Wohnwerterhöhende Ausstattung

Wohnwerterhöhende Ausstattung; Kaltwasserzähler; Bad

Die Ausstattung eines Bades mit einem geleasten Kaltwasserzähler ist nicht als wohnwerterhöhend anzusehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet. Der Kl. steht ein über 292,10 Euro hinausgehender Mieterhöhungsanspruch gem. § 558 Abs. 1 BGB nicht zu. Denn der Betrag von 292,10 Euro (5,17 Euro/qm x 56,50 qm) entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie sie sich aus dem Berliner Mietspiegel 2005 errechnet. Die Kl. begründet ihren weitergehenden Mieterhöhungsanspruch damit, daß neben dem Sondermerkmal "Modernes Bad", das einen Zuschlag von 0,37 €/qm rechtfertigt, die Ausstattung des Bades mit 20 % wohnwerterhöhend zu Buche schlage, da das Bad über einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler verfügt. Zwar handelt es sich bei einem separaten Kaltwasserzähler grundsätzlich um eine wohnwerterhöhende Ausstattung (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 558 Rn. 82 "Bad, Toilette"). Allerdings setzte dies voraus, daß der Kaltwasserzähler vom Vermieter gestellt ist. Denn auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben unberücksichtigt (Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 83). Vorliegend ist der Kaltwasserzähler jedoch nicht vom Vermieter gestellt, da er vom Mieter geleast ist und die entsprechenden Leasingkosten über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden (vgl. AG Mitte, Urteil vom 21.3.2005, MM 2005, 335). Eine andere Betrachtungsweise ist auch nicht deshalb geboten, weil andere anerkannt wohnwerterhöhende Merkmale wie der rückkanalfähige Breitbandkabelanschluß in der Merkmalgruppe 3 des Berliner Mietspiegels oder der Personenaufzug in der Merkmalgruppe 4 ebenfalls im Rahmen der Betriebskosten umgelegt werden. Denn in beiden Fällen werden im Rahmen der Betriebskosten die laufenden Kosten wie Kosten der Beaufsichtigung, Wartung und des Betriebsstroms (Personenaufzug, vgl. Schmidt-Futterer, aaO., § 556 Rn. 132; Breitbandkabelanschluß, ebenda Rn. 195) umgelegt. Das Leasing betrifft dagegen nicht alleine die laufenden Kosten wie Eichkosten etc. des Zählers, sondern die Bereitstellung des Kaltwasserzählers als solche.

Sonstige wohnwerterhöhende Merkmale, die nicht bereits bei der Berechnung der Miete in Höhe von 5,17 Euro/qm monatlich (292,10 Euro insgesamt) Berücksichtigung fanden, sind nicht ersichtlich.

Nach dem Berliner Mietspiegel ist ein Kaltwasserzähler im Bad als wohnwerterhöhend anzusehen. Dies gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter den Wasserzähler nur geleast hatte und die Leasingraten als Betriebskosten auf den Mieter abwälzt. Denn dann ist der Kaltwasserzähler als nicht vom Vermieter gestellt anzusehen.

Der Vermieter baut Kaltwasserzähler ein, die er nicht gekauft, sondern (nur) geleast hatte. Die Leasingkosten wälzt er als Betriebskosten auf die Mieter ab. Sodann verlangt er vom Mieter Zustimmung zur Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wobei er neben dem Sondermerkmal "Modernes Bad" die Ausstattung des Bades mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler als wohnwerterhöhend geltend macht.

Das AG Köpenick hält die Berücksichtigung der Kaltwasserzähler als wohnwerterhöhend deswegen nicht für berechtigt, weil die Leasingkosten für die Kaltwasserzähler als Betriebskosten vom Mieter zu tragen seien. Somit handele es sich um eine auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserung. Das sei bei Aufzug und rückkanalfähigem Breitbandkabelanschluß deswegen anders, weil im Rahmen der Betriebskosten nur die laufenden Kosten der Beaufsichtigung, Wartung und des Betriebsstroms, nicht aber die Bereitstellungskosten umgelegt würden.

Der Entscheidung des AG Köpenick kann in dieser Allgemeinheit nicht zugestimmt werden. Richtig ist der Ansatzpunkt, daß auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen bei Mieterhöhungen nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal berücksichtigt werden dürfen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558 BGB Rn. 83). Ob das auch für geleaste Kaltwasserzähler gilt, kommt auf die Art und den Inhalt des Leasingvertrages an. Handelt es sich um das gängige Finanzierungsleasing, vergütet der Leasingnehmer (Vermieter) durch Ratenzahlung (nur) den Kaufpreis zuzüglich aller Kosten, Zinsen, Kreditrisiko und Gewinn. In diesem Fall würde die Abwälzung der Leasingraten tatsächlich dazu führen, daß der Mieter die Bereitstellungskosten trägt, also die Wohnwertverbesserung auf seine Kosten erfolgt. Damit dürfte die Mieterhöhung wegen dieses Merkmals unabhängig davon ausscheiden, ob der Vermieter als Leasinggeber mit Ablauf des Leasingvertrages automatisch Eigentum erwirbt oder nur eine Kaufoption hat. Es gibt aber auch andere Formen des Leasingvertrages, in denen der Leasingnehmer nur die laufenden (Miet-) Kosten trägt, ohne daß eine Ankaufsfinanzierung stattfindet. In diesen Fällen ist der Kaltwasserzähler als wohnwerterhöhend einzustufen, da ein Erwerb des Vermieters nach dem Vertrag weder automatisch erfolgt noch vorgesehen ist.