Wohnwertmindernde und -erhöhende Merkmale nach dem Berliner Mietspiegel, fehlender Mieterkeller, unzureichender Fahrradabstellraum, bevorzugte Citylage, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld, Ersatz einer Uralt-Gastherme keine Modernisierung

1. Das wohnwertmindernde Merkmal „Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden“ liegt vor, wenn dem Mieter ein Kellerraum weder mitvermietet noch angeboten wurde. Dass Kellerraum lediglich vorhanden war, reicht nicht, weil bei dieser Sicht das Negativmerkmal bereits dann entfiele, wenn ein einziger Mieterkeller für eine Vielzahl von Mietwohnungen vorhanden wäre, unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit.

2. Ein Fahrradabstellraum für lediglich fünf Stellplätze stellt für ein vierstöckiges Mietshaus mit zwei Vorderhäusern und Seitenflügeln kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar, weil es nicht ausreichend dimensioniert ist; ein solcher Raum kann auch nicht als „Gemeinschaftsraum“ gewertet werden.

3. Liegt lediglich ein Endenergiebedarfskennwert vor, ist zur Vergleichbarkeit der nach der Orientierungshilfe zum Mietspiegel maßgebliche Verbrauchsenergiekennwert um 20 % zu erhöhen.

4. Eine bevorzugte Citylage kann nicht mehr angenommen werden, wenn der Fußweg zur „City“ ungefähr 15 Minuten in Anspruch nimmt.

5. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ liegt nicht bereits dann vor, wenn der Hof befestigte Wege und eine umzäunte Fläche für Müllstandsgefäße aufweist. Zur Erfüllung des Merkmals ist vielmehr ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der zwar in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, aber über grundlegende Strukturen wie befestigte Wege oder bepflanzte Bereiche signifikant hinausgehen muss.

6. Erfüllt eine bauliche Veränderung (hier: Ersatz einer mehr als 30 Jahre alten Gastherme) sowohl die Kriterien einer Modernisierungs- als auch einer Erhaltungsmaßnahme („modernisierende Instandsetzung“), beträgt mit Blick auf das Betriebsverbot von Uralt-Heizungen der abzuziehende Instandhaltungsanteil 100 % der Kosten, so dass eine Modernisierungsumlage entfällt. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehren Feststellung der preisrechtlich höchstzulässigen Nettokaltmiete und der Kaution sowie Rückzahlung überzahlter Mieten.

Das AG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben, weil die mietvertraglich vereinbarte Miete gegen § 556d BGB verstoße. Die Bekl. ist der Ansicht, das AG verkenne sowohl die zutreffende Spanneneinordnung der Wohnung als auch die Bedeutung einer modernisierenden Instandsetzung. Sie behauptet, für die Wohnung sei ein Mieterkeller zwar nicht mitvermietet, aber vorhanden, worauf es einzig ankomme. Es gebe einen abschließbaren Fahrradraum und die Wohnung liege in bevorzugter Citylage. Das Wohnumfeld sei aufwendig gestaltet und sowohl der Austausch der Heizungsanlage als auch die Wohnraumsanierung, die Sanierung des Badezimmers und die Grundrisserstellung seien als Modernisierungsmaßnahmen jedenfalls teilweise auf die Mieterinnen umlagefähig.

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet. […]

1. Der Feststellungsantrag in Bezug auf die Höhe der Nettokaltmiete ist überwiegend begründet. Die preisrechtlich zulässige Miete für die Wohnung beträgt statt vereinbarter 1.094 € im streitgegenständlichen Zeitraum vom 1.12.2020 an nur 801,98 €. Die darüber hinausgehende Mietzinsvereinbarung ist gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 556d Abs. 1, 557a Abs. 3 BGB unwirksam, da sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt.

Die höchstzulässige Nettokaltmiete ergibt sich aus der Einordnung der Wohnung im modernisierten Zustand in den Mietspiegel 2021 (a.). Dieser Wert ist maßgeblich, da die Ermittlung der höchstzulässigen Nettokaltmiete nach Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung vor der Modernisierung zuzüglich der zulässigen Modernisierungsumlage nach § 556e Abs. 2 BGB hinter dem Betrag von 801,98 € zurückbleibt (b.).

a. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB für die 97,81 m2 große Wohnung beläuft sich auf 729,07 € unter Einordnung in das Feld K1 des Mietspiegels 2021 plus 20 %. Zuzüglich 10 % beträgt die höchstzulässige Nettokaltmiete bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags im Dezember 2020 unter Zugrundelegung des modernisierten Zustands also 801,98 € nach dem Mietspiegel 2021 (729,07 € x 1,1 = 801,98 €).

aa. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels 2021 zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat zwischen den Parteien nicht in Streit gestanden.

bb. Die Spanneinordnung der Wohnung erfolgt auf Grundlage der Einordnung der Merkmalgruppen 1 (Bad, positiv), 2 (Küche, positiv), 3 (Wohnung, positiv), 4 (Gebäude, negativ) und 5 (Wohnumfeld, negativ). Streit hat ausschließlich bezüglich der Merkmalgruppen 4 und 5 bestanden.

(1) Bei der Spanneneinordnung der Wohnung im modernisierten Zustand ist die vorhandene Einbauküche in Merkmalgruppe 2 (Küche) positiv zu berücksichtigen.

(2) Das Gebäude ist negativ zu bewerten, da dem wohnwertmindernden Merkmal „Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden“ kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenübersteht.

Bezüglich des Mieterkellers hat die Bekl. zwar vorgetragen, es käme nicht darauf an, ob ein Keller mitvermietet sei, sondern ausweislich des Wortlauts der Orientierungshilfe nur darauf, ob er „vorhanden“ sei. Unstreitig ist jedoch kein Keller an die Kl. vermietet. Die Bekl. trägt auch nicht vor, ihnen einen solchen zur Anmietung angeboten zu haben oder dass ein solcher überhaupt vorhanden und verfügbar ist und zur Verfügung gestellt werden könnte. Vor diesem Hintergrund ist das wohnwertmindernde Merkmal zu bejahen. Lehnte man es ab, läge es immer schon dann nicht vor, wenn ein einziger Mieterkeller für eine Vielzahl von Mietwohnungen vorhanden wäre, unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit. Das liefe der Orientierungshilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zuwider.

Das Gebäude verfügt auch nicht über einen abschließbaren, leicht zugänglichen und ausreichend dimensionierten Fahrradabstellraum oder einen Gemeinschaftsraum als zusätzlichen und in angemessenem Umfang nutzbaren Raum außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung. Ob ein Fahrradabstellraum im selben Gebäude mit einem anderen Eingang der nächsten Hausnummer die Voraussetzung erfüllt, kann dabei offenbleiben, denn unstreitig bietet der von den Bekl. angeführte Fahrradraum Platz für nur ca. fünf Fahrräder. Damit ist er für ein jedenfalls vierstöckiges Miethaus mit Vorderhaus und Seitenflügel nicht ausreichend dimensioniert. Das gilt umso mehr, als der Raum nach Auffassung der Bekl. für zwei Vorderhäuser und zwei Seitenflügel dienen soll.

Entgegen der Ansicht der Bekl. handelt es sich bei Ablehnung des wohnwerterhöhenden Merkmals dann nicht um einen Gemeinschaftsraum in fußläufiger Entfernung, da der Raum unstreitig nicht zum Aufenthalt von Menschen intendiert ist und für die Kl. insofern keinen Mehrwert bietet.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts stellt der aus dem Energieausweis ersichtliche Energiebedarf von 181,5 kWh/(m2a) kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Es handelt sich um einen Endenergiebedarfskennwert, für dessen Einordnung die in der Orientierungshilfe angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 % zu erhöhen sind. Der niedrigste wohnwertmindernde Energieverbrauchskennwert von 155 kWh/(m2a) um 20 % erhöht entspricht einem Energiebedarfskennwert von 186 kWh/(m2a). Der Energiebedarf des streitgegenständlichen Gebäudes liegt darunter und verursacht damit weder eine Wohnwerterhöhung noch eine Wohnwertminderung.

Auch das wohnwerterhöhende Merkmal „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 1.1.2003“ liegt nicht vor. Zwar befindet sich nach der Modernisierung eine im Jahr 2021 eingebaute Gastherme in dem Gebäude, deren Energiespareffekte den Kl. zugutekommen. Dabei handelt es sich aber nicht um eine vollständige Heizanlage, welche auch die technischen Vorrichtungen für die Verteilung der Heizenergie bzw. Wärme an die einzelnen Wohnungen sowie die dort vorhandenen Heizkörper umfasst. Dass diese ebenfalls ausgetauscht wurden, hat die durch das Vorliegen des Merkmals begünstigte und damit darlegungsbelastete Bekl. nicht vorgetragen.

(3) Auch das Gebäude (Merkmalgruppe 5) ist im Saldo negativ zu berücksichtigen. Denn die Wohnung liegt in einer besonders lärmbelasteten Lage, wobei diesem wohnwertmindernden Merkmal kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenübersteht.

Entgegen der Ansicht der Bekl. befindet sich die Wohnung weder in einer bevorzugten Citylage noch liegt ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vor.

Nach der Rechtsprechung der Kammer ist eine bevorzugte Citylage nur anzunehmen, wenn diese unmittelbar fußläufig erreichbar ist; eine Möglichkeit der schnelleren Zurücklegung mit dem Fahrrad oder anderen Verkehrsmitteln ist unerheblich. Eine unmittelbare Nähe zur „City“ kann nicht mehr angenommen werden, wenn der Fußweg ungefähr 15 Minuten in Anspruch nimmt (LG Berlin, Beschl. v. 9.7.2018 - 64 S 12/18 -, GE 2018, 1528). Die Kammer hat eine bevorzugte Citylage für den östlichen Teil des Kurfürstendamms bis ungefähr zum Olivaer Platz bejaht, während der westliche Teil des Kurfürstendamms mit seinen Seitenstraßen ab dem Bereich Adenauerplatz/Lewishamstraße/Brandenburgische Straße seine Eigenschaft als bevorzugte Citylage verloren hat (LG Berlin, aaO.). Die streitgegenständliche Wohnung liegt etwa 35 Minuten Fußweg östlich des Olivaer Platzes und damit nicht in bevorzugter Citylage. Daran vermag es auch nichts zu ändern, dass in ihrer unmittelbaren Umgebung eine reguläre städtische Infrastruktur mit Grünflächen, Schulen und Kindertagesstätten vorhanden ist, wie die Bekl. meint.

Das Wohnumfeld der Wohnung ist nicht besonders aufwendig gestaltet. Zwar ist erkennbar, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Hofgelände um eine strukturierte und instandgehaltene Anlage mit befestigten Wegen und einer umzäunten Müllfläche handelt. Für eine derart aufwendige Gestaltung, dass dies einen generellen Zuschlag auf den Mietzins rechtfertigt, reichen diese Attribute aber nicht aus. Dieser erfordert einen besonderen gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie sie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche zum Ausdruck bringen, signifikant hinausgehen müssen (LG Berlin, Urt. v. 9.12.2022 - 66 S 108/22 - GE 2023, 92, juris Rn. 12). Die damit angesprochenen besonderen Maßnahmen, die beispielhaft ihren Ausdruck in einer aufwendigen Gestaltung der Fassaden, in bautechnisch besonders eingefassten Beeten und Verkehrsflächen, in der Anlage eigenständiger Aufenthaltsbereiche abseits der ständig benutzten Verkehrsflächen, dem Vorhandensein besonderer Einrichtungen wie Brunnen, Rondellen, Laubengängen etc. finden könnten, sind jedenfalls nicht in einem prägenden und für eine Wohnwerterhöhung ausreichenden Maße feststellbar.

b. Vor diesem Hintergrund kommt es auf die Umlagefähigkeit der Modernisierungsmaßnahmen nur begrenzt an. […]

(1) Die Bekl. beruft sich zunächst auf eine Umlage i.H.v. 0,22 €/m2 aufgrund des Einbaus einer neuen Gastherme im Jahr 2021. Diese ist nicht nach § 556e Abs. 2 BGB auf die Kl. umlagefähig. Zwar handelt es sich möglicherweise um eine energetische Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB. Aber die zuvor im Mietshaus verbaute Gastherme stammte ausweislich der Angaben der Bekl. aus den späten 80er Jahren („Baujahr ca. 1987“). Damit handelt es sich um eine vollständig auf Erhaltung der Mietsache entfallende Maßnahme. […]

Grundsätzlich gilt, dass Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten gem. § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umgelegt werden können, also bauliche Veränderungen, die die Kriterien des § 555b Nr. 1, Nr. 3-6 BGB erfüllen, abzugrenzen sind von Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB) und deren Durchführung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag - zu unveränderter Miete - schuldet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 BGB). Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sog. modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grund nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Versäumnisurt. v. 17.6.2020 - VIII ZR 81/19, GE 2020, 1046 = WuM 2020, 49, juris Rn. 37). Nach § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB sind die auf die Erhaltungsmaßnahme entfallenden Kosten, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Das gilt sowohl für fällige Instandsetzungen wie auch für anteilige Instandsetzungskosten bei vorzeitigem Austausch (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 559 Rn. 72).

Die Schätzung nach § 287 ZPO der anteiligen Instandsetzungskosten für die Gastherme beläuft sich angesichts des fortgeschrittenen Lebensalters von über 30 Jahren auf 100 % der Kosten, mithin auf den vollen Betrag von 4.714,56 €. Angesichts der auch in § 72 GEG zum Ausdruck kommenden Wertung des Lebensalters der Heizanlage ist dem Gericht eine abweichende Schätzung nach § 287 ZPO zugunsten der Bekl. verwehrt. Die Bekl. hat den von ihr geschätzten Instandsetzungsabzug i.H.v. 30 %, was 1.414,27 € entspricht, nicht näher - beispielsweise mit der fortbestehenden Funktionstüchtigkeit einzelner Bauteile - begründet. Auch vor dem Hintergrund der gebotenen weiten Auslegung der Vorschrift § 556e Abs. 2 BGB, die die Umsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen zu begünstigen sucht (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 556e Rn. 55), ist eine über 30 Jahre alte Gastherme im Rahmen der Instandhaltungspflicht des Vermieters zu ersetzen, was er zu unveränderter Miete schuldet. Für dieses rechtliche Ergebnis ist es ohne Belang, dass sich die Bekl. zunächst im Jahr 2020 für den Einbau einer Therme entschied, die dann aufgrund von Schornsteinfegerauflagen noch einmal ausgetauscht werden musste. Das entsprechende Risiko kann nicht der Mietpartei angelastet werden.

Selbst wenn man zugunsten der Bekl. unterstellte, dass ein Modernisierungsanteil verbliebe, gilt nichts anderes. Denn der Einbau der Gastherme unterfällt in zeitlicher Hinsicht nicht dem Anwendungsbereich der Norm. § 556e Abs. 2 BGB erfasst nur Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis hat am 1.12.2020 begonnen, während die Gastherme erst im Jahr 2021 im Objekt verbaut wurde. Es kommt in diesem Zusammenhang weder darauf an, wann der entsprechende Auftrag durch die Bekl. erteilt, noch darauf, wann die entsprechende Rechnung durch die Bekl. beglichen wurde (vgl. dazu Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 556e Rn. 54 ff.).

Keine Revision zugelassen.

Das wohnwertmindernde Merkmal „Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden“ liegt vor, wenn dem Mieter ein Kellerraum weder mitvermietet noch angeboten wurde. Ein Fahrradabstellraum für lediglich fünf Stellplätze stellt für ein vierstöckiges Mietshaus mit zwei Vorderhäusern und Seitenflügeln wegen unzureichender Dimensionierung kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Eine bevorzugte Citylage kann nicht mehr angenommen werden, wenn der Fußweg zur „City“ ungefähr 15 Minuten in Anspruch nimmt. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ liegt nicht bereits dann vor, wenn der Hof lediglich befestigte Wege und eine umzäunte Fläche für Müllstandsgefäße aufweist. Erfüllt eine bauliche Veränderung (hier: Ersatz einer mehr als 30 Jahre alten Gastherme) sowohl die Kriterien einer Modernisierungs- als auch einer Erhaltungsmaßnahme („modernisierende Instandsetzung“), beträgt mit Blick auf das Betriebsverbot von Uralt-Heizungen der abzuziehende Instandhaltungsanteil 100 % der Kosten, so dass eine Modernisierungsumlage entfällt.

Die Kläger begehren Feststellung der preisrechtlich höchstzulässigen Nettokaltmiete, der Kaution sowie Rückzahlung überzahlter Mieten. Das AG hat der Klage vollumfänglich stattgegeben, weil die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstoße. Strittig war die Einordnung mehrerer Merkmale der Orientierungshilfe und ob der Austausch einer mehr als 30 Jahre alten Gastherme wegen des Abzugs von ersparten Instandhaltungskosten überhaupt eine Modernisierungsumlage ermöglicht.

Der Feststellungsantrag der Mieter in Bezug auf die Höhe der Nettokaltmiete war überwiegend begründet.

Das wohnwertmindernde Merkmal „Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden“ ist erfüllt. Dass in dem Gebäude überhaupt Mieterkeller vorhanden waren, spielt – entgegen dem Wortlaut der Orientierungshilfe – keine Rolle. Entscheidend ist, dass den Mietern kein Keller mitvermietet und auch nicht zur Anmietung angeboten wurde. Sähe man das anders, liege das Merkmal schon dann vor, wenn ein einziger Mieterkeller für eine Vielzahl von Mietwohnungen vorhanden wäre, unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit.

Ein Fahrradkeller liege zwar vor, sei aber unterdimensioniert, weil ein Fahrradraum mit Platz für nur ca. fünf Fahrräder für ein vierstöckiges Miethaus mit zwei Vorderhäusern und Seitenflügel nicht ausreichend sei, um das Kriterium zu erfüllen.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts stellt der aus dem Energieausweis ersichtliche Energiebedarf von 181,5 kWh/(m2a) kein wohnwertminderndes Merkmal dar, weil die in der Orientierungshilfe angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 % zu erhöhen seien, um die Vergleichbarkeit mit dem Endenergiebedarfskennwert herzustellen.

Dagegen befinde sich die Wohnung weder in einer bevorzugten Citylage noch liege ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vor.

Eine bevorzugte Citylage sei nur anzunehmen, wenn diese unmittelbar fußläufig erreichbar sei. Eine unmittelbare Nähe zur „City“ könne nicht mehr angenommen werden, wenn der Fußweg ungefähr 15 Minuten in Anspruch nehme. Zwar sei eine bevorzugte Citylage für den östlichen Teil des Kurfürstendamms bis ungefähr zum Olivaer Platz anzunehmen, aber nicht für den westlichen Teil des Kurfürstendamms mit seinen Seitenstraßen ab dem Bereich Adenauerplatz/Lewishamstraße/Brandenburgische Straße. Die Wohnung im vorliegenden Fall liege etwa 35 Minuten Fußweg östlich des Olivaer Platzes und damit nicht mehr in bevorzugter Citylage. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass in unmittelbarer Umgebung eine reguläre städtische Infrastruktur mit Grünflächen, Schulen und Kindertagesstätten vorhanden sei.

Das Wohnumfeld der Wohnung sei auch nicht besonders aufwendig gestaltet. Zwar gebe es auf dem Hof befestigte Wege und eine umzäunten Müllstandsfläche, doch für eine aufwendige Gestaltung reiche das nicht. Erforderlich sei vielmehr ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand, beispielsweise durch bautechnisch besonders eingefasste Beete und Verkehrsflächen, eigenständige Aufenthaltsbereiche abseits der ständig benutzten Wege und besonderer Einrichtungen wie Brunnen, Rondellen, Laubengängen etc.

Aus dem Einbau einer neuen Gastherme im Jahr 2021 lasse sich auch kein Anspruch auf die Berücksichtigung einer Modernisierungsumlage ableiten. Zwar könne es sich dabei um eine energetische Modernisierungsmaßnahme gehandelt haben. Aber die zuvor im Mietshaus verbaute Gastherme stamme aus den späten 80er Jahren („Baujahr ca. 1987“). Damit handele es sich um eine modernisierende Instandsetzung, bei der von den Kosten Abzüge für fällige wie auch für anteilige Instandsetzungskosten vorzunehmen seien, die durch Schätzung ermittelt werden müssten. Angesichts des Lebensalters der ausgetauschten Gastherme von über 30 Jahren und auch des Betriebsverbots für vor dem 1. Januar 1991 eingebaute oder aufgestellte Heizungen (§ 72 Abs. 1, 2 GEG) schätzte das Gericht den Abzug auf 100 % der Kosten, so dass eine Modernisierungsumlage entfiel.

Aber selbst wenn man unterstelle, dass die Kürzung geringer ausfiele und noch ein Modernisierungsanteil verbliebe, gelte hier nichts anderes, weil im Rahmen der Mietpreisbremse nur Modernisierungen der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses zählten. Das Mietverhältnis habe aber am 1. Dezember 2020 begonnen, während die neue Gastherme erst 2021 im Objekt verbaut wurde.