Wohnwerterhöhendes Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“

1. Das Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ ist für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann beachtlich, wenn für den Stellplatz eine zusätzliche Miete zu entrichten ist.

2. Eine unmittelbar vor dem Hauseingang befindliche ungepflegte Müllstandsfläche führt nicht zwingend dazu, dass damit auch das wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ gegeben ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt vom Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Streitig ist vor allem die Bewertung von drei Merkmalen. Der Kl. beruft sich auf das Vorhandensein eines Pkw-Parkplatzangebots in der Nähe, der Bekl. wendet sich gegen die Berücksichtigung des vorhandenen Balkons als wohnwerterhöhend, da er aufgrund eines weit überdurchschnittlichen Verkehrsaufkommens und der Anlegestelle der Stern- und Kreisschifffahrt vor dem Balkon nicht nutzbar sei. Außerdem befände sich der Eingangsbereich des Gebäudes in einem schlechten Zustand, da sich unmittelbar vor dem Hauseingang Müllstandsflächen und ein großer Müllcontainer befänden, welche regelmäßig und fortwährend von Obdachlosen und sonstigen Interessierten durchwühlt würden. Für das von der Vermieterin zur Verfügung gestellte Pkw-Parkplatzangebot habe er eine monatliche Miete von 65 € zu zahlen. Daher komme dies als wohnwerterhöhendes Merkmals nicht in Betracht. Die Zustimmungslage der Vermieterin hatte überwiegend Erfolg.

[…] Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist positiv. Nach dem unstreitigen Teil des Tatbestandes des angefochtenen Urteils, dem die Bestandskraft des § 314 ZPO zukommt, verfügt die Wohnung nicht nur über einen großen Balkon, sondern auch über Schallschutzfenster. Aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils ist damit von zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen „großer, geräumiger Balkon …“ und „… Schallschutzfenster …“ auszugehen. […]

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist gleichfalls positiv. Ausweislich des Tatbestandes des erstinstanzlichen Urteils, dem die Beweiskraft des § 314 ZPO zukommt, hat die Kl. behauptet, dass der Energieverbrauchskennwert weniger als 120 kWh/(m2a) betrage, was durch den eingereichten Energieausweis vom 25.1.2018 bestätigt wird, wonach dieser 112 kWh/(m2a) beträgt. Dieser Schriftsatz ist dem Bekl. im Berufungsverfahren zugestellt worden, ohne dass er sich dazu näher eingelassen hat. Zudem ist das Gebäude aber auch wärmegedämmt, wie dies im unstreitigen Teil des Tatbestandes des angefochtenen Urteils festgehalten ist, so dass insoweit von einem wohnwerterhöhenden Merkmal auszugehen ist. Wohnwertmindernde Merkmale stehen dem nicht gegenüber. Das wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ ist nicht gegeben. Soweit der Bekl. moniert, dass sich eine ungepflegte Müllstandsfläche unmittelbar vor dem Hauseingang befinde, ist dem entgegenzuhalten, dass das Wohnwertmindernde Merkmal der ungepflegten und offenen Müllstandsfläche für den Berliner Mietspiegel 2017 nicht mehr existiert. Es ist auch nicht erkennbar, dass das Treppenhaus bzw. der Eingangsbereich des Gebäudes unmittelbar durch die Müllstandsfläche betroffen ist. Ausweislich der - auch in der mündlichen Verhandlung - eingereichten Fotografien des Bekl. ist der Eingangsbereich durch den Müllklappenbehälter aus Stein von den übrigen Mülltonnen abgetrennt. Der bemängelte Zustand der Müllstandsflächen betrifft allein den Außenbereich des Gebäudes und damit das Wohnumfeld. Im Übrigen zeigen die Fotografien nur Momentaufnahmen, und allein eine vernachlässigte Müllstandsfläche führt auch nicht zu einem „überwiegend“ schlechten Zustand des Eingangsbereiches, der sich ansonsten ausweislich der eingereichten Fotos in gutem Zustand befindet. Auch die von dem Bekl. monierte beschädigte Scheibe führt nicht zu der Annahme, dass sich das Treppenhaus/der Eingangsbereich in einem überwiegend schlechten Zustand befinden.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist neutral. Es ist von einer besonders lärmbelasteten Lage auszugehen. Dem steht das wohnwerterhöhende Merkmal des vom Vermieter zur Verfügung gestellten Pkw-Parkplatzangebotes in der Nähe gegenüber. Denn wie das Merkmal des „wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers …“ der Merkmalgruppe 3 zeigt, haben die Ersteller des Mietspiegels 2017 die Möglichkeit von extra anfallenden Entgelten für wohnwerterhöhende Einrichtungen erkannt und diese im Rahmen des Pkw-Parkplatzangebotes bewusst nicht geregelt. Hierfür spricht auch der Wegfall des Klammerzusatzes im Vergleich zu den Mietspiegeln bis 2015 „ohne zusätzliches Entgelt“ (AG Schöneberg GE 2018, 719; a.A. AG Wedding, Urteil vom 30.11.2017 - 13 C 227/11).

Das Merkmal „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ ist für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann beachtlich, wenn für den Stellplatz eine zusätzliche Miete zu entrichten ist. Eine unmittelbar vor dem Hauseingang befindliche ungepflegte Müllstandsfläche führt nicht zwingend dazu, dass damit auch das wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ gegeben ist.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Streitig ist vor allem die Bewertung von drei Merkmalen. Der Kläger beruft sich auf das Vorhandensein eines Pkw-Parkplatzangebots in der Nähe, der Beklagte wendet sich gegen die Berücksichtigung des vorhandenen Balkons als wohnwerterhöhend, da er aufgrund eines weit überdurchschnittlichen Verkehrsaufkommens und einer Anlegestelle der Stern- und Kreisschifffahrt vor dem Balkon nicht nutzbar sei.

Außerdem bemängelt der Beklagte, dass der Eingangsbereich des Gebäudes sich in schlechtem Zustand befinde, weil sich unmittelbar vor dem Hauseingang Müllstandsflächen befänden und der dort aufgestellte Müllcontainer regelmäßig und fortwährend von Obdachlosen und sonstigen Interessierten durchwühlt werde. Für den Stellplatz habe er schon eine monatliche Miete von 65 € zu zahlen. Die Zustimmungslage der Vermieterin hatte überwiegend Erfolg.

Es sei trotz des Verkehrslärms der Anlegestelle der Stern- und Kreisschifffahrt von einem großen, geräumigen Balkon im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel auszugehen.

Das Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ liege nicht vor. Dass sich eine ungepflegte Müllstandsfläche unmittelbar vor dem Hauseingang befände, sei seit dem Berliner Mietspiegel 2017 kein wohnwertminderndes Merkmal mehr, und allein eine vernachlässigte Müllstandsfläche führe auch nicht zu einem „überwiegend“ schlechten Zustand des Eingangsbereiches, der sich ansonsten ausweislich der eingereichten Fotos in gutem Zustand befinde.

Das wohnwerterhöhende Merkmal des vom Vermieter zur Verfügung gestellten Pkw-Parkplatzangebotes in der Nähe liege vor, denn wie das Merkmal des wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers der Merkmalgruppe 3 zeige, hätten die Ersteller des Mietspiegels 2017 die Möglichkeit von extra anfallenden Entgelten für wohnwerterhöhende Einrichtungen erkannt und diese im Rahmen des Pkw-Parkplatzangebotes bewusst nicht geregelt. Hierfür spreche auch der Wegfall des Klammerzusatzes im Vergleich zu den Mietspiegeln bis 2015 „ohne zusätzliches Entgelt“ (AG Schöneberg GE 2018, 719; a. A. AG Wedding, Urteil vom 30. November 2017 - 13 C 227/11).