Wohnwertzuschlag, vertragswidriger Gebrauch, positive Vertragsverletzung, Altbauwohnraum, Mietpreisbindung, Mietzinserhöhung, positive Vertragsverletzung, unerlaubte Handlung, Schadensersatz, Namensschilder, Warmwasserbereiter, Immissionsmeßkosten

1. Ist der Mieter vertraglich verpflichtet, einen vorhandenen Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung warten zu lassen, so hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch, wenn das Gerät aufgrund nicht durchgeführter Wartung defekt geworden ist.

2. Der Wohnwertzuschlag ist verfassungsgemäß.

3. Hat der Vermieter Klingeltableaus mit der Möglichkeit zur Befestigung von Namensschildern angebracht, so kann der Vermieter verlangen, daß der Mieter anderweitig angebrachte Türschilder entfernt.

4. Zur Substantiierungspflicht des Vermieters in bezug auf geltend gemachte Immissionsmeßkosten.

Die Bekl. sind Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung im Haus der Kl. Mietvertraglich ist u. a. vereinbart, daß die Bekl. für Durchlauferhitzer oder Boiler zur Warmwasserbereitung unmittelbar sämtliche Betriebs-, Wartungs- und Reinigungskosten tragen, die Reinigung mindestens einmal jährlich zu erfolgen hat und dem Vermieter auf Verlangen nachzuweisen ist. Der in der Wohnung der Bekl. befindliche Gasdurchlauferhitzer mußte aufgrund eines Defektes Anfang Januar 1984 ausgetauscht werden, die Reparaturfirma vermerkte bei der Auflistung der Arbeiten "Mieterverschulden". Die Kl. haben von den Bekl. die Reparaturkosten verlangt, desweiteren unter Berufung auf die mietvertraglichen Vereinbarungen erstmals seit Beginn des Mietverhältnisses den Nachweis über durchgeführte Wartungs- und Reinigungsarbeiten. Die Bekl. haben darauf nicht reagiert. In ihrer Wohnung befindet sich außerdem noch eine Kombitherme zum Betrieb einer Gasetagenheizung, die der jährlichen gebührenpflichtigen Messung durch den Bezirksschornsteinfeger unterliegt. In einem Schreiben vom 12. März 1984 erinnerten die Kl. die Bekl. an die Erstattung von Gebühren in diesem Zusammenhang aus dem Jahr 1983, die bereits in einer Mieterhöhungserklärung vom 30. November 1983 geltend gemacht worden war. Die im Jahre 1982 geforderten Gebühren für die Messung waren von den Bekl. gezahlt worden.

Außerdem verlangen die Kl. die Entfernung des Türschildes von der Wohnungseingangstür samt Klingel, die dort von den Bekl. bei ihrem Einzug angebracht worden waren und anläßlich einer Renovierung des Treppenhauses und der Wohnungseingangstüren 1983 auf Verlangen der Bekl. abgenommen wurden, danach aber wieder an der alten Stelle befestigt wurden. Im Rahmen der Renovierung hatten die Kl. im gesamten Haus neue Klingeln mit der Möglichkeit zur Befestigung von Namensschildern angebracht. Vor der Renovierung wurden die Installationen der Bekl. von ihnen geduldet. Strittig ist außerdem die allgemeine Grundmieterhöhung zum 1. Januar 1984, ein Instandsetzungszuschlag von 2 % und der Wohnwertzuschlag von 4 %. In bezug auf die Immissionsmeßkosten wenden die Bekl. ein, es sei bei ihnen nicht gemessen worden, außerdem dürfe der Wohnwertzuschlag mangels wirksamer Rechtsgrundlage nicht erhoben werden.

Die Klage hatte bei der überwiegenden Zahl der strittigen Punkte Erfolg.

Der Anspruch der Kl. auf Entfernung des Türschildes und der Klingel ergibt sich aus §§ 550, 535 BGB; der Anspruch auf Beseitigung der durch die Schrauben entstandenen Beschädigungen beruht auf §§ 823 Abs. 1, 249 BGB.

Dadurch, daß die Bekl. ihr Namensschild sowie eine Klingel nach der Renovierung des Treppenhauses im Dezember 1983 erneut an der Tür befestigten, machten sie einen vertragswidrigen Gebrauch von der Mietsache, denn durch das Anbringen des Schildes und der Klingel wurde die Außenseite der Tür, die nicht zur eigentlichen Wohnung gehört, beschädigt. Eine zwingende Notwendigkeit zu dieser Installation bestand nach der Renovierung des Treppenhauses jedenfalls nicht mehr, da die Kl. inzwischen an allen Wohnungstüren im Hause neue Klingeltableaus mit der Möglichkeit zur Befestigung von Namensschildern angebracht hatten. Die Bekl. hatten selbst unter der Voraussetzung, daß die neue Klingelanlage nicht funktionierte, nicht das Recht, Namensschild und Klingel sogleich wieder an dem alten Platz der Tür zu befestigen, sondern wären gemäß § 545 BGB verpflichtet gewesen, den Mangel den Kl. anzuzeigen, damit diese für Abhilfe hätten sorgen können.

Die Bekl. können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Kl. die Installation an der Tür sieben Jahre lang geduldet haben und sich das Begehren der Kl. nunmehr als unzulässige Rechtsausübung darstelle, denn nachdem die Bekl. ihre Installation auf Verlangen der Kl. selbst entfernt hatten zum Zwecke der Neulackierung der Tür, mußten sie damit rechnen, daß diese eine erneute Anbringung von Namensschild und Klingel an der Tür, wiederum verbunden mit Beschädigungen durch die Verschraubung nicht dulden würden, besonders da die Kl. neue Klingeltableaus hatten anbringen lassen.

Die Kl. hatten die Bekl. auch im Sinne von § 550 BGB zuletzt in den Schreiben vom 12. März 1984 angemahnt, Namensschild und Klingel zu entfernen.

Die durch das Anbringen des Schildes und der Klingel entstandenen Beschädigungen an der Tür stellen eine Verletzung des Eigentums der Kl. dar und müssen von den Bekl. im Wege der Naturalrestitution beseitigt werden.

Die Kl. haben wegen der Reparaturkosten des Durchlauferhitzers einen Anspruch in Höhe von 201,78 DM aus positiver Forderungsverletzung in Verbindung mit § 535 BGB.

Im übrigen ist der Anspruch unbegründet.

Die Bekl. haben dadurch, daß sie ihrer in § 7 Nr. 8 des Mietvertrags begründeten Pflicht, die von ihnen übernommene Wartung nachzuweisen, nicht genügt haben, nicht darlegen können, daß sie ihrer Wartungspflicht an dem Durchlauferhitzer nachgekommen sind. Die Lebenserwartung eines Durchlauferhitzers beträgt bei ordnungsgemäßer Wartung über 20 Jahre, ohne daß Funktionsstörungen am Innenkörper auftreten. Auch nach dem Vortrag der Bekl. war der Durchlauferhitzer zur Zeit des Austauschs des defekten Innenkörpers nur etwa 10 Jahre alt, so daß der Schaden auf mangelhafte Wartung zurückgeführt werden muß. Darauf weist auch ein entsprechender Vermerk des Monteurs auf seinem Reparaturauftrag hin.

Bedenken gegen die Wirksamkeit der vertraglichen Abwälzung der Wartungspflicht auf die Bekl. bestehen nicht. Wartungskosten für Durchlauferhitzer gehören grundsätzlich zu den Betriebskosten (vgl. Nr. 5 c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung), die von den Bekl. zu tragen sind (vgl. KG Berlin in GE 76, 77). Da die Kosten speziell in der Wohnung der Bekl. anfallen, sind diese auch von ihnen zu tragen (vgl. dazu § 4 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG für Betriebskostenerhöhungen). Aus diesem Grunde kann es keinen Unterschied machen, ob die Kosten im Umlageverfahren von den Bekl. zurückgefordert werden, oder ob die Bekl. durch den Mietvertrag gleich zur Wartung verpflichtet werden.

Zwar ist es richtig, daß der Vermieter nicht die Instandhaltungspflicht - wozu das Auswechseln des Innenkörpers des Gasdurchlauferhitzers gehört - ohne weiteres auf den Mieter abwälzen kann (§ 536 BGB), da sich diese als Teil der Gegenleistung für die Mietzinszahlung darstellt. Jedoch trifft den Vermieter keine Instandsetzungspflicht, soweit der Mieter den entstandenen Schaden zu vertreten hat. Hierfür haftet der Mieter dem Vermieter aus positiver Forderungsverletzung (vgl. Schade/Schubert/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, § 536 BGB Anm. 1 u. 3).

In Anbetracht der Tatsache, daß der Durchlauferhitzer schon vor dem Einzug der Bekl. installiert war und die natürliche Abnutzung hinzukommt, ist die Haftung der Bekl. auf die Hälfte des Reparaturbetrages begrenzt.

Der Anspruch auf Zahlung von 40,26 DM für eine Immissionsschutzmessung des Bezirksschornsteinfegermeisters im Jahre 1983 aufgrund §§ 18 Abs. 1 I. BMG, ist unbegründet. Zwar dürfen die entstandenen Kosten nach Nr. 4 d der Anlage 3 zur II. BerechnungsVO als Betriebskosten auf die Bekl. abgewälzt werden, jedoch haben die Kl. die entstandenen Kosten nicht ausreichend nachgewiesen: Der Bezirksschornsteinfeger ist verpflichtet, jährlich nach §§ 9 a Abs. 2, 2 a Abs. 1 der ersten Verordnung zum BimSchG (Verordnung über Feuerungsanlagen) Messungen zwischen Feuerstätte und Schornstein durchzuführen (§ 9 der VO in Verbindung mit Nr. 1.3 der Anlage 1 a).

Nach dem Vorbringen der Bekl. ist in ihrer Wohnung niemals eine Messung durchgeführt worden, so daß der Grund für die Gebührenerhebung entfiele.

Das Vorgehen des Bezirksschornsteinfegermeisters ist jedoch einschließlich der Gebührenerhebung bis ins einzelne geregelt: Gemäß § 9 a Abs. 3 der VO muß er dem Betreiber sein Kommen mindestens sechs Wochen vorher ankündigen. Über das Ergebnis seiner Messung hat er eine Bescheinigung auszustellen (§ 9 Abs. 4 der VO). Die anfallenden Gebühren sind öffentliche Lasten des Grundstücks und werden vom Eigentümer erhoben, wobei der Schornsteinfeger zur Ausstellung einer Quittung verpflichtet ist (§ 25 Abs. 2 und 3 Schornsteinfegergesetz, § 13 Kehr- und Überprüfungsgebührenordnung Bln.).

Da es sich bei der Messung um außerordentliche Betriebskosten handelt, die nur für die Wohnung der Bekl. anfallen, hätten die Kl. schon auf die näheren Umstände der Kosten hinweisen müssen und zumindest die Gebührenquittung des Bezirksschornsteinfegermeisters vorweisen müssen.

Die Grundmietenerhöhung um 2 % erfolgte zu Recht. Die von den Bekl. gerügten Mängel des Hauses können außer Betracht bleiben, da die Kl. jedenfalls mehr als 80 % der Pauschalansätze gemäß der Rechtsverordnung zu § 7 XII. BMG durch die Treppenhausrenovierung aufgewendet haben und die Bedingungen von § 3 Abs. 3 Satz 1 letzter Teil XII. BMG erfüllt sind. Aus dem gleichen Grund dürfen die Kl. die Instandsetzungs- und Instandhaltungspauschale nach § 3 Abs. 1 XII. BMG verlangen.