Wohnwertzuschlag

Wohnwertzuschlag; Baualter; Wohnungsgröße

Die Erhebung eines Wohnwertzuschlages im preisgebundenen Altbau seit dem 1. Januar 1984 ist unzulässig, da die aufgrund des § 5 XII. BMG ergangene Verordnung in Widerspruch zur gesetzlichen Ermächtigung steht und damit nichtig ist.

Die Mieterklärung vom 27. Dezember 1983 ist ohne Rechtswirkung, soweit mit ihr auch ein Wohnwertzuschlag in Höhe von 4 % der Grundmiete gemäß § 5 XII. BMG in Verbindung mit dem § 1 Abs. 2 1. MHV-XII. BMG vom 1. November 1983 (GVBl. 1394) verlangt worden ist. Insoweit fehlt es der Erklärung der Kl. an einer gesetzlichen Grundlage. Dem § 1 Abs. 2 der VO ist nichtig, da die intendierte Vorschrift im Widerspruch zu der gesetzlichen Ermächtigung des § 5 Abs. 1 S. 2 XII. BMG steht (AG Charlottenburg, Abt. 6 und 16 B, MM 1984/10/15; AG Schöneberg ebenda und GE 1984/1031; im Ergebnis ebenso AG Tiergarten MM 1984/7 + 8/21; ferner AG Tiergarten und AG Charlottenburg, Abt. 12, MM 1984/12/13; a.A. Müller GE 1984/991 (999). Der Richter schließt sich den Gründen des AG Charlottenburg, Abt. 16 B, a.a.O. an:

"Nach § 5 Abs. 2 XII. BMG sind die verschiedenen Baualters- und Wohnungsgrößenklassen sowie der preisrechtlich zulässige Mieterhöhungsbetrag näher zu bestimmen. Satz 2 der Ermächtigungsnorm schreibt dazu vor, daß bei der Abstufung im einzelnen von den Merkmalen auszugehen ist, die in anderen Großstädten im Geltungsbereich des Gesetzes bei der Aufstellung der Übersichten im Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 des MHRG berücksichtigt werden. Diese zwingend vorgeschriebene Feinabstufung nach Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG) fehlt in der Tabelle des § 1 Abs. 2 1. MHV-XII. BMG. Diese enthält vielmehr ausschließlich die Festlegung von vier Größenklassen (Wohnflächengruppen) jeweils für die bis 31.12.1918 und in der Zeit vom 1.1.1919 bis 31.12.1949 bezugsfertig gewordenen Wohnungen. Gerade die in der Ermächtigung normierten Differenzierungen nach Ausstattung. Beschaffenheit und Lage der Wohnung, die neben Größe und Alter für den Wohnwert von schlechthin wesentlicher Bedeutung sind, sollte einen Schritt zur Angleichung der Mietzinsen für Altbauwohnraum an das Preisgefüge des MHRG vollziehen und damit der Zielvorstellung des Gesetzgebers, dem nach 1989 vorgesehenen Übergang der Preisvorschriften für Altbauwohnungen in die Bestimmungen des MHRG, dienen (...). Die notwendige - und nicht etwa durch eine bloße Sollvorschrift empfohlene - Differenzierung nach Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ist in der Tabelle des § 1 Abs. 2 I. MHV-XII. BMG völlig unterblieben..."

Demgegenüber vermögen die Ausführungen von Müller jedenfalls insoweit nicht zu überzeugen, als sie sich der Frage widmen, ob § 1 Abs. 2 I. MHV-XII. MHG im Einklang mit § 5 Abs. 2 S. 2 XII. BMG steht. Insoweit ist die Auslegung beider zu vergleichender Rechtsnormen nicht an einem Grundsatz zu orientieren, nach Möglichkeit eine verfassungskonforme Inhaltsbestimmung zu treffen. Denn dabei handelt es sich nicht um eine Verfassungsfrage. Die Ermittlung, welchen Inhalt die Ermächtigungsvorschrift und die Vorschrift, die sie ausfüllen soll, haben, erfolgt vielmehr nach den allgemeinen Auslegungsmethoden. Nach diesen besteht unzweifelhaft die in dem vorstehenden Zitat ausgeführte Diskrepanz der beiden Regelungen. Müller sieht die Verordnung allerdings deshalb im Rahmen des Gesetzes, weil er mit systematischen und historischen Argumenten dazu gelangt, den § 5 Abs. 2 S. 2 XII. BMG wie gar nicht vorhanden oder aber als ganz bedeutungsleer neben den übrigen Vorschriften des XII. BMG zu behandeln. Das erscheint aber unzulässig. Eine Gesetzesauslegung, welche eine in Kraft gesetzte Bestimmung bei der Rechtsanwendung schlicht eliminiert, weil sie dem gewünschten Ergebnis der Gesetzesanwendung entgegenstehen würde, dürfte nur dann haltbar sein, wenn andernfalls das unerwünschte Ergebnis verfassungswidrig wäre. Es kann aber schwerlich argumentiert werden, daß eine Möglichkeit, die Mieten im Berliner Altbau - u. a. auch - gemäß § 5 XII. BMG zu erhöhen, verfassungsmäßig geboten sei. Die allgemeine Frage, ob das derzeit in Berlin entsprechend dem XII. BMG gesetzlich konzipierte Altbaumietenpreisrecht im ganzen verfassungsmäßig sei (vgl. die Vorbemerkung von Blümmel in GE 1984/991), ist hier nicht entscheidungserheblich. Denn bei Verfassungswidrigkeit der Preisbindung wäre eine Mietänderung nur mit Zustimmung der Bekl. und der beiden anderen Mieter möglich.

Es kann somit dahingestellt bleiben, ob § 5 XII. BMG mit Art. 80 GG vereinbar ist und ob ein Berliner Gericht, das diese Frage zu verneinen beabsichtigt, die Sache gemäß Art. 100 GG dem BVerfG vorzulegen hätte (verneinend außer den von Müller angegebenen Entscheidungen des 9. und 18. ZS des KG auch der 1. ZS in NJW 1961/2116 und - sinngemäß - NJW 1980/241 und mit ausführlicher Begründung ArbG Berlin NJW 1979/1678).