Wohnwertzuschlag

Wohnwertzuschlag; Bestimmtheit/von § 5 Abs. 2 XII. BMG; Ermächtigungsgrundlage/für die 1. MHV-XII. BMG

Die Erhebung des Wohnwertzuschlages ab 1. Januar 1984 ist unzulässig, weil die Ermächtigungsgrundlage des § 5 Abs. 2 XII. BMG in sich widersprüchlich ist, nach welchen Kriterien der Wohnwertzuschlag zu bemessen ist.

Das Gericht ist auch - entgegen der Ansicht der Bekl. zu 26) - zur Entscheidung über die im Streit befindlichen Rechtsfragen befugt. Über die Rechtmäßigkeit einer im konkreten Fall anzuwendenden Norm haben die Berliner Gerichte in eigener Zuständigkeit zu entscheiden, ohne diese Frage dem Bundesverfassungsgericht vorlegen zu können (KG in NJW 1980 Seite 2419 (Leitsatz); ebenso von Münch-Meyer, Grundgesetzkommentar, 2. Auflage, Artikel 100 Anmerkung 23).

Die Klage ist begründet, da der Kl. nicht zur Zahlung des von der Bekl. zu 26) geforderten Wohnwertzuschlages verpflichtet ist. Das im Tenor zu 1) erwähnte Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, da § 1 Abs. 2 der Ersten Verordnung über Mieterhöhungen nach dem Zwölften Bundesmietengesetz - 1. MHV - XII. BMG - vom 1. November 1983, auf welche die Bekl. zu 26) ihr Mieterhöhungsverlangen stützt, mangels einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage rechtswidrig ist.

§ 1 Abs. 2 der 1. MHV - XII. BMG beruht auf § 5 Abs. 2 XII. BMG. Nach Abs. 1 der zuletzt genannten Norm darf ab 1. Januar 1984 für preisgebundenen Altbauwohnraum ein sogenannter Wohnwertzuschlag erhoben werden, der dem Baualter und der Größe der Wohnung Rechnung tragen soll. Gemäß Abs. 2 Satz 1 wird der Senat von Berlin ermächtigt, durch Rechtsverordnung die einzelnen Baualters- und Wohnungsgrößenklassen sowie den preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrag näher zu bestimmen. Gemäß Abs. 2 Satz 2 ist bei der Abstufung im einzelnen von den Merkmalen auszugehen, die in anderen Großstädten nach § 2 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) in den sogenannten Mietspiegeln zu berücksichtigen sind, also nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraumes (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG).

Damit läßt § 5 Abs. 2 XII. BMG nicht mehr klar erkennen, was er vorschreibt; es ermangelt ihm mit anderen Worten der für eine Ermächtigungsgrundlage erforderlichen Bestimmtheit im Sinne von Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG. Es ist nämlich bei der Bestimmung des Wohnwertzuschlages gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG, also allein nach Baualter und Wohnungsgröße, zum Teil unmöglich, die aus dem MHG beigezogenen Kriterien der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraumes gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG mit zu berücksichtigen.

Dies wird spätestens dann erkennbar, wenn man sich die Bedeutung der fünf Merkmale des 3 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG vor Augen führt. Nach dem Bericht der Bundesregierung betreffend die Ermöglichung einer vermehrten Aufstellung von Mietspiegeln durch die Gemeinden (BBauBl. 1976, Seiten 234 ff.) erklären sich die Merkmale wie folgt:

- Art

Das Merkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Hochhäuser, sonstige Mehrfamilienhäuser).

- Größe

Für das Kriterium "Größe" ist die Quadratmeterzahl der Wohnfläche maßgeblich, also die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung führen.

- Ausstattung

Das Merkmal "Ausstattung" bezieht sich auf eine Vielzahl von Ausstattungsmöglichkeiten (Heizungsart, Bad oder Dusche etc.).

- Beschaffenheit

Die "Beschaffenheit" erfaßt Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand (Instandhaltungsgrad des Gebäudes, bzw. der Wohnung). In einer Untergliederung des Wohnraumangebotes, wie sie für Mietspiegel vorgesehen ist, wird dieses Merkmal jedoch keine volle Berücksichtigung finden können, weil es hierfür zu schwierig zu erfassen ist. Die Bundesregierung empfiehlt daher eine Unterteilung nach dem Merkmal "Baualter", da jedenfalls Bauweise und Zuschnitt oft vom Baualter abhängig sind.

- Lage

Für die Lagequalität sind in erster Linie die Verhältnisse des Wohngebiets von Bedeutung, in welchem die Wohnung liegt (z. B. ruhige oder zentrale Lage, Immissionen etc.). Hier wird eine Unterteilung nach "guten, mittleren und einfachen" Wohnlagen empfohlen.

Versucht man nun, den Wohnwertzuschlag nach Baualters- und Wohnungsgrößenklassen zu bestimmen, so können die fünf Merkmale des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG unter Berücksichtigung der vorstehenden Definitionen nur zum Teil Berücksichtigung finden. Eine Einteilung nach dem Baualter erfaßt die Teilaspekte des Merkmals "Beschaffenheit" (Bauweise, Zuschnitt und baulicher Zustand) jedenfalls soweit, daß dieses Merkmal hinreichend berücksichtigt ist. Mit der Unterteilung nach der Wohnungsgröße ist das Merkmal "Größe" erfaßt. Die anderen Kriterien des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG, nämlich Art, Ausstattung und Lage können bei einer Einteilung nur nach Baualters- und Wohnungsgrößenklassen selbst bei einer "Abstufung im einzelnen" nicht berücksichtigt werden, da kein Weg ersichtlich ist, auf dem diese Kriterien einfließen könnten.

Zu hinreichender Klarheit darüber, was der Gesetzgeber mit der in § 5 Abs. 2 XII. BMG enthaltenen Ermächtigung inhaltlich hat anordnen wollen - Wohnwertzuschlag nur unter Berücksichtigung von Baualter und Größe oder unter Berücksichtigung aller in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG aufgeführten Merkmale -, gelangt man auch bei einer Entstehungsgeschichte und Sinn der Norm berücksichtigenden Auslegung nicht:

Hierbei fällt zunächst auf, daß der Gesetzesentwurf in seiner ursprünglichen Fassung (siehe den "Entwurf eines Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin", BT-Drucks. 9/1640, insbesondere dessen Art. 2 (Zwölftes Bundesmietengesetz) S. 6 ff.) klar zu erkennen gab, welche Kriterien bei dem Erlaß einer Rechtsverordnung Berücksichtigung zu finden hatten. Es sollte nämlich gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 der Senat von Berlin ermächtigt werden, verschiedene "Wohnwertstufen" zu bestimmen. Mit dem sehr weiten und flexiblen Begriff der Wohnwertstufen waren die fünf Merkmale des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG, auf die § 5 Abs. 2 Satz 2 Bezug nimmt, ausreichend abgedeckt. Eine Einteilung nach Wohnwertstufen hätte sämtliche fünf Merkmale berücksichtigen können.

Im Laufe des weiteren Gesetzgebungsverfahrens wurde der Kreis der Kriterien, die für die Wohnqualität als maßgeblich angesehen werden sollten, eingeschränkt (vgl. die "Beschlußempfehlung zur Annahme", BT-Drucks. 9/1780, Seite 11). Entfallen ist auch der in § 5 Abs. 1 ursprünglich enthaltene Hinweis, daß der Wohnwertzuschlag auch der Lage der Gebäude Rechnung tragen solle (BT-Drucks. a.a.O.). Schließlich ist in § 5 Abs. 2 Satz 1 der Begriff "Wohnwertstufen" ersetzt worden durch "Baualters- und Wohnungsgrößenklassen", BT-Drucks. a.a.O.).

In der Begründung zu den Änderungen des Entwurfs des § 5 heißt es: "Der Wohnwertzuschlag wird nur durch Baualters- und Wohnungsgrößenklassen näher bestimmt." (BT-Drucks. a.a.O. S. 23). Und zur Streichung des § 6 des ersten Entwurfes wird ausgeführt: "Abweichend von der ursprünglichen Fassung werden die Mietpreise nicht zusätzlich nach der Lage im Stadtgebiet differenziert, da die Wohnqualität weniger durch die Lage im Stadtgebiet als vielmehr durch den Gebäudezustand, die Ausstattungsqualität und das Baualter gekennzeichnet wird." (BT-Drucks. a.a.O. S. 21). Für die Mieterhöhungen sollte daher nach der Ausstattung des Wohnraumes, sogenannter Komfortzuschlag, differenziert (§ 2 XII. BMG) und zusätzlich insbesondere nach dem Baualter und der Größe der Wohnung gestaffelt werden (siehe BT-Drucks. a.a.O.).

Aus alledem läßt sich keine größere Klarheit über den vom Gesetzgeber gewollten Inhalt des § 5 XII. BMG erlangen, als aus dem Wortlaut der Bestimmung.

Einerseits rechtfertigt die zitierte Begründung zu den Änderungen des Entwurfs des § 5 die Vermutung, daß außer dem Baualter und der Wohnungsgröße überhaupt keine Kriterien Berücksichtigung finden sollten, was auf einen redaktionellen Fehler bei der Überarbeitung des Entwurfs schließen lassen könnte, der darin bestand, daß man vergaß, § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG ersatzlos zu streichen.

Betrachtet man andererseits die zitierte Begründung zur ersatzlosen Streichung des § 6 des Entwurfs, so wird darin zwar das Bestreben deutlich, den Wohnwertzuschlag in erster Linie nicht nach der Lage und der Ausstattung zu bestimmen, sondern nach dem Alter und der Größe der Wohnung; ob aber neben den ausdrücklich "insbesondere" zu berücksichtigenden Kriterien Alter und Größe bei der Abstufung im einzelnen noch weitere zu berücksichtigen sind, was man möglicherweise durch Beibehaltung des § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG hat zum Ausdruck bringen wollen, ist unklar. Für diese Auslegung ließe sich immerhin ins Feld führen, daß die Gebäudeart im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG sonst keine Berücksichtigung finden würde und daß die zusätzliche Berücksichtigung der Ausstattung bei der Abstufung im einzelnen sich nicht allein aufgrund der Existenz des § 2 XII. BMG verbietet, denn diese Norm war auch im oben zitierten ersten Entwurf enthalten (siehe BT-Drucks. 9/1640, S. 16). Schließlich würde die zweifache Berücksichtigung der Ausstattung, nämlich bei dem ab 1. Januar 1984 möglichen Wohnwertzuschlag im Sinne von § 5 XII. BMG, dem Gesetzeszweck, der Heranführung der Berliner Mietpreise an das Mietpreisrecht im Bundesgebiet (siehe BT-Drucks. 9/1780, a.a.O.) nicht zuwiderlaufen.

Anmerkung: Ebenso AG Charlottenburg, MM 1984, 255 und MM 1984, 292.