Wohnwertmindernder Lärm

1. Ein wohnwertmindernder besonderer Lärm kann bei einer Zweizimmerwohnung auch dann vorliegen, wenn nur ein Fenster zur Lärmquelle öffnet.

2. Kurze Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr und zu Supermärkten werden ausweislich des Mietspiegels bereits bei der Lageeinordnung „gut“ berücksichtigt und finden keine gesonderte Berücksichtigung.

3. Ein fehlender Duschvorhang bei gleichwohl vorhandener Duschmöglichkeit kann nicht mit dem Negativmerkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ gleichgesetzt werden.

4. Ein Bad ohne Belüftungsmöglichkeit ist wohnwertmindernd. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. fordert Zustimmung zur Mieterhöhung. Strittig zwischen den Parteien ist die Einordnung einiger wohnwerterhöhender bzw. -mindernder Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024. Die Klage wurde abgewiesen.

Wohnwertmindernd ist zu berücksichtigen, dass das Bad über keine Belüftungsmöglichkeit, insbesondere kein zu öffnendes Fenster verfügt. Soweit die Kl. meint, das vorhandene Oberlicht genüge, da Tageslicht von der Küche in das Bad geleitet werde und das Bad erhelle, genügt dies nicht. Denn hierdurch kann allenfalls eine Belichtung, aber keine Belüftung erreicht werden, die der Kern des wohnwertmindernden Merkmals ist. Dagegen verfügt das Bad mit der Badewanne über eine Duschmöglichkeit. Dem steht nicht entgegen, dass ein Duschvorhang und eine Vorhangstange von der Kl. nicht gestellt wurden. Denn die Badewanne kann ohne nennenswerten wirtschaftlichen Aufwand mit einem Spritzwasserschutz selbst ausgestattet werden. Diese Ausstattung kann mit dem Negativmerkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ nicht verglichen werden (vgl. AG Mitte, Urteil vom 10. Februar 2022 - 21 C 280/20 - Rn. 39, juris m.w.N.).

Die Merkmalgruppe 5 (Umfeld) ist im Ergebnis negativ zu berücksichtigen. Wohnwertmindernd fällt ins Gewicht, dass die Wohnung einer besonderen Lärmbelastung ausgesetzt ist. Dies ergibt sich bei Gesamtwertung unter Berücksichtigung der vielbefahrenen D. Straße, dem hohen Tram-Verkehr und dem unstreitigen Fassadenpegel am Vorderhaus. Dem steht nicht entgegen, dass nur eines der zwei Zimmer zum Vorderhaus ausgerichtet ist. Denn die erhebliche Lärmbelastung schränkt die Qualität der Wohnung ein. Straßenlärm stört regelmäßig das Wohnen selbst, wenn z. B. Fenster nicht geöffnet werden können und die Mieterin durch den Lärm im Schlaf, bei der Arbeit oder sonstigen Tätigkeiten in der Wohnung gestört wird.

Dagegen hat die Kl. kein wohnwerterhöhendes Merkmal in Bezug auf das Umfeld der Wohnung dargelegt. Insbesondere erachtet das Gericht die kurzen Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr und zu Supermärkten nicht im Ergebnis als wohnwerthöhend. Die besonders gute Anbindung und Versorgungslage wird ausweislich des Mietspiegels bereits bei der Lageeinordnung „gut“ berücksichtigt (S. 11 und 12 des Mietspiegels). Es wird vollumfänglich auf das überzeugende Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg, Urteil vom 4. Februar 2025 - 7 C 5099/24 - GE 2025, 241 = Rn. 31-43, juris) verwiesen. Hinzugefügt sei: Soweit die Kl. meint, die Versorgungslage und Anbindung seien unzureichend berücksichtigt worden, übersieht sie, dass bei der Wohnlageeinordnung - wie auch den Kriterien der Orientierungshilfe - ein „objektiv nachvollziehbarer allgemeiner oder auch abstrakt-genereller Maßstab“ herangezogen wurde (S. 47 der Dokumentation zum Mietspiegel 2024). Dabei wurde gleichwohl eine gute Versorgung (S. 47) berücksichtigt. Die Wohnlageeinstufung soll unter Berücksichtigung des abstrakt-generellen Ansatzes gerade „die Wertigkeit der Lagegegebenheiten des Weiteren Wohnumfeldes im Vergleich zu anderen Adressen im gesamten Berliner Stadtgebiet wider“ spiegeln (ebd.). Weiter ergibt sich aus der Dokumentation (S. 48), dass Indikatoren, wie die ÖPNV-Anbindung und die Entfernung zum nächsten Stadt- und Einzelhandelszentrum bei der Ermittlung der relevanten Indikatoren zunächst einbezogen wurden. Neben der Distanz zu Zentren (Indikator 6) und zu Subzentren (Indikation 7) wurde weiterhin die Distanz zu S-, Regional- und U-Bahn sowie Bus und Tram (Indikatoren 10 und 11) einbezogen (Dokumentation S. 54/55). Dass sie bei der anschließenden Ermittlung der relevanten Indikatoren mit Trennkraft im Ergebnis des Bewertungsprozesses (teilweise) nicht berücksichtigt wurden, wird ab S. 59 ff. der Dokumentation nachvollziehbar erläutert. Das methodische Vorgehen stellt die Klägerseite nicht in Frage.

Ein wohnwertmindernder besonderer Lärm kann bei einer Zweizimmerwohnung auch dann vorliegen, wenn nur ein Fenster zur Lärmquelle öffnet. Kurze Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr und zu Supermärkten werden ausweislich des Mietspiegels bereits bei der Lageeinordnung „gut“ berücksichtigt und finden keine gesonderte Berücksichtigung. Ein fehlender Duschvorhang bei gleichwohl vorhandener Duschmöglichkeit kann nicht mit dem Negativmerkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ gleichgesetzt werden. Ein Bad ohne Belüftungsmöglichkeit ist wohnwertmindernd.

Die Klägerin fordert Zustimmung zur Mieterhöhung. Strittig zwischen den Parteien ist die Einordnung einiger wohnwerterhöhender bzw. -mindernder Merkmale der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2024. Die Klage wurde abgewiesen.

Wohnwertmindernd ist, dass das Bad über keine Belüftungsmöglichkeit, insbesondere kein zu öffnendes Fenster verfügt. Das vorhandene Oberlicht, das Tageslicht von der Küche in das Bad leitet und es erhellt, genügt nicht, weil hierdurch allenfalls eine Belichtung, aber keine Belüftung erreicht wird, die der Kern des wohnwertmindernden Merkmals ist.

Dass für das Bad mit Badewanne und Duschmöglichkeit weder ein Duschvorhang noch eine Vorhangstange vorhanden ist, rechtfertigt keine Gleichsetzung mit dem Negativmerkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“, denn die Badewanne kann ohne nennenswerten wirtschaftlichen Aufwand mit einem Spritzwasserschutz vom Mieter selbst ausgestattet werden.

Die vorhandene Lärmbelastung durch eine vielbefahrene Straße ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen, auch wenn nur eines von zwei Zimmern zum Vorderhaus ausgerichtet ist.

Kurze Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr und zu Supermärkten fallen, weil schon bei der Lageeinstufung berücksichtigt, nicht wohnwerthöhend ins Gewicht.