartige Einschränkung begründen können (vgl. Friedrich Müller, Juristische Methodik, 1971, S. 189). Sinn und Zweck des XII. BMG ist es, die Mietpreise für preisgebundenen Altbauwohnraum an das soziale Mietpreisrecht des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe stufenweise heranzuführen (siehe Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Lande Berlin Teil B und Einzelbegründung § 5, abgedruckt bei Becker/Blümmel, Materialien zum neuen Berliner Altbau-Mietpreisrecht, 1982, S. 23, 56). Wie dies im einzelnen zu geschehen hat, wird hinsichtlich des Wohnwertzuschlages in § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG bestimmt. Es läßt sich ferner nicht sagen, daß andere Bestimmungen des XII. BMG die übrigen Merkmale des § 2 MHG bereits in einer Weise berücksichtigen, daß im Rahmen des Wohnwertzuschlages nur noch Baualter und Wohnungsgröße eine Rolle spielen könnten. Dabei wird übersehen, daß das XII. BMG die anderen Merkmale des § 2 MHG entweder nicht (wie das Merkmal "Lage") oder nur unvollständig berücksichtigt (eingehend Lüth/Schlagenhauf, a.a.O., S. 23).

Unter diesen Umständen kann die einschränkende Auslegung auch mit dem Gesichtspunkt der inhaltlichen Richtigstellung oder der reductio ad absurdum (vgl. dazu Deutsch JuS 1967, 498) nicht mit Erfolg begründet werden. Allgemeine wohnungspolitische Erwägungen erfordern nämlich, daß bei der Angleichung des Mietzinsniveaus von preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum so vorgegangen wird, wie es den tatsächlichen Marktverhältnissen - d. h. dort, wo ein freier Markt besteht - entspricht (auf die marktnähere Differenzierung der gebundenen Preise stellt auch der oben erwähnte Entwurf ab, vgl. Becker/Blümmel, a.a.O., S. 56). Dies bedeutet aber eine Differenzierung nach sämtlichen Merkmalen des § 2 MHG. Weder Baualter noch Wohnungsgröße sind für die Höhe des Mietzinses ausschlaggebend. Für große, neu gebaute Wohnungen mit ungünstiger Lage wird nämlich ein vergleichsweise erheblich niedrigerer Mietzins erzielt als für kleinere, ältere Wohnungen in einem beliebten Stadtteil mit günstiger Verkehrslage und guter Ausstattung. Daß der ursprünglich vorgesehene Wohnlagezuschlag (§ 6 des Gesetzentwurfes) gestrichen worden (vgl. dazu Müller, a.a.O., S. 991), d. h. im XII. BMG nicht enthalten ist, steht dem nicht entgegen, weil schließlich der Satz 2 des § 5 Abs. 2 XII. BMG nachträglich eingefügt worden ist (vgl. AG Schöneberg, a.a.O.; Lüth/Schlagenhauf, a.a.O.).

Diese Vorschrift setzt indes die Anwendung der Merkmale des § 2 MHG, wozu auch die Lage der Wohnung gehört, voraus.

Darauf hinzuweisen ist allerdings, daß die Ermittlung von Sinn und Zweck einer Gesetzesbestimmung zu einer Auslegung gegen einen an sich klaren und eindeutigen Wortlaut führen kann (vgl. Bachof, Verfassungsrecht, Verwaltungsrecht, Verfahrensrecht in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, Band II, 1967, S. 15 unter Hinweis auf BVerwGE 16, 295, 346; 19, 164), daß aber bei einer Entscheidung gegen den Wortlaut besonders sorgfältig geprüft werden muß, ob sich wirklich mit hinreichender Sicherheit ein dem Wortlaut entgegenstehender Gesetzessinn ermitteln läßt. Gelegentlich - so heißt es bei Bachof (a.a.O.) - mag ein solcher wortlautwidriger Gesetzessinn schon daraus ersehen werden können, daß eine wortgetreue Interpretation zu einem schlechthin unvernünftigen Ergebnis führte; denn bis zum Beweis des Gegenteils darf man nicht unterstellen, der Gesetzgeber verlange etwas Unsinniges. Bachof (a.a.O.) weist aber zu Recht darauf hin, daß die Gefahr einer Substituierung des Gesetzeswillens durch persönliche Anschauungen der Richter hierbei besonders groß ist.

In diesem Zusammenhang muß hervorgehoben werden, daß eine Berichtigung eines gesetzlichen Gebots der Alleinentscheidungsbefugnis des Gesetzgebers vorgreift und nur zulässig ist, wenn allein diese eine Auslegung verfassungsrechtlich denkbar ist oder das Bestehenlassen einer Lücke in unerträglicher Weise gegen Grundentscheidungen der Verfassung verstieße (vgl. Bachof, a.a.O., S. 18 für die gerichtliche Ausfüllung von Gesetzeslücken). Davon kann bei dem streitigen Wohnwertzuschlag, der eine Erhöhung der Grundmiete bis zu 5 % erlaubt, ernsthaft nicht die Rede sein. Schließlich ist anerkannt, daß eine Auslegung gegen den Sinn eines Gesetzes grundsätzlich nicht zulässig ist, jedenfalls nicht im Bereich der gesetzeskonformen Interpretation, um die es allein bei dem Versuch, die betreffende Verordnung über Mieterhöhungen nach dem XII. BMG für rechtmäßig hinzustellen, geht. Sinn und Zweck des XII. BMG sprechen aber zumindest nicht zweifelsfrei für die einschränkende Auslegung (siehe oben; vgl. ferner AG Schöneberg, a.a.O. mit ausführlicher Darstellung der Entstehungsgeschichte, die bei jüngeren Gesetzen nach ganz herrschender Meinung besonders zu beachten ist, soweit die subjektiven Vorstellungen der Gesetzgebungsorgane irgendwie im Gesetz selbst Ausdruck gefunden haben). Ist aber der Wortlaut einer Gesetzesbestimmung nicht nachweislich fehlerhaft, mißverständlich oder ergänzungsbedürftig, weil sich dies nicht zwingend aus historischer, systematischer oder teleologischer Auslegung ergibt, so ist eine dem Wortlaut zuwiderlaufende Interpretation unzulässig (vgl. Friedrich Müller, a.a.O., S. 142 f.).

Nach alledem steht fest, daß die Erste Verordnung über Mieterhöhungen nach dem Zwölften Bundesmietengesetzes durch die Ermächtigung des § 5 Abs. 2 I. BMG nicht gedeckt wird.