Wohnwertverbessernde Maßnahmen

Wohnwertverbessernde Maßnahmen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Wertverbesserung; Kastendoppelfenster; Isolierglasfenster; Kunststoffenster; Einsparung von Heizenergie; Instandhaltungskosten; Schallschutzverbesserung; Gebrauchsvorteile

Der Austausch vorhandener Kastendoppelfenster gegen Kunststoffenster mit Isolierverglasung ist keine Wertverbesserung im Sinne des § 11 AMVOB.

Die Kl. begehren die Anerkennung der Kosten für den Einbau von Kunststoffenstern mit Isolierverglasung und Dreh-/Kipp-Beschlägen anstelle der ursprünglich vorhandenen Kastendoppelfenster als Wertverbesserungskosten. Das VG hat die Klage abgewiesen, das OVG hat die Berufung nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zurückgewiesen.

Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB i.d.F.v. 8.3.1979 ist eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11 v.H. der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken. Dies hat der Bekl. für das Auswechseln der vorhandenen hölzernen Kasten-Doppelfenster gegen die in der Wohnung des Beigeladenen eingebauten Kunststoffenster mit Verbundglasscheiben zu Recht verneint. Der Senat hält es aufgrund der überzeugenden Darlegungen des Gutachters, gegen die auch die Kl. keine durchgreifenden Einwendungen erhoben haben, für erwiesen, daß durch diese Baumaßnahme keine Einsparungen von Heizenergie im Sinne des Gesetzes bewirkt werden. Der Wärmedurchgangswert beider Fenstertypen ist als gleich anzusetzen; der geringere Durchlaß von Zugluft bei den Kunststoffenstern gegenüber den hölzernen Kasten Doppelfenstern wird durch den Umstand wettgemacht, daß die übermäßige Dichte der neuen Fenster dadurch ausgeglichen werden muß, daß sie in regelmäßigen Abständen immer wieder geöffnet werden müssen, um den Räumen die erforderliche Frischluft zuzuführen, was ebenfalls zu entsprechenden Wärmeverlusten durch Austausch der erwärmten Raumluft gegen die kalte Außenluft führt. Soweit die alten Instandsetzungen im Übermaß Zugluft durchgelassen haben sollten, muß dies - wie das Verwaltungsgericht zutreffend hervorgehoben hat - bei der Beantwortung der Frage außer Betracht bleiben, ob eine bauliche Veränderung einen Modernisierungszuschlag rechtfertigt oder nicht, weil Maßnahmen, mit denen - wenn auch möglicherweise mit anderen technischen Mitteln - lediglich bestehende Mängel der Mietsache beseitigt werden, als Instandhaltungsaufwendungen gemäß § 11 Abs. 4 AMVOB nicht zu einer Mieterhöhung berechtigen. Dies gilt in Sonderheit für den Fall, daß Undichtigkeiten zwischen dem Fensterkasten und dem Mauerwerk bestanden haben sollten und dieser bauliche Mangel bei Gelegenheit des Einbaus der neuen Fenster behoben worden sein sollte.

Durch den Austausch der Kasten-Doppelfenster gegen Kunststoffenster mit Isolierverglasung ist auch nicht der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht worden. Eine Verbesserung des Schallschutzes war nach den Ausführungen des Sachverständigen mit dem Auswechseln der Fenster nicht verbunden. Die Erleichterungen beim Putzen der Fenster und die nunmehr bestehende Möglichkeit, den unteren Fensterteil durch Kippen zu öffnen, fallen ebensowenig ins Gewicht, wie die geringfügige Vertiefung der Fensternische und die hieraus herrührende Verbreiterung der Fensterbank. Diese unerheblichen Gebrauchsvorteile werden im übrigen weitgehend durch die Gebrauchsnachteile der neuen Fenster wettgemacht: Der neue Fensterflügel, will man ihn ganz öffnen, ragt sehr weit in den Raum hinein, der Ersatz eventuell zerbrochener Fensterscheiben ist sehr viel kostspieliger als bei den bisherigen Fenstern und die Überdichte der Fenster zwingt zu häufigem Öffnen und Schließen der Fenster durch den Mieter, soll der notwendige Luftaustausch in der Wohnung gewährleistet sein.

Der Gebrauchswert der Mietsache wird schließlich auch nicht dadurch nachhaltig erhöht, daß die neuen Fenster nicht mehr gestrichen zu werden brauchen und dem Mieter deshalb der ihm vertraglich obliegende Innenanstrich der Fenster erspart bleibt. Da der Innenanstrich eines - insbesondere auch hinsichtlich des dem Vermieter obliegenden Außenanstriches - ordnungsgemäß unterhaltenen Holzfensters erfahrungsgemäß viele Jahre hält, haben die diesbezüglichen Einsparungen des Mieters schon für sich gesehen keine große Bedeutung. Hinzu kommt, daß - wie der Gutachter ausgeführt hat - bei Kunststoffenstern durch Alterung und Gebrauch Verfärbungen der Materialoberfläche auftreten können, die nicht durch Neuanstrich beseitigt werden können. Sofern derartige Veränderungen auf falsche Behandlung durch den Mieter zurückzuführen sind, haftet dieser dem Vermieter noch dazu für diese Schäden. Im übrigen wird der schon absolut als gering zu veranschlagende Gebrauchsvorteil des ersparten Innenanstrichs noch dadurch relativiert, daß es nach § 11 Abs. 1 AMVOB nicht darauf ankommt, ob die jeweils veränderte Teilanlage der Wohnung eine Verbesserung ihres Gebrauchswertes erfahren hat, sondern daß es vielmehr darauf ankommt, ob der Gebrauchswert der Mietsache insgesamt erhöht worden ist, ein Bezugsrahmen, in dem den ohnehin nicht sehr gewichtigen Erleichterungen für den Mieter bei der Unterhaltung der Mietsache durch den Austausch der Fenster eine noch geringere Bedeutung zukommt.