Wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024

Wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024, Anschluss an einen Abluftschacht bei fensterlosem Bad, barrierearme Gestaltung, unzureichende Verfliesung im Spritzwasserbereich, vom Mieter angebrachter Duschvorhang, hochwertige Verfliesung und Bodenbelag, repräsentativer Eingangsbereich, abschließbarer, leicht zugänglicher und ausreichend dimensionierter Fahrradabstellraum

1. Das wohnwertmindernde Merkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung liegt nicht vor, wenn das Badezimmer an einen Abluftschacht angeschlossen ist.

2. Eine nicht bis zur Decke reichende Verfliesung im Spritzwasserbereich stellt kein wohnwertminderndes Merkmal dar; eine bis zur Größe einer durchschnittlichen Person reichende Verfliesung ist ausreichend.

3. Ein erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgter Sachvortrag über den vom Mieter selbst angebrachten Duschvorhang (Spritzschutz) ist verspätet.

4. Normale weiße Fliesen stellen selbst mit Schmuckbordüre keine hochwertige Wandverfliesung im Bad dar.

5. Eine vom Mieter unabgesprochen - selbst mit Hilfe des Hausmeisters - entfernte Spüle führt nicht zu einem wohnwertmindernden Merkmal.

6. Ohne Schwellenfreiheit liegt keine barrierearme Gestaltung vor.

7. Für die Annahme eines repräsentativen Eingangsbereichs muss auch das Treppenhaus repräsentativ oder hochwertig saniert sein.

8. Ein abschließbares leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes setzt keinen absoluten Diebstahlschutz voraus.

9. Eine bevorzugte Citylage liegt bei Wohnungen im Prenzlauer Berg nicht vor.

10. Ein kleines Spielhaus und ein winziger Buddelkasten, einige Sitzgelegenheiten auf kahler Pflasterung und zum Teil in der Nähe der - mit Sichtschutz versehenen - Müllstandfläche machen einen Innenhof noch nicht zu einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld.

Die Bekl. ist seit 2014 Mieterin einer 102 m2 großen Wohnung der Kl.; die Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn unverändert 850 €.

Die Mietvertragsparteien haben bei Mietbeginn vereinbart, den Gasherd als Mietgegenstand aus dem Mietvertrag herauszunehmen. Die Kl. verlangt von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 977,50 € monatlich ab dem 1. August 2024. Die Parteien streiten um das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen einzelner wohnwerterhöhender bzw. wohnwertmindernder Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024. Das AG hat die Bekl. verurteilt, einer Mieterhöhung von 850 € auf 945,54 € monatlich zuzustimmen.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 945,54 € gemäß § 558 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 30.5.2024 ist teilweise begründet, denn die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 9,27 €/m2.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat sich das Gericht in Übereinstimmung mit dem Vortrag der Parteien des Berliner Mietspiegels 2024 bedient.

Die Spanneneinordnung ist wie folgt vorzunehmen:

Die Merkmalsgruppe 1 ist positiv zu bewerten. Unstreitig verfügt das Badezimmer über ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten sowie einem Strukturheizkörper als Handtuchwärmer. Damit liegen in jedem Fall 2 wohnwerterhöhende Merkmale vor. Dem steht lediglich ein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber, nämlich der Umstand, dass das Bad unstreitig kein Fenster hat. Das wohnwertmindernde Merkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung liegt entgegen der Ansicht der Bekl. nicht vor. Wie aus den Fotos ersichtlich und von der Bekl. letztlich auch eingeräumt, ist das Badezimmer an einen Abluftschacht angeschlossen. Eine Entlüftungsmöglichkeit ist damit vorhanden. Dass es sich dabei nicht um eine moderne elektrisch gesteuerte oder mechanisch zu steuernde Entlüftung handelt, ist zwar zutreffend, dies wird allerdings auch nicht vorausgesetzt. Wohnwertmindernd ist es lediglich, wenn das WC keinerlei Entlüftung aufweist. Soweit die Bekl. darauf verweist, dass es sich dabei um eine Entlüftungsmöglichkeit im Hinblick auf die Gastherme handeln soll, ändert auch dies nichts an dem Umstand, dass eine Entlüftung vorhanden ist.

Der Umstand, dass die Verfliesung im Spritzwasserbereich nicht bis zur Decke erfolgt ist, stellt dagegen kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Wohnwertmindernd ist lediglich eine unzureichende Verfliesung im Spritzwasserbereich. Wie aus den eingereichten Fotos ersichtlich, ist die Verfliesung nicht lediglich bis zur halben Höhe, sondern durchaus bis zur Größe einer durchschnittlichen Person erfolgt, was als ausreichend anzusehen ist.

Soweit die Bekl. im nachgelassenen Schriftsatz erstmals einen fehlenden Spritzwasserschutz und damit eine fehlende Duschmöglichkeit im Hinblick auf den von ihr selbst angebrachten Duschvorhang vorträgt, war dieser Sachvortrag nicht mehr zu berücksichtigen. Der Schriftsatznachlass diente einzig und allein der Ermöglichung, zum Ergebnis der Beweisaufnahme Stellung zu nehmen, § 279 Abs. 3 ZPO. Es ist nicht möglich, in diesem Rahmen erstmals neuen Sachvortrag zu halten. Zwar sind Fotos, die einen Duschvorhang zeigen, auch bereits zuvor zur Akte gereicht worden. Allerdings hat die Bekl. zu keiner Zeit zuvor vorgetragen, dass sie diesen auf eigene Kosten angebracht hat und sie sich daher auf das wohnwertmindernde Merkmal der fehlenden Duschmöglichkeit berufen will. Der Sachvortrag war daher als verspätet gemäß § 296a ZPO zurückzuweisen, denn er erfolgte erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung und war - wie bereits ausgeführt - vom Schriftsatznachlass nicht umfasst. Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war nicht geboten, da ein Fall des § 156 ZPO nicht vorliegt. Es ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Bekl. dies im Rahmen des nun wirklich bereits lange andauernden Prozesses nicht bereits zuvor vorgetragen hat.

Auf die Frage, ob eine hochwertige Verfliesung vorliegt, kommt es daher streitentscheidend nicht an. Lediglich ergänzend ist auszuführen, dass dies nach Auffassung des Gerichts nicht der Fall ist. Bereits nach dem optischen Eindruck ist die Wandverfliesung nicht als hochwertig anzusehen, da es sich lediglich um normale weiße Fliesen handelt. Allein das Setzen einer Bordüre führt nach Auffassung des Gerichts nicht zur Hochwertigkeit, zumal dies nichts zur Fliesenqualität besagt.

Die Merkmalsgruppe 2 ist neutral zu bewerten. Wohnwerterhöhend ist die große Küche mit einer 14 m2 übersteigenden Grundfläche zu berücksichtigen. Die Kl. hat zur Größe substantiiert unter Beifügung des Grundrisses vorgetragen. Die Bekl. hat dies nicht mehr erheblich in Abrede gestellt, sondern im Anschluss lediglich mit den wohnwertmindernden Merkmalen kein Herd und keine Spüle argumentiert. Damit ist das wohnwerterhöhende Merkmal als zugestanden anzusehen, § 138 Abs. 3 ZPO.

Soweit die Kl. hochwertige Fliesen im Arbeitsbereich geltend macht, handelt es sich dabei nicht um ein wohnwerterhöhendes Merkmal i.S.d. Mietspiegels.

Ein wohnwertminderndes Merkmal ist mit dem fehlenden Herd anzunehmen. Ausweislich der eMail-Korrespondenz haben sich die Parteien ausdrücklich darüber geeinigt, dass der ursprünglich vorhandene Gasherd aus dem Mietvertrag herausgenommen wird. Dementsprechend liegt eine Einigung vor, dass der Herd nicht als mitvermietet gilt. Eine vergleichbare Einigung im Hinblick auf die Spüle ist dagegen nicht ersichtlich und wurde auch trotz ausdrücklicher Auflage des Gerichts nicht vorgetragen. Die weitere Korrespondenz im Rahmen der eMail-Verkehrs bezieht sich auf eine Spülmaschine, nicht aber auf die Spüle. Allein der Umstand, dass die Kl. die Entfernung der Spüle hingenommen hat und der Hausmeister der Bekl. bei der Entfernung behilflich war, stellt keine entsprechende Vereinbarung dar. Im Hinblick darauf, dass die Parteien im Übrigen sehr detailliert und im Schriftverkehr über den vereinbarten Ausstattungsstandard korrespondiert haben, kann auch keine konkludente Einigung angenommen werden. Zudem hat die Bekl. in ihrem Protokoll moniert, dass bei der Arbeitsplatte bei der Spüle Abdichtungsklemmschienen fehlen würden. Dies spricht dafür, dass eine Spüle zunächst übergeben bzw. mitvermietet wurde. Wenn die Bekl. dann später unabgesprochen die Spüle entfernt, kann dies nicht zu einem veränderten Ausstattungszustand führen, denn die Bekl. kann dies nicht einseitig ändern.

Die Merkmalsgruppe 3 ist negativ zu bewerten. Soweit die Kl. vorgetragen hat, dass ein hochwertiges Laminat, gleichwertig zu einem hochwertigen Parkett, in der Wohnung verlegt sei, ist sie auf das Bestreiten der Bekl. beweisfällig geblieben. Zwar hat sie zunächst Beweis durch Sachverständigengutachten angetreten, den hierfür erforderlichen Auslagenvorschuss aber nicht einzahlen wollen. Der von der Kl. ferner geltend gemachte großzügige Schnitt der Wohnung stellt kein wohnwerterhöhendes Merkmal i.S.d. Spanneneinordnung dar. Die von der Kl. geltend gemachte barrierearme Gestaltung ist nicht anzunehmen. Ausweislich des Fotomaterials ist ersichtlich, dass eine Schwellenfreiheit nicht gegeben ist. Nach der aus der Spanneneinordnung ersichtlichen Aufzählung ist ersichtlich, dass Schwellenfreiheit und schwellenarmer Übergang zum Balkon gegeben sein müssen sowie entweder die ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung oder aber eine barrierearme Badgestaltung. Da es hier bereits an der Schwellenfreiheit fehlt, ist das wohnwerterhöhende Merkmal nicht gegeben. Es liegt allerdings das negative Merkmal des schlechten Schnittes vor, da die Wohnung über ein gefangenes Zimmer bzw. Durchgangszimmer verfügt. Aus dem Grundriss ist dabei ersichtlich, dass das Zimmer 5 nur durch das Zimmer 4 betreten werden kann und keinen eigenen Zugang vom Flur hat. Unerheblich ist, ob die Bekl. durch Einbringung einer Holzkonstruktion einen 2. Flur geschaffen hat, denn selbst wenn dies dazu führt, dass auf diese Weise ein separater Zugang geschaffen wurde, so ist doch unstreitig, dass die Bekl. dies auf eigene Kosten getan hat. Dementsprechend kann sich die Kl. darauf nicht berufen.

Die Merkmalsgruppe 4 positiv zu bewerten. Allerdings liegt das wohnwerterhöhende Merkmal des repräsentativen Eingangsbereichs und Treppenhauses nicht vor. Zwar ist der Eingangsbereich durchaus als repräsentativ anzusehen, denn die Eingangstür weist Ornamentglas auf, es ist teilweise Stuckverzierung vorhanden und moderne Designerleuchten angebracht. Auch der Wandbelag ist keineswegs lediglich Standard, wie die Bekl. meint. Allerdings ist das wohnwerterhöhende Merkmal nur dann anzunehmen, wenn auch das Treppenhaus repräsentativ oder hochwertig saniert ist. Dies ist allerdings nicht anzunehmen. Auf den Treppen ist unstreitig nur Linoleum verlegt, eine vergleichbare Wandverkleidung wie im Eingangsbereich ist nicht vorhanden, das Aufhängen eines Bildes im Treppenhaus vermag an diesem Eindruck nichts zu ändern.

Allerdings liegt nach Auffassung des Gerichts das wohnwerterhöhende Merkmal des abschließbaren, leicht zugänglichen Fahrradabstellraums innerhalb des Gebäudes, ausreichend dimensioniert, vor. Der Fahrradabstellraum ist zunächst einmal unstreitig abschließbar. Dass es gleichwohl bereits zu Fahrraddiebstählen und Einbrüchen gekommen sein mag, ändert daran nichts, denn es ist allgemein bekannt, dass auch abgeschlossene Räume aufgebrochen werden können. Verlangt wird in der Spanneneinordnung aber kein absoluter Diebstahlschutz, sondern ein abschließbarer Raum. Mit über 40 m2 ist dieser auch ausreichend dimensioniert. Auf den Fotos ist ersichtlich, dass der Raum keineswegs überfüllt ist, die Bekl. hat auch nicht vorgetragen, dass für die Räder kein hinreichender Platz wäre. Der Vermieter muss auch nicht, unabhängig vom konkreten Bedarf, eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen proportional zur Anzahl der Mietparteien vorhalten (LG Berlin, Urteil vom 10.6.2020 - 65 S 55/20 - GE 2020, 876 = juris). Die Frage, ob der Raum baurechtlich entsprechend genutzt werden darf, ist eine bauordnungsrechtliche Frage, und spielt mietrechtlich keine Rolle. Der Fahrradabstellraum ist auch leicht zugänglich. Zwar ist hier eine Treppe zu bewältigen, das Fahrrad muss allerdings nicht getragen werden, sondern kann über eine Rampe nach oben und nach unten geführt werden. Dass diese bei Kälte/Nässe nicht nutzbar wäre, ist nicht nachvollziehbar, da die Rampe aus geriffeltem Blech besteht. Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, die Kellertür festzustellen, sodass das Fahrrad in den Keller geschoben werden kann, ohne dass eine zufallende Brandschutztür einen behindert. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme fest. Der Zeuge K. hat im Rahmen seiner Vernehmung glaubhaft bekundet, dass bereits seit 2018 Türfeststeller angebracht waren, die seit Anfang 2024 auch mittels einer Verschraubung nachhaltig befestigt waren. Der Zeuge hat detailreich und bildhaft seine Tätigkeiten in dem Zusammenhang geschildert. Der Zeuge hat auch keineswegs ein einseitiges Aussageverhalten gezeigt, denn den Vortrag der Kl., dass eine Verschraubung bereits 2023 erfolgt und mit der von der Kl. eingereichten Rechnung abgerechnet worden sei, hat er gerade nicht bestätigt.

Soweit die Bekl. die im Anschluss an die Beweisaufnahme erfolgte Klarstellung der Kl. zum Zeitpunkt der Befestigung mit Schrauben moniert, führt dies nicht zu Zweifeln an der Glaubwürdigkeit des Zeugen.

Auf die Frage, ob der Zeuge fachlich geeignet war, die entsprechenden Arretierung anzubringen, kommt es im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nicht entscheidend an, maßgeblich ist vielmehr die Gebäudeausstattung. Die Angaben des Zeugen werden auch nicht durch die von der Bekl. eingereichten Fotos in Zweifel gezogen. Die Fotos vom 3.4.2025 zeigen die Tür zum Fahrradkellerraum, nicht die Zugangstür vom Hof zum Keller. Soweit die Bekl. noch ein Foto aus dem November 2024, Anlage B6b eingereicht hat, ist bereits nicht sicher erkennbar, ob das behauptete Datum stimmt, zudem hat der Zeuge K. eingeräumt, dass selbst nach der Verschraubung der Türfeststeller vereinzelt wieder entfernt wird. Letzteres kann allerdings der Kl. nicht zum Nachteil gereichen und würde lediglich als Mangel der Mietsache zu bewerten sein. An der grundsätzlich vorhandenen Ausstattung ändert dieser Umstand nichts. Gleiches gilt für das Foto vom 3.4.2025, das wohl ebenfalls die gleiche Tür zeigt. Hier ist im Übrigen auch der vom Zeugen beschriebene Backstein zu sehen, der behelfsmäßig zur Verfügung steht, wenn der Feststeller mal wieder entfernt wurde. Ferner wird noch auf das von der Bekl. mit Schriftsatz vom 15.1.2025 eingereichte Foto verwiesen, bei dem im Rahmen einer Vergrößerung des Bildes durchaus Spuren einer Verschraubung (Löcher) zu sehen sind.

Auch dass es nicht möglich wäre, Kinderwagen oder Fahrradanhänger in dem Raum unterzustellen, ist letztlich ohne Bedeutung, denn erforderlich ist ein Raum zum Abstellen von Fahrrädern, nicht für Kinderwagen oder Anhänger.

Die Merkmalsgruppe 5 ist neutral zu bewerten. Eine bevorzugte Citylage ist nicht gegeben, denn bei Wohnungen, die im Prenzlauer Berg belegen sind, fehlt es bereits an der Citylage (LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015 - 67 S 120/15- GE 2015, 971 = juris).

Auch ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück ist nicht anzunehmen. Ein Spielplatz ist nicht vorhanden. Geräte wie eine Schaukel oder eine Rutsche sind ausweislich des Fotomaterials nicht auf dem Hof aufgestellt. Das Spielhaus und der Buddelkasten sind so klein, dass kaum mehrere Kinder darin spielen können. Grünflächen, die eine etwas aufwendigere gärtnerische Gestaltung aufweisen würden, sind nicht zu sehen. Zwar gibt es einige Sitzgelegenheiten, diese stehen jedoch auf der kahlen Pflasterung, die weiteren Sitzbänke befinden sich in der Nähe der Müllstandfläche, zu der zwar ein Sichtschutz besteht, die jedoch im Übrigen offen ist. Auch befestigte Gehwege sind nicht vorhanden, vielmehr ist der Innenhof insgesamt weiträumig gepflastert und versiegelt, was eher unansehnlich ist. Insoweit ist das Grundstück zwar in gewisser Weise gestaltet, eine aufwendige Gestaltung stellt dies jedoch nicht dar.

In Berlin ziehen die Gerichte zur Ermittlung der ortsüblichen Miete regelmäßig den Mietspiegel nebst seiner Orientierungshilfe heran. Die Mietparteien streiten sich dann regelmäßig, ob und welche wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale vorliegen. Das AG Mitte hatte gleich für ein ganzes Dutzend davon eine Einordnung vornehmen müssen – in einem Fall übrigens, in dem die Vermieterin über zehn Jahre lang nie an der Mietenschraube gedreht hatte!

Die Beklagte ist seit 2014 Mieterin einer 102 m2 großen Wohnung der Klägerin. Die Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn unverändert 850 €. Die Mietvertragsparteien haben bei Mietbeginn vereinbart, den Gasherd als Mietgegenstand aus dem Mietvertrag herauszunehmen. Die Klägerin verlangt Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 977,50 € monatlich ab dem 1. August 2024. Die Parteien streiten um das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen einzelner wohnwerterhöhender bzw. wohnwertmindernder Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024. Das AG hat die Beklagte zu einer Mieterhöhung auf 945,54 € monatlich verurteilt.

Im Bad liegen zwei wohnwerterhöhende (wandhängendes WC und Strukturheizkörper) sowie ein wohnwertminderndes Merkmal vor (fensterloses Bad), dagegen nicht das wohnwertmindernde Merkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung, weil das Badezimmer an einen Abluftschacht angeschlossen ist. Dass es sich dabei nicht um eine moderne elektrisch gesteuerte oder mechanisch zu steuernde Entlüftung handelt, trifft zwar zu, wird allerdings nicht vorausgesetzt. Wohnwertmindernd ist es lediglich, wenn das WC keinerlei Entlüftung aufweist.

Dass die Verfliesung im Spritzwasserbereich nicht bis zur Decke reicht, ist nicht wohnwertmindernd, denn sie reicht nicht lediglich bis zur halben Höhe, sondern bis zur Größe einer durchschnittlichen Person – das ist ausreichend.

Mit dem Argument, dass ein Spritzwasserschutz und damit eine Duschmöglichkeit fehlt, weil sie den Duschvorhang selbst eingebaut hat, konnte die Mieterin nicht mehr punkten, weil sie das erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragen und sich darauf berufen hatte. Nachvollziehbar sei das angesichts des bereits lange andauernden Prozesses nicht.

Normale weiße Fliesen stellen selbst mit Schmuckbordüre keine hochwertige Wandverfliesung im Bad dar, sofern es sich nicht um eine besondere Fliesenqualität handelt.

Eine große Küche von mehr als 14 m2 ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Wohnwertmindernd sei der fehlende Herd, der vereinbarungsgemäß aus dem Mietvertrag herausgenommen worden sei und als nicht mitvermietet gelte. Eine vergleichbare Einigung sei im Hinblick auf das monierte Fehlen einer Spüle nicht erfolgt. Dass die Vermieterin die Entfernung der Spüle – sogar unter Mithilfe des Hausmeisters – hingenommen habe, stelle keine Vereinbarung dar, auch keine konkludente. Zudem hat die Beklagte moniert, dass bei der Arbeitsplatte an der Spüle Abdichtungsklemmschienen fehlen würden. Dies spreche dafür, dass eine Spüle zunächst übergeben bzw. mitvermietet wurde. Diesen Ausstattungszustand könne die Beklagte nicht einseitig ändern.

Der von der Klägerin geltend gemachte großzügige Schnitt der Wohnung stelle kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Spanneneinordnung dar. Die ebenfalls geltend gemachte barrierearme Gestaltung liege nicht vor, weil keine Schwellenfreiheit gegeben sei, auch kein schwellenarmer Übergang zum Balkon und keine barrierearme Badgestaltung. Da es hier bereits an der Schwellenfreiheit fehlt, ist das wohnwerterhöhende Merkmal nicht gegeben. Allerdings liege das negative Merkmal des schlechten Schnittes vor, da die Wohnung über ein gefangenes Zimmer bzw. Durchgangszimmer verfüge. Dass die Mieterin durch Einbringung einer Holzkonstruktion auf eigene Kosten einen separaten Zugang zu dem gefangenen Raum geschaffen habe, könne sich die Vermieterin nicht selbst zurechnen.

Das wohnwerterhöhende Merkmal des repräsentativen Eingangsbereichs und Treppenhauses liege nicht vor, auch wenn der Eingangsbereich Stuckverzierungen und moderne Designerleuchten aufweise und der Wandbelag über den Standard hinausgehe, denn als weitere Voraussetzung müsse auch das Treppenhaus an sich repräsentativ oder hochwertig saniert sein, was nicht der Fall sei. Auf den Treppen sei nur Linoleum verlegt, eine der Wandverkleidung im Eingangsbereich vergleichbare sei nicht vorhanden, das Aufhängen eines Bildes im Treppenhaus könne an diesem Eindruck nichts ändern.

Das wohnwerterhöhende Merkmal des abschließbaren, leicht zugänglichen und ausreichend dimensionierten Fahrradabstellraums innerhalb des Gebäudes liege aber vor. Dass es gleichwohl bereits zu Fahrraddiebstählen und Einbrüchen gekommen sei, ändere daran nichts, denn auch abgeschlossene Räume könnten aufgebrochen werden, und ein absoluter Diebstahlschutz werde nicht vorausgesetzt. Mit über 40 m2 sei der Raum auch ausreichend dimensioniert. Ob er baurechtlich überhaupt genutzt werden dürfe, spiele mietrechtlich keine Rolle. Der Fahrradabstellraum ist auch leicht zugänglich, zwar nur über eine Treppe, allerdings eine mit Fahrradrampe aus geriffeltem Blech, die auch bei ungünstigen Wetterverhältnissen genutzt werden könne.

Die Merkmalgruppe 5 sei neutral zu bewerten. Eine bevorzugte Citylage liege bei Wohnungen im Prenzlauer Berg nicht vor.

Ebenso wenig liege ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück vor. Ein Spielplatz sei nicht vorhanden. Geräte wie eine Schaukel oder eine Rutsche seien im Hof nicht aufgestellt. Das Spielhaus und der Buddelkasten seien so klein, dass kaum mehrere Kinder darin spielen könnten. Grünflächen, die eine etwas aufwendigere gärtnerische Gestaltung aufweisen würden, seien nicht zu sehen. Zwar gebe es einige Sitzgelegenheiten auf kahler Pflasterung, die weiteren Sitzbänke befänden sich in der Nähe der Müllstandfläche, zu der zwar ein Sichtschutz bestehe, die jedoch im Übrigen offen sei. Auch befestigte Gehwege seien nicht vorhanden, vielmehr sei der Innenhof insgesamt weiträumig gepflastert, versiegelt und eher unansehnlich. Fazit: gestaltet ja, aber nicht „aufwendig.“