Wohnwerterhöhendes Merkmal „bevorzugte Citylage”

1. Für eine Wohnung in der Goethestraße in Berlin-Charlottenburg trifft das werterhöhende Merkmal „bevorzugte Citylage" im Sinne des Berliner Mietspiegels zu.

2. Ist der Keller durchfeuchtet, weil immer wieder Grundwasser aufsteigt, beruht dies nicht auf mangelnder Instandhaltung und ist nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß den §§ 558, 558 b BGB.

Die Merkmalsgruppe 4 bewertet das Gericht wohnwerterhöhend. Denn mit der Erneuerung der Fassade und dem erneuerten Dach Mitte der 90er Jahre liegt ein wohnwerterhöhendes Merkmal vor. Dieses Merkmal konnte die Bekl. auch nicht lediglich einfach bestreiten, da sie zurzeit der Ausführung der Arbeiten bereits Mieterin war. Dagegen hat die Bekl. einen schlechten Instandhaltungszustand nicht ausreichend dargetan. Einzelne kleine Putzschäden reichen für einen schlechten Instandhaltungszustand nicht aus. Unberücksichtigt bleiben in diesem Verfahren auch Schäden, die erst nach dem erklärten Mieterhöhungsverlangen entstanden sind. Auch ein feuchter Keller stellt vorliegend kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Denn die Bekl. trägt nicht vor, dass der feuchte Keller auf einen schlechten Instandhaltungszustand zurückzuführen ist.

Ist wie vorliegend der feuchte Keller bauzeittypisch und damit vertragsgemäß, weil sich das Gebäude im sogenannten „nassen Dreieck" befindet und bauzeitgemäß keine Abdichtungen gegen die Feuchtigkeit vorgesehen ist, liegt kein Instandhaltungsrückstand oder schlechter Instandhaltungszustand vor und damit kein wohnwertminderndes Merkmal.

Die Merkmalsgruppe 5 ist ausgeglichen. Die Goethestraße liegt nach der Definition der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in einer bevorzugten Citylage. Denn die Lage nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten ist gegeben. Die Wohnung befindet sich nahe einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin und ist durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen ausgezeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben, nämlich dem Kurfürstendamm und auch die Wilmersdorfer Straße. In dieser Merkmalsgruppe liegt aber auch das wohnwertmindernde Merkmal Lärm durch Liefer- und Kundenverkehr vor. Bereits in den vorgelegten Gutachten des Sachverständigen J. vom 5. März 2007 wird ein starker Lieferverkehr über die Goethestraße zur Belieferung des Warenhauses Karstadt festgestellt. Die Bekl. trägt eine Zunahme des Verkehrs vor, ohne dass der Kl. dies substantiiert bestreitet.

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte unlängst (GE 2012, 1323) entschieden, dass die Schillerstraße in Berlin-Charlottenburg in bevorzugter Citylage im Sinne des Berliner Mietspiegels liegt. Dieses wohnwerterhöhende Merkmal trifft auch für die Goethestraße zu.

Auf das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wandte die Mieterin u. a. ein, wohnwertmindernd sei zu berücksichtigen, dass der Keller immer wieder unter Wasser stehe und dauerdurchfeuchtet sei, und dass die Wohnlage durch den Liefer- und Kundenverkehr des Warenhauses Karstadt beeinträchtigt werde. Der Vermieter machte demgegenüber eine bevorzugte Citylage geltend sowie die Erneuerung der Fassade und des Daches (wohnwerterhöhendes Merkmal der Gruppe 4/Gebäude).

Mit Urteil vom 17. Oktober 2013 gab das AG Charlottenburg der Zustimmungsklage statt. Die Erneuerung der Fassade sei wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da das einfache Bestreiten der Mieterin hierzu nicht ausreiche; schließlich sei sie bei Ausführung der Arbeiten schon Mieterin gewesen. Einzelne kleine Putzschäden reichten für die Annahme eines schlechten Instandhaltungszustandes nicht aus.

Auch der feuchte Keller sei vorliegend nicht wohnwertmindernd, da dies nicht auf einen schlechten Instandhaltungszustand zurückzuführen, sondern bauzeittypisch und damit vertragsgemäß sei, denn das Gebäude liege im „nassen Dreieck", in dem mit aufsteigendem Grundwasser zu rechnen sei.

Die Goethestraße liege in einer bevorzugten Citylage nahe dem Kurfürstendamm und auch der Wilmersdorfer Straße mit einer besonderen Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants. Das Gebiet habe überörtliche Anziehungskraft auch für Besucher und Touristen. Allerdings werde das wohnwerterhöhende Merkmal durch das wohnwertmindernde Merkmal des Lärms durch Liefer- und Kundenverkehr ausgeglichen.