Wohnwertverbessernde Maßnahme

Wohnwertverbessernde Maßnahme; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Modernisierungsmaßnahme; Einsparung von Heizenergie; Fassadendämmung; Betriebskostensenkung

§ 11 AMVOB a.F. läßt die Zuerkennung eines Wertverbesserungszuschlages allein aus dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie ohne Rücksicht auf die dafür aufgewendeten Kosten nicht zu (Abgrenzung zu OVG 4 B 48.83, GE 84, 715 ff.).

Der Kl. (Vermieter) hat 1975/1976 das Haus mit einer wärmedämmenden Fassade versehen. Die Widerspruchsbehörde hatte die Festsetzung eines Zuschlages dafür abgelehnt, weil die Energieeinsparung in keinem angemessenen Verhältnis zu den aufgewendeten Kosten stehe. Die dagegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg, die Berufung des Kl. hielt das OVG für unbegründet.

Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die vom Kl. vorgenommene Fassadendämmung nicht als Wertverbesserungsmaßnahme anerkannt. Als rechtliche Grundlage für das Begehren des Kl. kommt allein § 11 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 11 Abs. 3 Satz 1 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung vom 21. März 1961 in Betracht. Demgegenüber kann § 11 Abs. 1 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung der Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 8. März 1979 (BGBl. I S. 287/GVBl. S. 593) noch nicht angewendet werden, weil § 34 AMVOB in der Fassung der Änderungsverordnung ausdrücklich vorschreibt, daß auf bauliche Maßnahmen, die bis zum 31. März 1979 begonnen worden sind, § 11 AMVOB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden ist. Damit unterscheidet sich der hier zu beurteilende Streit bereits im rechtlichen Ausgangspunkt von dem Sachverhalt, den der Senat bereits im rechtlichen Ausgangspunkt von dem Sachverhalt, den der Senat in der Sache OVG 4 B 48.83 mit Urteil vom 27. März 1984 (GE 1984, S. 715 ff.) zu entscheiden hatte; denn anders als § 11 Abs. 1 AMVOB n.F., läßt § 11 AMVOB a.F. die Zuerkennung eines Wertverbesserungszuschlages allein aus dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie ohne Rücksicht auf die dafür aufgewendeten Kosten nicht zu.

Gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 3 Satz 1 AMVOB a.F. ist vielmehr allein entscheidend, ob es sich bei der Fassadenverkleidung um eine bauliche Verbesserung handelt, durch die der Gebrauchswert in der Wohnung des Beigeladenen auf die Dauer verbessert worden ist. Diese Frage ist in Übereinstimmung mit der Widerspruchsbehörde und dem Verwaltungsgericht zu verneinen. Allerdings ist zunächst davon auszugehen, daß zu den Eigenschaften einer Wohnung, die die Möglichkeiten ihres Gebrauchs beeinflussen, nicht nur im Wohnraum und in der Wohnanlage errichtete Neuerungen zu verstehen sind, sondern daß dabei alle Vorteile, die möglicherweise als Folge dieser Maßnahme zu erwarten sind, in Betracht gezogen werden müssen (BVerwG 27, 202; BVerwG Urteil vom 17. März 1976 - VIII C 84.74). Als auf Dauer angelegte Gebrauchswertverbesserung im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB a.F. kann deshalb auch die Senkung der laufenden Betriebskosten einer Wohnung anzusehen sein. Nach den Berechnungen im Verwaltungsverfahren sind die Heizenergiebelastungen des Beigeladenen durch die Fassadendämmung um etwa 5 bis 6 % monatlich oder um 5,30 DM monatlich gesunken. Dieser Vorteil kann indessen nicht als Tatbestandsvoraussetzung für die Zuerkennung einer Gebrauchswertverbesserung angesehen werden, weil ihm in Anwendung von § 11 AMVOB ein Wertverbesserungszuschlag gegenüber gesetzt würde, der die Einsparung um mehr als das Doppelte überstiege (bisher festgesetzter Wertverbesserungszuschlag: 104,62 DM; geforderter Wertverbesserungszuschlag: 116,85 DM). Jedenfalls in einem solchen Fall kann nach Auffassung des Senats nicht davon ausgegangen werden, daß die Senkung der Betriebskosten eine Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung darstellt. Anders als bei Streitfällen nach der Neufassung des § 11 Abs. 1 AMVOB muß folglich in Anwendung von § 11 AMVOB a.F. eine Gebrauchswertverbesserung verneint werden, wenn infolge einer Fassadendämmung eine geringfügige Senkung der Betriebskosten durch einen um mehr als das Doppelte höheren Wertverbesserungszuschlag mehr als ausgeglichen würde.

Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts steht der hier dargestellten Auffassung nicht entgegen, in dem bereits zitierten Urteil vom 17. März 1976 hat das Bundesverwaltungsgericht lediglich entschieden, daß eine Senkung der Betriebskosten auch dann als Tatbestandsvoraussetzung für die Zuerkennung einer Gebrauchswertverbesserung anzusehen ist, wenn die Senkung durch einen Wertverbesserungszuschlag vollständig ausgeglichen wird. Damit ist indessen nicht entschieden, ob eine Gebrauchswertverbesserung auch dann noch angenommen werden kann, wenn die Betriebskostensenkung nicht nur ausgeglichen, sondern um mehr als das Doppelte übertroffen wird.

Ist damit eine Verbesserung des Gebrauchswertes im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 AMVOB a.F. zu verneinen, so kommt eine Umlegung von Kosten für die Fassadenverkleidung nicht in Betracht. Insbesondere ist dann kein Raum dafür, anteilige Kosten, etwa in Höhe der Senkung der Betriebskosten, anzusetzen, wie es die Preisstelle für Mieten beim Bezirksamt Schöneberg für richtig gehalten hat. Für ein solches Verfahren gibt es indessen keine rechtliche Grundlage.