Wohnwertzuschlag

Wohnwertzuschlag; Instandsetzungszuschlag; Abstufung/im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG; Bestimmtheit/von § 5 Abs. 2 XII. BMG; Ermächtigungsnorm/für die 1. MHV zum XII. BMG; Wohnflächengruppen/als Abstufung im Sinne von § 5 Abs. 2 XII. BMG; Aufwendungen/Nachweis; Einsicht/in Abrechnungsunterlagen; Endbeträge/als Nachweis von Aufwendungen; Erhöhungserklärung; Instandhaltung; Instandsetzung; Nachweis/von Aufwendungen

Die Erhebung des Wohnwertzuschlages ab 1. Januar 1984 ist unzulässig, da sich § 1 Abs. 2 1. MHV nicht im Rahmen der Ermächtigungsnorm hält.

Zur Geltendmachung des Instandhaltungszuschlages ab 1. Januar 1984 ist die Angabe der Aufwendungen des Vermieters in nachprüfbarer Form (Ort der Arbeiten und Zeitpunkt der Ausführung) erforderlich.

... Die Bekl. ist jedoch nicht verpflichtet, den gemäß § 5 XII. BMG und § 1 Abs. 2 I. MHV - XII. BMG in Verbindung mit der Erklärung der Hausverwaltung vom 21.12.1983 und § 3 Abs. 7 des Mietvertrags für die Monate Januar und Februar 1984 erhobenen monatlichen Wohnwertzuschlag von 4 % der Grundmiete - 12,60 DM zu entrichten. Die hierfür ausschließlich in Betracht kommende gesetzliche Grundlage des § 1 Abs. 2 I. MHV - XII. BMG hält sich nicht im Rahmen der Ermächtigungsnorm der § 5 Abs. 2 XII. BMG. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Ermächtigungsnorm die hinreichende Bestimmtheit im Sinne des Artikel 80 Abs. 1 Satz 2, 3 GG aufweist. Denn nicht einmal die in der Ermächtigungsnorm enthaltenen Bestimmungsmerkmale sind in der darauf beruhenden Verordnung beachtet worden. Nach § 5 Abs. 2 XII. BMG sind die verschiedenen Baualters- und Wohnungsgrößenklassen sowie der preisrechtlich zulässige Mieterhöhungsbetrag näher zu bestimmen. Satz 2 der Ermächtigungsnorm schreibt dazu vor, daß bei der Abstufung im einzelnen von den Merkmalen auszugehen ist, die in anderen Großstädten im Geltungsbereich des Gesetzes bei der Aufstellung der Übersichten im Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe berücksichtigt werden. Diese zwingend vorgeschriebene Feinabstufung nach Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG) fehlt in der Tabelle des § 1 Abs. 2 1. MHV - XII. BMG. Diese enthält vielmehr ausschließlich die Festlegung von vier Größenklassen (Wohnflächengruppen) jeweils für die bis 31.12.1918 und in der Zeit vom 1.1.1919 bis 31.12.1949 bezugsfertig gewordenen Wohnungen. Gerade die in der Ermächtigung normierte Differenzierung nach Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung, die neben Größe und Alter für den Wohnwert von schlechthin wesentlicher Bedeutung sind, sollte einen Schritt zur Angleichung der Mietzinsen für Altbauwohnraum an das Preisgefüge des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vollziehen und damit der Zielvorstellung des Gesetzgebers, dem nach 1989 vorgesehenen Übergang der Preisvorschriften für Altbauwohnraum in die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe dienen (vgl. hierzu auch Becker und Blümmel, Materialien zum neuen Berliner Altbau-Mietpreisrecht, Schriftenreihe Das Grundeigentum, S. 56). Die notwendige - und nicht etwa nur durch eine bloße Sollvorschrift empfohlene - Differenzierung nach Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ist in der Tabelle des § 1 Abs. 2 I. MHV - XII. BMG völlig unterblieben; die Unterteilung ausschließlich nach Baualter und Größe der Wohnung, die im übrigen dem Begriff "Wohnwertzuschlag" nicht gerecht würde, ist durch die Ermächtigung des § 5 Abs. 2 XII. BMG nicht gedeckt. Die Frage, ob bei der Abstufung hinsichtlich der Ausstattung auch die Merkmale berücksichtigt werden dürfen, welche bereits Grundlage eines Komfortzuschlags gemäß § 2 XII. BMG gewesen sind, braucht als für die Entscheidung dieses Rechtstreits irrelevant nicht geklärt zu werden. Die Bestimmung des § 1 Abs. 2 der 1. MHV - XII. BMG ist damit unbeachtlich und keine wirksame Rechtsgrundlage für den von der Kl. verlangten Wohnwertzuschlag.

Eine Verpflichtung der Bekl. zur Leistung des von der Hausverwaltung mit der Erklärung vom 21.12.1983 begehrten Instandsetzungszuschlags von 2 % der Grundmiete = 6,30 DM für die Monate Januar und Februar 1984 ist ebenfalls nicht gegeben.

Nach § 3 Abs. 1 XII. BMG darf der Vermieter die preisrechtlich zulässige Miete erstmalig ab 1.1.1984 um 2 % der preisrechtlich zulässigen Grundmiete erhöhen, wenn er nachweist, daß er im vorhergehenden Kalenderjahr Kosten in Höhe von mindestens 80 % der Pauschbeträge für Instandhaltung und Instandsetzung gemäß der Rechtsverordnung nach § 7 dieses Gesetzes aufgewendet hat. Der damit für den Instandsetzungszuschlag erforderliche Nachweis von Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung bedeutet zumindest, daß dem Mieter mit der Erhöhungserklärung diese Aufwendungen in nachprüfbarer Form aufgeschlüsselt werden müssen. Dieser Voraussetzung genügt die Erhöhungserklärung vom 21.12.1983 nicht. Die ihr anliegende Zusammenstellung von Handwerksfirmen mit jeweiligen Endbeträgen läßt nicht erkennen, für welche Arbeiten zu welchen Zeitpunkten welche Einzelvergütungen erbracht worden sind. Erst eine Substantiierung insoweit würde aber der Bekl. die Prüfung ermöglichen, ob die Aufwendungen für Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen angefallen sind. Insoweit braucht sich die Bekl. auch nicht auf die Möglichkeit, bei der Hausverwaltung in die Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, verweisen zu lassen. Die Frage, ob der durch die gesetzliche Bestimmung geforderte "Nachweis" der Aufwendungen besagt, daß dem Mieter die Unterlagen - wenigstens in Kopie - mit der Erhöhungserklärung übergeben werden müßten, kann dahingestellt bleiben. Da die in jedem Falle notwendige Aufschlüsselung der Aufwendungen nicht erfolgt ist, fehlt der Erhöhungserklärung insoweit eine Wirksamkeitsvoraussetzung.