Wohnwertminderndes Merkmal auch bei früher abgelehnter Modernisierung, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

1. Ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: fehlender Fliesenspiegel im Bad) ist zur Einordnung in den Berliner Mietspiegel 2021 auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter eine frühere Modernisierung durch den Vermieter abgelehnt hatte.

2. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld ist nur bei besonderem gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand anzunehmen, der über das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche signifikant hinausgehen muss.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Der Kl. hat mit Schreiben vom 13.5.2021 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die von dem Bekl. gemietete Wohnung mit Wirkung ab dem 1.3.2021 verlangt, und zwar von bisher 316,68 € um 47,18 € auf dann 363,86 € (netto/kalt). […]

II. 1. Die konkrete Ermittlung der hier maßgeblichen Miethöhe anhand der Spanneneinordnung ergibt, dass der Bekl. mit Recht einwendet, die Zustimmung zu einer Erhöhung nicht zu schulden. Zutreffend hat das Amtsgericht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die 64,63 m2 große Wohnung das Mietspiegelfeld G1 herangezogen. Bei zutreffender Spanneneinordnung ergibt sich:

a) Gruppe 1 ist entsprechend den Ausführungen des Amtsgerichts zum fehlenden Fliesenspiegel negativ zu werten.

Der Kl. verkennt bereits grundlegende Mechanismen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn er annimmt, es könne dabei auch berücksichtigt werden, dass er zu früheren Zeiten eine Modernisierung der Wohnung angeregt oder gar vom Bekl. gefordert habe, die dieser abgelehnt habe. Ob es solche Diskussionen und Vorgänge gegeben hat oder nicht, ist so lange unerheblich, wie sie nicht zu einer tatsächlichen Veränderung in der Wohnung geführt haben. Wenn der Vermieter meint, der Mieter stimme zu Unrecht einer geplanten Modernisierung nicht zu, ist es seine eigene Verantwortung und sein eigenes Risiko, gegen die Weigerung des Mieters im Wege einer Duldungsklage vorzugehen. Wenn dies nicht geschieht und es folgerichtig zu keiner Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse in der Wohnung kommt, hat dies keinerlei Einfluss auf die Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit dieser wird nicht beschrieben, welcher Nutzwert der streitgegenständlichen Wohnung zukäme, wenn Veränderungen stattgefunden hätten, zu denen es aber nicht gekommen ist; die ortsübliche Vergleichsmiete spiegelt stattdessen ausschließlich die in der jeweiligen Wohnung zum maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich vorliegende Realität. Nachdem der Kl. also die von ihm vorgetragenen Vorschläge für eine Verbesserung des Badezimmers nicht umgesetzt hat, kann er sich auf positive Merkmale des Bades, die es danach bis heute nicht tatsächlich gibt, auch nicht berufen.

b) […]

c) Die Gruppe 3 ist im Ergebnis negativ zu bewerten. Es kann dahinstehen, ob das Amtsgericht insoweit mit Recht angenommen hat, die überwiegend auf Putz verlegten Leitungen seien in 1. Instanz nicht ausreichend dargelegt worden. Der Bekl. hat im Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 9.9.2022 aussagekräftige Fotos zur Akte gereicht, die deutlich über erhebliche Strecken auf Putz verlegte Elektroleitungen und ebenfalls auf Putz montierte Steckdosen zeigen, und zwar in Bad, Küche und im Wohnzimmer. Mit Recht beruft sich der Bekl. daher insoweit auf ein wohnwertminderndes Merkmal.

Selbst wenn zu dieser Frage erstmals in 2. Instanz ausreichend substantiierter Vortrag anzunehmen wäre, wäre dieser Vortrag dem Berufungsurteil zugrunde zu legen, weil er auch anlässlich der Erörterung im Berufungstermin in rein tatsächlicher Hinsicht unstreitig geblieben ist.

d) […]

e) Zur Gruppe 5 folgt das Gericht nach eigener Prüfung nicht der Einschätzung des Amtsgerichts, dass in dem streitgegenständlichen Objekt ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld gegeben ist. Zwar ist erkennbar, dass das streitgegenständliche Hofgelände zu weitergehenden Zwecken als einer bloßen Durchquerung nutzbar ist, und dass es sich insgesamt um eine strukturierte und instand gehaltene Anlage handelt. Für eine derart aufwendige Gestaltung, dass dies einen generellen Zuschlag auf den Mietzins rechtfertigt, reichen diese Attribute aber nicht aus. Mit Recht verweist der Bekl. insoweit auf die Erfordernisse eines besonderen gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwandes, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie sie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche zum Ausdruck bringen, signifikant hinausgehen müsse. Die damit angesprochenen besonderen Maßnahmen, die beispielhaft ihren Ausdruck in einer aufwendigen Gestaltung der Fassaden, in bautechnisch besonders eingefassten Beeten und Verkehrsflächen, in der Anlage eigenständiger Aufenthaltsbereiche abseits der ständig benutzten Verkehrsflächen, dem Vorhandensein besonderer Einrichtungen wie Brunnen, Rondelle, Laubengänge etc. finden könnten, sind jedenfalls nicht in einem prägenden und für eine Wohnwerterhöhung ausreichenden Maße feststellbar.

Die Gruppe 5 ist damit als neutral zu bewerten. […]

Hatte der Mieter eine Modernisierung durch den Vermieter abgelehnt, kann er sich trotzdem später nach einem Mieterhöhungsverlangen auf ein entsprechendes wohnwertminderndes Merkmal berufen (LG Berlin GE 2022, 1269), so erneut die 66. Kammer des LG Berlin.

Der Vermieter hatte Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt; zweifelhaft war, ob nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel wohnwertmindernde oder wohnwerterhöhende Merkmale vorlagen.

Für die Gruppe 1 nahm das Landgericht das wohnwertmindernde Merkmal des fehlenden Fliesenspiegels an. Unerheblich sei, ob der Mieter früher eine Modernisierung abgelehnt habe, da allein der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens maßgeblich sei. Die Gruppe 3 sei wegen überwiegend auf Putz verlegter Leitungen negativ, auch wenn der Mieter erst in der Berufung Fotos eingereicht habe. Der Vermieter habe diesen Vortrag nicht bestritten.

In der Gruppe 5 liege kein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vor, auch wenn das Hofgelände zu weitergehenden Zwecken als einer bloßen Durchquerung nutzbar und die Anlage insgesamt strukturiert und instand gehalten sei. Für eine aufwendige Gestaltung reiche das jedoch nicht aus; erforderlich seien besondere Maßnahmen, wie etwa eine aufwendige Gestaltung der Fassaden, bautechnisch besonders eingefasste Beete, eigenständige Aufenthaltsbereiche und besondere Einrichtungen wie Brunnen, Rondelle, Laubengänge usw.