Wohnwertzuschlag

Wohnwertzuschlag; Baualter; Wohnungsgröße

Der Wohnwertzuschlag ist rechtswidrig (gegen Müller, GE 1984, 991 ff.).

Die Bekl. sind nicht verpflichtet, den durch Mieterhöhungserklärung vom 14. Dezember 1983 von dem Kl. geforderten Wohnwertzuschlag zu entrichten. Die Mieterhöhungserklärung ist unwirksam, da § 1 Abs. 2 der Ersten Verordnung über Mieterhöhungen nach dem 12. Bundesmietengesetz, vom 1. November 1983, auf die der Kl. sein Mieterhöhungsverlangen stützt, mangels einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage rechtswidrig ist.

Das Gericht ist zu dieser Entscheidung befugt. Über die Rechtmäßigkeit einer im konkreten Fall anzuwendenden Norm haben die Berliner Gerichte in eigener Zuständigkeit zu entscheiden, ohne daß diese Frage dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt werden könnte (vgl. Kammergericht in NJW 1980, Seite 2419).

Abs. 1 Satz 2 der Ersten Verordnung über Mieterhöhungen nach dem 12. Bundesmietengesetz beruht auf § 5 Abs. 2 des 12. Bundesmietengesetzes. Gemäß § 5 Abs. 1 des 12. Bundesmietengesetzes darf ab 1. Januar 1984 für preisgebundenen Altbauwohnraum ein Wohnwertzuschlag erhoben werden, der nach dem Wortlaut des Gesetzes dem Baualter und der Größe der Wohnung Rechnung tragen soll.

Gemäß Abs. 2 Satz 1 wird der Senat von Berlin ermächtigt, durch Rechtsverordnung die einzelnen Baualters- und Wohnungsgrößenklassen sowie den preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrag näher zu bestimmen. Gemäß Satz 2 ist bei der Abstufung im einzelnen von den Merkmalen auszugehen, die in anderen Großstädten nach § 2 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in den sogenannten Mietspiegeln zu berücksichtigen sind. Hierbei handelt es sich ausweislich § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe um folgende Merkmale: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraumes.

Die Beurteilungsmerkmale gemäß § 5 Abs. 1 und 2 des 12. Bundesmietengesetzes weichen voneinander ab. Es ist nicht klar erkennbar, welche Abstufungskriterien nach der genannten Vorschrift tatsächlich gelten sollen. Während in Abs. 1 nur zwei Merkmale erwähnt sind, die für die Festsetzung des Wohnwertzuschlages maßgebend sein sollen, ergeben sich aus Abs. 2 der genannten Vorschrift in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe fünf Merkmale, die die Mietzinsgestaltung für eine Wohnung maßgebend beeinflussen. In Anbetracht dieser Divergenz ist nicht mit ausreichender Deutlichkeit erkennbar, welchen konkreten Inhalt § 5 Abs. 2 des 12. Bundesmietengesetzes als Ermächtigungsgrundlage für die Erste Verordnung über Mieterhöhungen nach dem 12. Bundesmietengesetz hat. Es ermangelt hier dementsprechend an der für eine Ermächtigungsgrundlage erforderlichen Bestimmtheit im Sinn von Art. 80 Abs. 2 Satz 2 des Grundgesetzes. Denn bei der Bestimmung des Wohnwertzuschlages allein nach den in § 5 Abs. 1 genannten Kriterien (Baualter und Wohnungsgröße) ist nicht hinreichend deutlich, wie die in Abs. 2 der genannten Bestimmung in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe herangezogenen Merkmale mit berücksichtigt werden können.

Das Gericht folgt insoweit den überzeugenden Darlegungen des Urteils des Amtsgerichts Tiergarten vom 15. Mai 1984 - 2 C 11/84 -, dem es sich in vollem Umfang anschließt (abgedruckt in MM 1984, S. 179).

Soweit Müller in seinem Aufsatz "Wohnwertzuschlag verfassungsgemäß" in "Das Grundeigentum" 1984, S. 991 ff., die Auffassung vertritt, der Gesetzgeber habe es versehentlich unterlassen, § 5 Abs. 2 Satz 2 des 12. Bundesmietengesetzes zu streichen, kann sich das Gericht dieser Auffassung nicht anschließen. Zwingende Anhaltspunkte für diese Annahme gibt es nicht. Auch der Umstand, daß in § 5 Abs. 1 vor den beiden Merkmalen Baualter und Größe der Wohnung zunächst in einem Gesetzesentwurf das Wort "insbesondere" gestanden hat, dieses Wort aber später gestrichen worden ist, bedeutet nicht notwendig, daß es nur versehentlich unterblieben sei, Satz 2 des 2. Absatzes vom § 5 zu streichen.

Nach alledem ist die Erste Verordnung über Mieterhöhungen nach dem 12. Bundesmietengesetz unwirksam, da es an einer rechtswirksamen Ermächtigungsgrundlage fehlt. Die Erhebung des Wohnwertzuschlages ist dementsprechend unzulässig, so daß die Klage abzuweisen war.

Anmerkung: A.A. die zuständige Berufungskammer - vgl. Urteil des Landgerichts Berlin vom 15.1.1985 - 64 S 305/84 - Nr. 1 zu § 5 XII. BMG -