Wohnwertmerkmale für Berliner Mietspiegel 2007

Wohnwertmerkmale für Berliner Mietspiegel 2007; modernes Bad; eingeschränkt nutzbares Toilettenbecken; Fenster ohne Kippfunktion; geräumigen Balkon; stark vernachlässigte Umgebung; Graffiti; unterlassene Instandsetzung über einen längeren Zeitraum; vermehrt auftretendem Leerstand von Gewerbeflächen; Waschmaschine in der Küche; Putzschäden oder erhebliche Schäden an der Dacheindeckung; überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand; behebbare Mängel des Mietobjekt

1. Ein modernes Bad liegt auch dann vor, wenn es sich um einen kleinen Raum mit einem Fenster ohne Kippfunktion handelt.

2. Für einen geräumigen Balkon reicht es aus, wenn ein Tisch aufgestellt werden kann, an dem zwei Personen Platz nehmen können (hier: 1,70 m breit und 3,00 m lang).

3. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes liegt schon dann vor, wenn die Fassade erneuert wurde. 4. Eine stark vernachlässigte Umgebung ist nicht schon dann anzunehmen, wenn Fassaden und Hauseingangstüren des Wohnblocks mit Graffiti beschmiert sind. Erforderlich ist eine unterlassene Instandsetzung über einen längeren Zeitraum mit der Folge von z. B. vermehrt auftretendem Leerstand von Gewerbeflächen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu, da durch das Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. nicht überschritten wird. Für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist vorliegend der Berliner Mietspiegel 2007 heranzuziehen, der im Verlaufe des Rechtsstreits in Kraft getreten ist und eine Übersicht über die am 1.10.2006 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage enthält. [...]

Das Sondermerkmal "modernes Bad" ist vorliegend auch angesichts der Größe des Bades und des Umstandes, dass das Badfenster nicht über eine Kippfunktion verfügt, gegeben. Es sind Bodenfliesen und eine Einbaubadewanne vorhanden, zudem sind die Wände türhoch gefliest und die Ausstattungsmerkmale entsprechen neuzeitlichem Standard. Der Umstand, dass bis Januar 2008 das Toilettenbecken so ausgerichtet war, dass es nur eingeschränkt nutzbar war und die Behauptungen der Bekl. im Hinblick auf undichte Fenster, mangelhafte Verfugung und Verfliesung, sind bei der Prüfung des Vorliegens des Sondermerkmales "modernes Bad" nicht zu berücksichtigen, da es sich um behebbare Mängel handelt, die keine Auswirkungen auf die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.

Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist neutral zu bewerten. Der Umstand, dass das Badfenster nicht kippbar ist und eine Entlüftung nur bei Öffnung des gesamten Fensterflügels erfolgen kann, rechtfertigt nicht die Annahme, dass das Bad im Sinne der Orientierungshilfe nicht zu belüften ist. Im Hinblick auf den Vortrag der Bekl. zur mangelhaften Verfliesung und Verfugung und zur Undichtigkeit des Fensters wird auf die obigen Rechtsausführungen zur Irrelevanz dieser Umstände für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug genommen.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist positiv zu bewerten, da Wandfliesen im Arbeitsbereich und ein Anschluss für einen Geschirrspüler vorhanden sind. Der Umstand, dass die Waschmaschine in der Küche aufgestellt werden muss, stellt kein wohnwertminderndes Merkmal nach der Orientierungshilfe dar.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist ebenfalls positiv zu bewerten, denn jedenfalls verfügt die Wohnung über einen geräumigen Balkon. Bei einer Breite von 1,70 m und einer Länge von 3,00 m ist von einem geräumigen Balkon im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel auszugehen. Denn ein solcher Balkon gestattet es, einen Tisch aufzustellen, an dem zumindest zwei Personen Platz nehmen können (vgl. hierzu zutreffend LG Berlin, ZK 67, Urteil vom 12.7.2007 - 67 S 481/06 -: 4,6 m2 bzw. 4,79 m2 als geräumiger Balkon bzw. Terrasse). Angesichts des Vorliegens dieses Merkmals muss vorliegend nicht geklärt werden, ob die Wohnung über einen Abstellraum in der Wohnung verfügt oder nicht bzw. ob die Wohnung überwiegend gut belichtet bzw. besonnt ist oder überwiegend über eine moderne Isolierverglasung verfügt. Hinsichtlich der letzten beiden Merkmale bestehen ohnehin Bedenken, ob deren Voraussetzungen vorliegen, da zwei Räume nach Norden hin ausgerichtet sind und hinsichtlich der Verglasung auf die Mehrzahl der Fenster abgestellt werden müsste.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist jedenfalls nicht als negativ zu bewerten, wobei für die zu treffende Entscheidung dahinstehen kann, ob die Gruppe als neutral oder als positiv einzustufen ist.

Der Vortrag der Bekl. zu einer unzureichenden Wärmedämmung des Gebäudes und zu einem ungünstigen Wirkungsgrad der Heizung ist unsubstantiiert und deshalb unbeachtlich, worauf die klagende Partei bereits hingewiesen hatte. Aus dem Sachvortrag der Bekl. lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass das Gebäude über einen schlechten Instandhaltungszustand verfügt, also z. B. große Putzschäden oder erhebliche Schäden an der Dacheindeckung vorhanden sind (ein abbröckelndes Mauerwerk an Hof- und Kellertür, wie von den Bekl. im Schreiben vom 12.1.2008 vorgetragen, genügt hierfür nicht). Die Wohnung verfügt jedoch unstreitig nicht über einen Kellerraum, so dass das wohnwertmindernde Merkmal "nur dem Mieter zugänglicher Abstellraum außerhalb der Wohnung, aber im Gebäude, nicht vorhanden" einschlägig ist. Dieses Negativmerkmal wird kompensiert durch einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes, welcher bereits daraus resultiert, dass die Fassade erneuert wurde (vgl. hierzu LG Berlin, ZK 65, Urteil vom 9.6.2006 - 65 S 75/06 -). Für die zu treffende Entscheidung muss nicht abschließend geklärt werden, ob von einer modernen Heizungsanlage ausgegangen werden kann, wenn wie vorliegend die Leitungen und die Heizkörper selbst nicht erneuert worden waren bzw. ob tatsächlich eine Gästewohnung vorhanden ist und von den Mietern genutzt werden kann.

In der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, so dass die Merkmalgruppe als positiv zu bewerten ist. Die Müllstandsfläche ist gestaltet und abschließbar, was sich bereits aufgrund der wechselseitig eingereichten Fotografien ergibt. Weshalb die Bekl. dennoch die Gestaltung und Abschließbarkeit bestreiten, vermag seitens des Gerichts nicht nachvollzogen werden. Der Vortrag der klagenden Partei zu einer besonders ruhigen Straße wird nicht als ausreichend erachtet. Hierauf kommt es für die zu treffende Entscheidung jedoch nicht an, da dem genannten wohnwerterhöhenden Merkmal kein wohnwertminderndes Merkmal gegenübersteht. Aus dem Sachvortrag der Bekl. gemäß des von ihnen selbst eingereichten Schreibens vom 12.1.2008 lässt sich nicht entnehmen, dass die Bekl. in einer stark vernachlässigten Umgebung wohnen, selbst wenn davon ausgegangen wird, dass die Fassaden und Hauseingangstüren des Wohnblocks weit überwiegend mit Graffiti verunreinigt bzw. beschmiert sind. Für das Merkmal "stark vernachlässigte Umgebung" wird es als erforderlich erachtet, dass die Bausubstanz überwiegend erkennbar seit längerer Zeit nicht nur geringfügig instandsetzungsbedürftig ist und zum Beispiel durch vermehrt auftretenden Leerstand bei Gewerbeflächen der Eindruck vermittelt wird, dass in einer Wohngegend keine oder nur noch geringfügige Investitionen getätigt werden und diese Wohngegend weitestgehend sich selbst überlassen wird. Die weiteren Hinweise der Bekl. unter der Überschrift "Wohnumfeld" (Grünfläche zugestellt und Rasen beschädigt, Dachboden und Treppenhaus nicht beräumt) stellen behebbare Mängel des Mietobjekt selbst dar, die keine Auswirkungen auf die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete haben.

Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,47 €/m2. Dieser Betrag wird vorliegend mit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht überschritten. [...]

Der Mietspiegel einschließlich Orientierungshilfe wird fast ausschließlich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen. Die Auslegung der Begriffe zu wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen durch die Berliner Gerichte ist deshalb von besonderem Interesse.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über dem Mittelwert des Mietspiegels lag. Der Mieter bestritt wohnwerterhöhende Merkmale und machte seinerseits wohnwertmindernde Merkmale geltend.

Mit Urteil vom 11. März 2008 gab das AG Mitte der Klage statt und meinte, ein modernes Bad liege auch dann vor, wenn es sich um einen verhältnismäßig kleinen Raum handele mit einem Fenster ohne Kippfunktion. Ein geräumiger Balkon sei schon dann anzunehmen, wenn ein Tisch aufgestellt werden könne, an dem zumindest zwei Personen Platz nehmen könnten. Eine stark vernachlässigte Umgebung liege im Übrigen nur dann vor, wenn die Bausubstanz - überwiegend erkennbar - seit längerer Zeit instandsetzungsbedürftig ist. Das Beschmieren von Fassaden und Hauseingangstüren des Wohnblocks mit Graffiti reiche nicht aus.