Wohnwertmerkmale für den Berliner Mietspiegel 2007

Wohnwertmerkmale für den Berliner Mietspiegel 2007; Orientierungshilfe; nicht nutzbarer Balkon wegen Lärms und Feinstaubimmissionen; zugehöriger Stellplatz; gestaltete Müllstandsfläche; Zuschlag für Schönheitsreparaturen

1. Ein Balkon ist nicht deswegen „nicht nutzbar" i. S. d. Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2007, weil er mit Lärm- und Feinstaubimmissionen belastet ist.

2. Nicht gekennzeichnete oder einem Mieter zugeordnete Stellplätze erfüllen nicht das Merkmal „zur Wohnung gehörig".

3. Eine Müllstandsfläche ist nur dann als „gestaltet" anzusehen, wenn sie den Eindruck erweckt, sie sei gar nicht vorhanden; allein eine unterschiedliche Pflasterung reicht nicht aus.

4. Ein weiterer Mietzuschlag für die vom Vermieter übernommenen Schönheitsreparaturen ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn in der Miete bei Vertragsschluss dafür ein Kostenansatz vereinbart worden war.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist aufgrund Mietvertrages vom 19.9.1984 Mieter einer Wohnung im 1. OG des Hauses M. Straße in 10825 Berlin mit einer Fläche von 62,38 m2. In § 4 Abs. 1 des Mietvertrages heißt es unter anderem: „Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 5 Abs. 2 AVB). Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Z. 9,65 DM je m2 Wohnfläche und Jahr." Nr. 5 Abs. 2 der AVB lauten wie folgt: „Hat der Vermieter gemäß § 4 des Vertrages die Schönheitsreparaturen übernommen, so ist der Mieter nicht berechtigt, ... die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, die über den Fristenplan ... und über den in der Miete für Schönheitsreparaturen enthaltenen Kostenansatz hinausgehen. Die Höhe dieses Kostenansatzes bei Vertragsbeginn ist in § 4 des Vertrages vereinbart. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jede Änderung dieses Kostenansatzes bekannt zu geben." Die Kl. trat in das Mietverhältnis als Vermieterin ein.

Die Wohnung ist der Baualtersklasse 1958 zuzuordnen. Die Be- und Entwässerungsinstallation der Wohnung liegt überwiegend auf Putz. In der Wohnung befinden sich ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler sowie eine moderne Isolierverglasung. Zum Flur gehört eine Nische mit einer Breite von 80 cm und einer Tiefe von 70 cm. Es ist ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden. Eine moderne Gegensprechanlage weist das Gebäude nicht auf. Das Wohnumfeld ist durch eine hohe Verkehrslärmbelastung geprägt. Die zur Wohnung gehörige Müllstandsfläche ist abschließbar (Müllkäfig).

Vereinbart ist eine - seit mehr als 15 Monaten unveränderte - monatliche Miete von 321,88 € netto kalt. Mit Schreiben vom 20.12.2007 forderte die Klägerseite den Bekl. auf, einer Erhöhung der Grundmiete von monatlich 321,88 € um 39,92 € auf monatlich 361,80 € ab dem 1.3.2008 zuzustimmen. Zur Begründung nahm die Klägerseite Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2007. Bei der Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel wurden die Merkmalsgruppe Bad/WC negativ, die Merkmalsgruppe Wohnumfeld neutral und die übrigen Merkmalsgruppen positiv gewertet. Der so ermittelten Vergleichsmiete wurde im Mieterhöhungsverlangen ein Betrag von 0,74 €/m2 unter Verweis auf § 28 Abs. 4, Abs. 5 a und § 26 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung hinzugerechnet mit der Begründung, dass der Vermieter die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen trägt. (...)

Die Kl. behauptet, in der Wohnung befände sich ein Abstellraum in Form einer Abstellnische. Eine nach drei Seiten hin abgeschlossene Nische biete dem Mieter zusätzlichen Stauraum, der dem Nutzwert eines Einbauschrankes vergleichbar sei. Ferner seien in der Liegenschaft ausreichende Parkplätze ohne zusätzliches Entgelt vorhanden. Das Gebäude zeichne sich durch einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand aufgrund einer erneuerten Fassade aus. Es sei eine Wärmedämmung zusätzlich zur Bausubstanz vorhanden. Die Müllstandsfläche sei gestaltet, da sie von der Pflasterung des Gehweges abweicht. (...)

Die zulässige Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet und im Übrigen unbegründet.

1) (...) Der Kl. steht gegen den Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB nur ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die von dem Bekl. innegehaltene Wohnung um monatlich 1,87 € auf 323,75 € ab dem 1.3.2008 zu.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 20.12.2007 ist ausreichend begründet gemäß § 558 a BGB. Dies gilt auch für den erhobenen Zuschlag hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Im Mieterhöhungsverlangen ist verständlich dargelegt worden, dass sich der erhobene Zuschlag von 0,74 €/m2 nach den Regelungen der § 28 Abs. 4, Abs. 5a, 26 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung bemisst. Ob die Kl. berechtigt war, einen derartigen Zuschlag zu erheben, ist eine Frage der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens und lässt dessen formelle Wirksamkeit unberührt.

2) Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Bekl. beträgt gemäß § 558 BGB 323,75 € (5,19 €/m2).

a) Der Berliner Mietspiegel 2007 weist für die streitgegenständliche Wohnung einen Wert von 4,78 €/m2 aus. Hierbei handelt es sich um den Mittelwert des Mietspiegelfeldes H 6, in dem die Wohnung unstreitig einzuordnen ist. Nach der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel sind zwei Merkmalsgruppen positiv, zwei Merkmalsgruppen negativ und eine Merkmalsgruppe neutral zu werten.

aa) Die Merkmalsgruppe Bad/WC ist unstreitig negativ; die Merkmalsgruppe Küche unstreitig positiv zu werten.

bb) Bei der Merkmalsgruppe Wohnung überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale. Die Wohnung verfügt unstreitig über eine überwiegend moderne Isolierverglasung und über einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler. Wohnwertmindernd wirkt lediglich der Umstand, dass die Be‑ und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz liegt. Der Bekl. hat nicht hinreichend dargelegt, weshalb der Balkon nicht nutzbar sein sollte. Die Wohnung verfügt unstreitig über einen Balkon. Eine Baufälligkeit des Balkons oder besondere Gefahren, die mit dem Betreten des Balkons verbunden wären, werden nicht behauptet. Allein der Umstand, dass beim Betreten des Balkons angeblich Lärm- und Feinstaubimmissionen auftreten, genügt nicht, um von einer fehlenden Nutzbarkeit des Balkons im Sinne der Merkmalsgruppe Wohnung auszugehen. Bei den geltend gemachten Belastungen handelt es sich um solche, die nicht in der Wohnung selbst begründet sind. Lärm- und Geruchsbelästigungen sind der Merkmalsgruppe Wohnumfeld zuzurechnen. Im Übrigen hat der Bekl. nicht dargelegt, weshalb der Balkon nicht zum Abstellen von Gegenständen genutzt werden kann. Ausweislich der von der Kl. eingereichten Fotografien werden auf diversen Balkonen desselben Gebäudes Gegenstände abgestellt. Teilweise sind Blumenkästen vorhanden. Da in der Merkmalsgruppe Wohnung damit die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, kann es für die Entscheidung dahinstehen, ob auch die Nische im Flur wohnwerterhöhend zu berücksichtigen wäre.

cc) Die Merkmalsgruppe Gebäude ist neutral zu werten. Dem wohnwertmindernden Merkmal des Fehlens einer modernen Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner steht das wohnwerterhöhende Merkmal des abschließbaren Fahrradabstellraumes gegenüber. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht gegeben. Ein zur Wohnung gehöriger Stellplatz ohne zusätzliches Entgelt wird von der Kl. nicht substantiiert dargelegt. Hierzu ist es zwar nicht erforderlich, dass über den Stellplatz ein ausdrücklicher Miet- oder Leihvertrag geschlossen wurde. Voraussetzung ist jedoch, dass der Stellplatz als zur Wohnung „gehörig" angesehen werden kann. Hierfür muss der Stellplatz entweder besonders gekennzeichnet sein, oder es muss aus anderen Gründen für Dritte ersichtlich sein, dass der Stellplatz einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Mieter zuzuordnen ist. Derartiges ist nicht vorgetragen worden. Der Umstand, dass auf dem Hof des Mehrfamilienhauses mehrere kostenlose Stellplätze ausschließlich zur Nutzung für die Mieter bereitstehen, genügt nicht. Anders als bei der Zuordnung eines bestimmten Parkplatzes kann der Bekl. in der derzeitigen Situation nicht darauf vertrauen, in jedem Fall einen Stellplatz auf dem Grundstück vorzufinden. Zu dem behaupteten überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes und dem Aufbringen einer Wärmedämmung hat die Kl. nicht hinreichend vorgetragen. Fassadenarbeiten im Jahr 1987 lassen nicht unbedingt auf einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes 20 Jahre später schließen. Den eingereichten Fotografien kann ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand nicht entnommen werden. Soweit das Vorhandensein einer Wärmedämmung behauptet wird, ist nicht mitgeteilt worden, wann diese geschaffen wurde. Entsprechende Rechnungen wurden nicht vorgelegt. Aus diesem Grund kann das Gericht nicht nachvollziehen, ob nach Errichtung des Gebäudes eine Wärmedämmung angebracht wurde.

dd) Die Merkmalsgruppe Wohnumfeld ist negativ zu werten, da sich die Wohnung unstreitig an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung befindet. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Die Müllstandsfläche ist zwar abschließbar, aber nicht gestaltet. Eine Müllstandsfläche wirkt jedoch nur dann wohnwerterhöhend, wenn sie sowohl abschließbar als auch gestaltet ist. Die Frage, wann eine Müllstandsfläche als gestaltet im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen ist, bedarf einer Einzelfallbetrachtung. Zwar ist ein Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung nicht ausdrücklich vorgesehen. Ein solches folgt jedoch - entgegen der Ansicht des Landgerichts Berlin (Urteil vom 10.8.2007 - 65 S 156/07 -, GE 2007, 1191) - aus dem Sinn und Zweck des Merkmals „gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche", wonach die Abschließbarkeit der Müllstandsfläche gerade nicht genügen soll, damit eine Müllstandsfläche als wohnwerterhöhend angesehen werden kann. Um als wohnwerterhöhend eingestuft zu werden, muss die geltend gemachte Art der Gestaltung geeignet sein, einem unbeteiligten Betrachter der Müllstandsfläche den Eindruck zu vermitteln, eine Müllstandsfläche sei an dem Ort entweder gar nicht vorhanden oder so platziert, dass sie nicht wie andere Müllstandsflächen störend wirkt, sondern beim Betrachter einen grundsätzlich positiven Eindruck hinterlässt. Eine solche Gestaltung kann vorliegend nicht festgestellt werden. Die Mülltonnen sind ausweislich der eingereichten Fotografie von einem Müllkäfig umschlossen, wobei dieser einen direkten Blick auf die in eindeutigen Farben gestalteten Mülltonnen zulässt. Das Bild des Hofes wird durch die Müllstandsfläche negativ beeinträchtigt. Die vorgetragene unterschiedliche Pflasterung fällt nicht positiv ins Gewicht. Ausweislich der Fotografie setzt die Begrünung erst außerhalb der Müllstandsfläche ein.

ee) Insgesamt verbleibt es daher bei dem Mittelwert von 4,78 €/m2. Da es sich bei dem Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, wird vermutet, dass die in ihm bezeichneten Werte die ortsübliche Miete wiedergeben (§ 558 d Abs. 3 BGB). Die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist zwar nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels, sie dient dem Gericht jedoch als Schätzungsgrundlage (vgl. BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04 -).

b) Der nach dem Mietspiegel ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach den Vereinbarungen der Parteien in § 4 Abs. 1 des Mietvertrages ein Zuschlag von monatlich 0,41 €/m2 (9,65 DM/jährlich) hinzuzurechnen, so dass sich eine Nettokaltmiete von 5,19 €/m2 ergibt. Hingegen steht der Kl. kein Anspruch auf einen weiteren Anteil von 0,33 €/m2 (insgesamt 0,74 €/m2) als Gegenleistung für ihre Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu.

aa) Ein solcher Anspruch folgt nicht aus dem Mietvertrag. Die Parteien haben nicht dargelegt, inwieweit die Grundlagen für eine Erhöhung des Anteils im Mietvertrag geregelt wurden. Unzureichend ist der Umstand, dass in § 4 Abs. 1 des Mietvertrages der Kostenansatz den Zusatz „z. Z." (zur Zeit) trägt, und dass gemäß Nr. 5 Abs. 2 der AVB der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter jede Änderung des Kostenansatzes bekannt zu geben. Durch welche Bestimmung der Kostenansatz geändert werden soll, ist im Mietvertrag nicht angegeben.

bb) Die Regelungen der §§ 28 Abs. 4, Abs. 5 a, 26 Abs. 4 der Il. Berechnungsverordnung sind nicht anwendbar. Streitgegenständlich ist vorliegend weder eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, noch wird in anderen Rechtsvorschriften oder dem Mietvertrag auf die II. Berechnungsverordnung verwiesen (vgl. § 1 der II. Berechnungsverordnung).

cc) Ein Anspruch folgt auch nicht aus § 558 BGB und dem Berliner Mietspiegel 2007. Im Mietspiegel ist lediglich angegeben, dass ein angemessener Zuschlag vorgenommen werden darf, wenn der Vermieter nach den Vereinbarungen die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Die Höhe des Zuschlages ist im Berliner Mietspiegel nicht bestimmt. Gründe für eine entsprechende Anwendung des Kostenansatzes gemäß § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung bestehen nicht (vgl. auch: BGH, Urteil vom 9.7.2008 - VIII ZR 181/07 -, GE 2008, 1117 ff.). Es bestehen keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete um diese Sätze erhöht, wenn den Vermieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft.

dd) Ein Anspruch folgt auch nicht aus einer Störung der Geschäftsgrundlage. Nach § 313 BGB kann eine Partei eine Änderung des Vertrages verlangen, wenn sich die Umstände, die Grundlage des Vertrages geworden waren, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben und die Parteien den Vertrag bei Kenntnis der Veränderung mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, soweit einem Teil das Festhalten am unveränderten Vertrages nicht zugemutet werden kann. Der Kl. ist jedoch ein Festhalten am Vertrag und an dem vereinbarten Zuschlages von 0,41 €/m2 für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zumutbar. Nach Nr. 5 Abs. 2 der AVB ist der Bekl. ohnehin nicht berechtigt, die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, die über den in der Miete enthaltenen Kostenansatz hinausgehen. Es ist auch nicht vorgetragen, dass die Kl. oder ihre Rechtsvorgänger für die Renovierung der streitgegenständlichen Wohnung insgesamt Kosten aufgewandt hätten, die die seit Mietbeginn gezahlten Zuschläge für die Schönheitsreparaturen überstiegen hätten. (...)

Ein mit Lärm- und Feinstaubimmissionen belasteter Balkon ist nicht deswegen „nicht nutzbar". „Zur Wohnung gehörige" Stellplätze müssen gekennzeichnet oder dem Mieter zugeordnet sein. Für eine „gestaltete" Müllstandsfläche reicht eine Abgrenzung durch unterschiedliche Pflasterung nicht aus. Ein weiterer Mietzuschlag für die vom Vermieter übernommenen Schönheitsreparaturen ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn in der Miete bei Vertragsschluss dafür ein Kostenansatz vereinbart worden war.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über dem Mittelwert des Mietspiegels lag, u. a. deswegen, weil er die abgeschlossene Müllstandsfläche durch abweichende Pflasterung als „gestaltet" ansah und in der Liegenschaft ausreichende Parkplätze ohne zusätzliches Entgelt vorhanden waren. Ferner verlangte er einen weiteren Zuschlag für die von ihm mietvertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen, weil dafür in der Vertragsmiete ein Kostenansatz vereinbart worden war. Der Mieter machte u. a. geltend, der Balkon der Wohnung sei „nicht nutzbar", weil er lärm- und feinstaubbelastet sei.

Das AG Schöneberg hielt die vom Gehweg abweichende Pflasterung der Müllstandsfläche nicht für ausreichend, um diese als „gestaltet" anzusehen. Auch allein das Vorhandensein von Parkplätzen reiche nicht aus, um diese als „zur Wohnung gehörig" zu qualifizieren; vielmehr müssten die Einstellplätze gesondert gekennzeichnet oder dem Mieter direkt zugeordnet worden sein. Entgegen der Ansicht des Mieters sei der Balkon zur Wohnung jedoch nicht deswegen als „nicht nutzbar" anzusehen, weil er mit Lärm- und Feinstaubimmissionen belastet ist. Ein weiterer Mietzuschlag für die vom Vermieter übernommenen Schönheitsreparaturen sei auch dann nicht gerechtfertigt, wenn in der Miete bei Vertragsschluss dafür ein Kostenansatz vereinbart worden war; denn damals sei nicht vereinbart worden, durch welche Bestimmung der Kostenansatz geändert werde.

Hinsichtlich der Einstufung des lärmbelasteten Balkons als nicht nutzbar setzt sich die Entscheidung nicht mit dem Urteil der ZK 67 (LG Berlin, Urteil vom 29. August 2005 - 67 S 247/05 - MM 2005, 299) auseinander, wonach ein Balkon auch dann wegen der Belästigung durch Straßenlärm als „nicht nutzbar" i. S. d. Mietspiegels bewertet werden kann, wenn zusätzlich das den Wohnwert mindernde Merkmal „Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Lärmbelastung" vorliegt, wie hier. Entgegen der Ansicht des AG Schöneberg stellt schon eine von der Pflasterung des angrenzenden Gehweges abweichende Pflasterung eine Gestaltung der Müllstandsfläche im Sinne der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2007 dar (LG Berlin, Urteil vom 10. August 2007 - 65 S 156/07 -, GE 2007, 1191; AG Lichtenberg, Urteil vom 14. Dezember 2006 - 4 C 205/06 - GE 2007, 299). Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der Mietspiegel nicht; insbesondere fordert er nicht, dass die Gestaltung die Müllgefäße verdeckt. Eine nicht verschließbare Abstellnische dürfte allerdings einem Abstellraum nicht gleichstehen (AG Schöneberg, Urteil vom 5. Februar 2008 - 15 C 388/07 -, GE 2008, 545), was in der Entscheidung des AG Schöneberg offengeblieben ist.

Zutreffend dürfte die Ansicht des AG Schöneberg sein, dass ein weiterer Mietzuschlag für die vom Vermieter übernommenen Schönheitsreparaturen für preisfreien Wohnraum auch dann nicht gerechtfertigt ist, wenn in der Miete bei Vertragsschluss dafür ein Kostenansatz vereinbart worden war, denn auch dann ist eine Mieterhöhung nur nach § 558 BGB zulässig, was wiederum voraussetzt, dass der Mietspiegel insoweit eine erhöhte Miete ausweist. Um eine Staffelmiete handelt es sich jedenfalls nicht.

Harald Kinne