Wohnwertzuschlag

Wohnwertzuschlag; Ausschluß der Grundmietenerhöhung; Benutzung von Nebenräumen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Grundmietenerhöhung - Ausschluß; Hausflur; Treppenräume; Trockenboden; Mitbenutzung von Nebenräumen; Instandhaltung

1. § 5 12. BMG verstößt nicht gegen Art. 80 GG, da die Gesetzesbestimmung eine im Sinne des Art. 80 GG hinreichend bestimmte Ermächtigungsgrundlage darstellt.

2. § 5 Abs. 2 Satz 2 12. BMG ist nicht Teil der Ermächtigungsvorschrift des § 5 Abs. 1, 2 Satz 1, sondern richtet sich an die Rechtsanwendung.

3. Zur Frage, wann ein Mangel im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 4 12. BMG vorliegt.

4. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine vertragliche Vereinbarung über die Benutzung des Trockenbodens einseitig zu widerrufen.

Die Kl. (Vermieter) verlangen von den Bekl. (Mieter) rückständige Mietzinsbeträge aus einer Erhöhung der Grundmiete wegen einer allgemeinen Grundmieterhöhung von 3 v.H. und einen Wohnwertzuschlag von 2 v.H. zum 1. Januar 1984. Die Bekl. wenden ein, daß die allgemeine Grundmieterhöhung unzulässig sei, weil das Treppenhaus nicht ordnungsgemäß gestrichen sei. Die Geltendmachung des Wohnwertzuschlages sei unzulässig, im Wege der Widerklage begehren die Bekl. Zutritt zum Boden des Miethauses, auf dem die Bekl. ihre Wäsche getrocknet hatten, der ihnen jedoch von den Kl. entzogen wurde. Das AG hielt die Forderung des Wohnwertzuschlages dem Grunde nach für zulässig, reduzierte den Zuschlag jedoch von 2 auf 1 v.H.

Den Kl. steht nach §§ 535 Satz 2 BGB, 5 XII. BMG, I. MHV - XII. BMG ein Wohnwertzuschlag in Höhe von 1 % der Grundmiete (2,12 DM x 6 = 12,72 DM) zu. Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnwertzuschlages halten einer verfassungsrechtlichen Prüfung stand. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Tiergarten (Urteil vom 27.3.84 - 2 C 11/84) sowie des AG Schöneberg (Urteil vom 28.6.1984 - 3 C 276/84 -) verstößt § 5 XII. BMG nicht gegen Artikel 80 GG, da die Gesetzesbestimmung eine im Sinne des Art. 80 GG hinreichend bestimmte Ermächtigungsgrundlage darstellt. Nach Abs. 1 Satz 2 GG müssen Inhalt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung im Gesetz bestimmt sein. Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG darf die Grundmiete um einen Zuschlag erhöht werden, der dem Baualter und der Größe der Wohnung Rechnung tragen soll. Mit dieser Bestimmung steht Abs. 2 Satz 1 des § 5 XII. BMG im Einklang, wonach der Senat von Berlin ermächtigt wird, durch Rechtsverordnung die verschiedenen Baualters- und Wohnungsgrößenklassen und den preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrag näher zu bestimmen. Der Senat von Berlin ist diesem Auftrag des Gesetzgebers in § 1 der I. Verordnung über Mieterhöhungen nach dem XII. BMG nachgekommen. § 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG ist zu Recht von dem Senat in der Verordnung außer acht gelassen worden. Denn diese Bestimmung ist nicht an den Verordnungsgeber gerichtet, bleibt vielmehr der Rechtsanwendung überlassen. Dies ergibt sich eindeutig aus der Formulierung "im einzelnen", womit der Einzelfall der Rechtsanwendung gemeint ist. Demnach ist der Inhalt der erteilten Ermächtigung im Gesetz hinreichend bestimmt. Auch der Zweck der Ermächtigung ist im Gesetz ausreichend geregelt. Es sollen Mieterhöhungen im Altbaubestand in gesetzlich begrenztem Ausmaß ermöglicht werden. Die Zielsetzung des Gesetzes ist von dem Senat von Berlin ebenfalls hinreichend beachtet worden. Die besondere Begünstigung des Vermieters bei Wohnungen, die bestimmte Größen erreichen bzw. überschreiten, in der I. MHV - XII. BMG ist nicht zu beanstanden, da es in Westdeutschland bei Wohnungen über 90 qm einen Trend zum Ansteigen des Mietzinses gibt. Sinn und Zweck des § 5 XII. BMG bestehen auch darin, die Berliner Mieten an den voraussichtlichen Stand des ab dem 1.1.1990 geltenden Vergleichsmietenprinzips heranzuführen (so zutreffend das Urteil des AG Schöneberg vom 28.6.84, Seite 4). Da in Westberlin bisher noch der entgegengesetzte Trend vorherrschend ist, wonach mit dem Ansteigen der Größe der Wohnung der qm-Preis abnimmt, stimmt die von dem Verordnungsgeber vorgenommene Regelung mit dem Sinn des Gesetzes auch insoweit überein. Es kann nach den Gesetzesmaterialien auch nicht gesagt werden, daß der Senat vor Erlaß der Verordnung nicht die notwendige Frage gestellt habe, ob eine Erhöhung der Mieten für Großwohnungen im Hinblick auf den großen und zentralen Altbaubestand in Berlin nach dem Ablauf der Preisbindung erwartet werden kann. Nach Auffassung des Berliner Senats ist der Anstieg für Großwohnungen in Westdeutschland "vermutlich" u. a. auf die größere Zentralität der ältesten Gebäude zurückzuführen (vgl. Urteil des Amtsgerichts Schöneberg a.a.O., Seite 5). Hieraus ist zu ersehen, daß die Einschätzung des Senats in die Richtung der von ihm getroffenen Regelung gegangen ist, da auch die einzelnen Stadtteile Westberlins in sich gesehen Ballungsgebiete darstellen, in denen jeweils die Altbauten am zentralsten gelegen sind. Es kann jedenfalls nicht beanstandet werden, wenn der

chöneberg a.a.O., Seite 5). Hieraus ist zu ersehen, daß die Einschätzung des Senats in die Richtung der von ihm getroffenen Regelung gegangen ist, da auch die einzelnen Stadtteile Westberlins in sich gesehen Ballungsgebiete darstellen, in denen jeweils die Altbauten am zentralsten gelegen sind. Es kann jedenfalls nicht beanstandet werden, wenn der Verordnungsgeber in Ausübung des ihm zustehenden Ermessens die voraussichtliche Entwicklung der Mieten in Westberlin bei Eintritt der Preisfreiheit im Sinne der in der Verordnung getroffenen Regelung beurteilt hat. Was nun die Streichung des Wortes "insbesondere" in der ursprünglichen Fassung des § 5 Abs. 1 XII. BMG durch den Gesetzgeber betrifft (vgl. Urteil des AG Schöneberg a.a.O., Seite 10), so ist hieraus nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht zu schließen, daß die übrigen Merkmale des § 2 MHG, die in der Verordnung des Berliner Senats nicht berücksichtigt wurden, nach dem Willen des Gesetzgebers mit zu berücksichtigen waren. In der Tat sind die übrigen Merkmale des § 2 MHG, wie sich aus § 5 Satz 2 Abs. 2 XII. BMG ergibt, zu berücksichtigen, jedoch - wie bereits erörtert - nicht durch den Verordnungsgeber, sondern im Wege der Rechtsanwendung. Die Streichung des in § 5 Abs. 1 XII. BMG ursprünglich enthalten gewesenen Wortes "insbesondere" bedeutet demnach, daß gesetzlich bzw. im Wege der Verordnung nur nach Baualter und Größe zu differenzieren, alles übrige aber Generalklausel ist, die von der Rechtsanwendung ausgefüllt werden muß.

Da die Parteien im vorliegenden Fall keine weiteren Einzelheiten über die Art, die Ausstattung, die Beschaffenheit und Lage des Wohnraums vorgetragen haben (vgl. §§ 5 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG, 2 MHRG), ist von einer durchschnittlichen Abstufung mit der Folge auszugehen, daß den Kl. statt der geforderten 2 % der Grundmiete in Abweichung von dem in der Verordnung vorgesehenen Höchstsatz von 2 % der Grundmiete lediglich 1 % (2,12 DM) monatlich zusteht.

Im übrigen war die Klage abzuweisen.

Die Erhöhung der Grundmiete um 3 % nach § 1 Abs. 1 XII. BMG können die Kl. nicht verlangen, da der Hausflur und die Treppenräume des Miethauses der Kl. nicht ordnungsgemäß gestrichen sind (§ 3 Abs. 3 Nr. 4 XII. BMG). Die vom Gericht durchgeführte Augenscheinseinnahme hat ergeben, daß die Wände im Treppenhaus zum größten Teil verschmutzt sind. An manchen Stellen ist die Farbe abgeblättert, insbesondere im unteren Teil des Treppenhauses. Im Hauseingangsflur ist die Farbe an den Wänden weitgehend abgeblättert. An manchen Stellen ist der Farbanstrich an den Wänden auch rissig.

Die Kl. sind kraft mietvertraglicher Abrede verpflichtet, den Bekl. den Zugang zum Trockenboden des Miethauses zu gewähren. Unstreitig haben die Rechtsvorgänger der Kl. den Bekl. die Benutzung des Trockenbodens des Miethauses gestattet. Die Kl. sind nicht berechtigt, diese zumindest stillschweigend getroffene vertragliche Vereinbarung über die Benutzung des Trockenbodens einseitig zu widerrufen. Der Dachboden wird in Berliner Miethäusern weitgehend üblicherweise zum Trocknen der Wäsche seitens der Mieter benutzt. Zu Unrecht machen die Kl. geltend, daß das Verschließen des Dachbodens darauf zurückzuführen sei, daß in der Vergangenheit ständig unbemerkt Gerümpel und leicht brennbare Materialien von Mietern auf dem Dachboden deponiert worden seien. Dies berechtigt die Kl. nicht, sämtlichen Mietern die Benutzung des Dachbodens zu verbieten. Vielmehr sind die Kl. gehalten, andere Möglichkeiten zu finden, um sicherzustellen, daß der Dachboden nicht zweckentfremdet und ein Gefahrenherd für die Hausgemeinschaft wird.