Wohnwertzuschlag

Wohnwertzuschlag; Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Instandsetzungszuschlag; Mischeinheit; Wirtschaftseinheit; Grundmietenbestandteil; Preisstellenverfahren

1. § 1 Abs. 2 der 1. MieterhöhungsVO nach dem 12. BMG (Wohnwertzuschlag) ist wirksam (ausdrückliche Aufgabe der vom Gericht bisher vertretenen gegenteiligen Ansicht).

2. Der Eigentümer kann den Kostennachweis zur Geltendmachung des Instandsetzungszuschlages nach § 3 12. BMG auch mittels Aufwendungen eines Voreigentümers führen.

3. Bei der Berechnung der Zulässigkeit des Instandsetzungszuschlages ist bei Mischeinheiten zulässig, die gesamten Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung durch die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit zu teilen und den so unmittelbar je Quadratmeter Fläche errechneten Betrag dem für die jeweilige Wohnung nach § 3 Abs. 2 notwendigen Betrag gegenüberzustellen; es ist bei Mischeinheiten nicht erforderlich, die Summe der Wohnflächen und die Summe der Nutzflächen der Gewerberäume getrennt anzugeben.

4. Wohnwertzuschlag und Instandsetzungszuschlag werden Bestandteil der Grundmiete.

5. Die Preisstelle für Mieten entscheidet bei einem Verfahren nach § 11 Abs. 6 AMVOB nicht nur über die Höhe, sondern auch über den Grund des Modernisierungszuschlags; der gegenteiligen Ansicht der ZK 64 des LG Berlin vermag das Gericht nicht zu folgen.

Wohnwertzuschlag

Die Bekl. sind nach § 1 Abs. 2 der Ersten Verordnung über Mieterhöhungen nach dem Zwölften Bundesmietengesetz vom 1. November 1983 (GVBl. S. 1394) - 1. MHV - berechtigt, einen Wohnwertzuschlag von 4 % der Grundmiete zu erheben. Diese Verordnung ist wirksam. Das Gericht hält an der gegenteiligen Ansicht, die es in seinem Urteil vom 16. Juli 1984 - 6 C 262/84 - (MM 1984, 291) vertreten hat, nach nochmaliger Prüfung nicht fest (wird ausgeführt).

Instandhaltungszuschlag 1984

Die Bekl. sind nach § 3 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG berechtigt, einen Instandhaltungszuschlag von 2 % der Grundmiete nach dem Stande vom 31. Dezember 1983 zu erheben, weil sie nachgewiesen haben, daß der Vermieter des Hauses 1983 Kosten in Höhe von mindestens 80 vom Hundert als Pauschalbeträge für Instandhaltung und Instandsetzung gemäß der Rechtsverordnung nach § 7 XII. BMG (Ertragsberechnungsverordnung) aufgewendet hat. Sie haben den Zuschlag mit einer den Formvorschriften entsprechenden Mieterhöhungserklärung geltend gemacht.

Die Voreigentümerin hat die Fassade renovieren lassen.

Daß nicht die Bekl. die Instandhaltungskosten aufgewendet haben, ist bedeutungslos. Demjenigen, der nach § 571 BGB in ein Mietverhältnis eingetreten ist, kommen die Aufwendungen des Voreigentümers zugute. Er erlangt mit der Befugnis, den Instandhaltungszuschlag zu erheben, keinen ungerechtfertigten Vorteil. Denn die Aufwendungen des Voreigentümers werden bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt worden sein.

Nach § 3 Abs. 5 Satz 1 XII. BMG sind die für die Wirtschaftseinheit berücksichtigungsfähigen Aufwendungen im Verhältnis der Wohnflächen aufzuteilen. Gehört zu der Wirtschaftseinheit noch Geschäftsraum, so sind nach Satz 2 a.a.O. die Aufwendungen für den preisgebundenen Wohnraum "im Verhältnis der Wohnfläche dieser Wohnräume zu den Nutzflächen der Gewerberäume zu ermitteln". (Das ist mathematisch ungenau; gemeint ist: "im Verhältnis der Wohnfläche dieser Räume zu der Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit". Wenn also die Wohnfläche der preisgebundenen Wohnräume 800 qm und die Nutzfläche der Gewerberäume 200 qm beträgt, so entfallen 8/10 - und selbstverständlich nicht 8/2 - der Aufwendungen auf die preisgebundenen Wohnräume.) Diese Ermittlung kann der Vermieter auf zweierlei Art vornehmen:

(1) Er kann die gesamten Aufwendungen (A) für Instandhaltung und Instandsetzung durch die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit (GF) teilen, d. h. durch die Summe von Wohnflächen (W) der preisgebundenen Wohnräume und Nutzflächen (N) der Gewerberäume, und so unmittelbar die Aufwendungen je Quadratmeter Wohnfläche (x) ermitteln:

x = __A__ = ___A___ GF W + N

(2) Er kann aber auch zwei Rechenschritte machen, nämlich zunächst die gesamten Aufwendungen mit dem Quotienten W : GF multiplizieren und dann den so ermittelten Anteil der Aufwendungen, der auf die Wohnfläche entfällt (A1), durch die gesamte Wohnfläche teilen, also:

A1 = A . ___W___ = A . ____W____

GF W + N

x = ___A1___ = A . _____W_____ = ___A___

W (W + N) . W W + N .

Beide Methoden führen zum selben Ergebnis.

Der Wohnwertzuschlag und der Instandhaltungszuschlag sind Bestandteil der Grundmiete geworden. Das ergibt sich aus § 1 Abs. 4 Satz 1 XII. BMG.

Modernisierungszuschlag

Hinsichtlich des Modernisierungszuschlages ist die Sache noch nicht entscheidungsreif. Vielmehr wird der Rechtsstreit insoweit nach § 148 ZPO ausgesetzt, bis die Preisstelle für Mieten den Modernisierungszuschlag festgesetzt hat. Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob der Einbau des Isolierglasküchenfensters nachhaltig den Gebrauchswert der Wohnung erhöht oder Einsparungen von Heizenergie bewirkt hat, ist nicht vom ordentlichen Gericht, sondern von der Preisstelle für Mieten zu entscheiden. Das ergibt sich aus § 11 Abs. 6 AMVOB. Diese Vorschrift lautet in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (GVBl. S. 623) - im folgenden: "2. Änderungsverordnung" -:

"Im Streitfalle entscheidet die Preisbehörde auf Antrag des Vermieters oder des Mieters über die Höhe des Zuschlags, soweit dieser nicht auf Grund des § 1 des Ersten Bundesmietengesetzes geltend gemacht werden kann."

Der Ansicht der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin (MM 1985, 83), aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ergebe sich, daß die Preisbehörde nur über die Höhe des Zuschlages zu entscheiden habe, nicht aber über die Frage, ob eine Modernisierung vorliege und ob der Vermieter daher überhaupt einen Modernisierungszuschlag fordern dürfe, vermag das Gericht nicht zu folgen. Auf den ersten Blick erscheint die Ansicht des Landgerichts Berlin zwar einleuchtend, weil es in der alten Fassung des § 11 Abs. 6 AMVOB hieß:

"Im Streitfalle entscheidet die Preisbehörde auf Antrag des Vermieters oder des Mieters über den zulässigen Mieterhöhungsbetrag."

§ 11 Abs. 6 AMVOB n.F. muß aber so ausgelegt werden, als habe die Preisbehörde nach wie vor auch über die Frage zu entscheiden, ob überhaupt ein Modernisierungszuschlag zulässig sei. Denn bei der Auslegung, die die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vornimmt, wäre § 11 Abs. 6 AMVOB n.F. wegen Fehlens einer gesetzlichen Ermächtigung nichtig. Nach der einhelligen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (GE 1976, 446), des Oberverwaltungsgerichts Berlin (vgl. zuletzt GE 1983, 753; 1984, 333, 713, 715 und 977), des Verwaltungsgerichts Berlin, des Kammergerichts (Urteil vom 13. Oktober 1969 - 8 U 856/69 -; Urteil vom 23. November 1972 - 8 U 558/72 -) und - soweit bekannt - auch des Landgerichts Berlin (mit Ausnahme der Zivilkammer 63) oblag nach § 11 Abs. 6 AMVOB a.F. auch die Entnahme der Zivilkammer 63) oblag nach § 11 Abs. 6 AMVOB a.F. auch die Entscheidung darüber, ob eine Modernisierung vorliege und ob der Vermieter daher überhaupt einen Modernisierungszuschlag fordern dürfe, der Preisbehörde und nicht den ordentlichen Gerichten. Eine gesetzliche Ermächtigung, diese Zuständigkeit den ordentlichen Gerichten zu übertragen, ist nicht vorhanden. Die 2. Änderungsverordnung ist, wie ihr Eingangssatz zeigt, aufgrund des Artikels 6 des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 (GVBl. S. 1344) - im folgenden: "2. Mietrechtsänderungsgesetz" - erlassen worden. In Artikel 6 dieses Gesetzes sind die zuständigen Bundesminister aber nur ermächtigt worden, die Altbaumietenverordnung Berlin "an dieses Gesetz anzupassen". Da durch das 2. Mietrechtsänderungsgesetz die neue Stichtagsmiete eingeführt worden ist (Artikel 4 Nr. 1 enthält die Änderung des § 1 I. BMG), war fortan eine Festsetzung des Modernisierungszuschlages durch die Preisbehörde in denjenigen Fällen entbehrlich, in denen der Modernisierungszuschlag Teil der neuen Stichtagsmiete war. Diese Fälle mußten aus dem Anwendungsbereich des § 11 Abs. 6 AMVOB herausgenommen werden, und das ist durch die 2. Änderungsverordnung geschehen. Hierin lag eine Anpassung der AMVOB an das 2. Mietrechtsänderungsgesetz. Dagegen wäre es keine Anpassung an dieses Gesetz gewesen, die Zuständigkeit für die Entscheidung der Frage, ob eine Modernisierung vorliegt und ob der Vermieter daher überhaupt einen Modernisierungszuschlag fordern darf, von der Preisbehörde auf die ordentlichen Gerichte zu übertragen. Keine der Vorschriften des 2. Mietrechtsänderungsgesetzes hat eine solche Übertragung erfordert, und durch Artikel 6 dieses Gesetzes sind die zuständigen Bundesminister auch nicht etwa ermächtigt worden, preisbehördliche Befugnisse zu vermindern und das Mieterhöhungsverfahren den für preisgebundene Neubauwohnungen geltenden Vorschriften anzupassen.